申请预售证的房屋和所占的土地不得抵押，已经办理预售证的项目不能申请在建工程抵押
记者 侯雯
春节刚过，重庆出台楼市新政规范房企抵押程序，房企资金周转能力面临考验。重庆国土房管局官网文件显示，从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。
之前利用在建建筑物抵押是房企常用融资手段之一。新规意味着期房预售前需先解除抵押，而不能再等到销售回款之后。房企能够使用上述融资手段的时间窗口显著缩短。
具体来说，新规要求，房企拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前，应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。
房企在取得商品房预售许可证后，应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。
房地产开发需要大量资金，土地和在建建筑物抵押是房企融资的基本途径。在拿地后，房企可以将土地使用权作为抵押物进行融资。房企办理四证齐全后（土地证、用地证、规划证、施工证）后，银行发放开发贷款，土地使用权抵押转为在建建筑物抵押。
楼盘销售需要“五证”齐全，即除上述四证外还需办理预售证。申请预售证时，根据重庆此前执行的房企抵押管理办法，房企不需要解押就可以申请预售证，可在销售回款后再给项目解押，之后再签订购房合同网签备案。该办法制定于2012年5月24日，由重庆国土房管局、人民银行重庆营管部、重庆银监局发布。
然而房企资金紧缺时，无法按时给项目解押，这会导致购房者在支付定金或首付款后，无法签订销售合同，严重影响取得房产证进度。也就是说，房企利用此前制度漏洞将资金风险转嫁给了购房者。
重庆国土房管局的投诉栏中有多个维权案例，投诉人反映自己支付房款后只收到房企打印的收据和草签合同，事后才发现房子被抵押给银行甚至查封，无法办理网签。
据一位品牌房企重庆营销负责人介绍，2015年重庆晋愉地产资金链断裂申请破产时，其购房者和供应商深受其害。他表示，新政旨在规范市场，有利于保护购房者权益。
房企的销售回款是其解押的主要资金来源，重庆新政还会考验房企资金周转能力。
一位品牌房企投资部人士解释说，比如房企可以用土地抵押获得贷款10亿元，转换成在建建筑物之后抵押额同时增加，对应获得贷款20亿元。根据新政，房企在预售前就要分批注销抵押并申请预售。比如，只解押10亿元进行预售，获得销售回款之后，再解押另一部分项目，尽可能减少房企自有资金的投入，降低资金成本。
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