整理人：家有宝具(黄海 13761948546)
2019年4月27日“
工地游学
”现场实录
游学地为上海张杨路628弄,位于浦东陆家嘴的黄金地段，于1996年建成的。小区一共建了4栋高层塔楼，分别为新繁大楼，新荣大楼，新昌大楼，新盛大楼，这就是浦东著名的繁荣昌盛小区。不远处就是世纪大道，张杨路，东方路这三条浦东巨无霸道路的交汇点，由于靠近陆家嘴板块，并有学区加持，交通便利，设施一应具全，这几栋老大楼一向租售两旺。
优越的地理位置使其这几栋老大楼在涉外租赁中也占有一席之地。今天我们工地游学参观的这套房子位于10号楼23层，两室两厅1卫100平米。委托人买下后以原始配置状态一直长租，现在并委托季老湿团队改造并尝试涉外租赁以谋求更高的租赁溢价。今天我们就来到著名的繁荣昌盛，涉外租赁公寓是怎么打造的。
今天参观的房子原始户型是三室一厅一卫，没有饭厅。
先看一下改造前的户型图
改造前平面图
改造后平面图
改造后，卫生间和厨房调换位置，使用墙排马桶。卧室C改成敞开式饭厅与敞开式厨房相连，最大限度的增加了空间感，原来狭长阴暗的过道也一下敞亮了。主卧和阳台连通，床位下移这样上方的空间从容的布置了一个步入式衣帽间，使用玻璃隔断既增加了空间感又十分新潮。次卧留白没有布置家居。下面看一下改造后的美照。
客厅
饭厅
饭厅
主卧+步入式衣帽间
主卧
次卧留白
卫生间
厨房
由于是涉外租赁，这套房子还配置了地暖，烤箱，洗烘一体机。整个改造费用约20万，目前挂牌租金13800元，预计成交13000元。原始状态租金8000元，租赁溢价率60~70%。
下面是本套房子改造的项目经理9527在工地游学现场的分享：
9527：房子是房东自己持有的，早就签了委托改造合同，但是一直没开工，为什么一直没开工？因为他之前一直长租租掉的，所以说房客一直没有腾空房间，一直到去年的下半年才刚刚空出来。我们再帮他做重新做改造。据我了解，这套房子像这样的一个户型，改造前的租金价格应该在8000左右。这个小区其实做装修改造的人挺多，我们不是第一家，相信也不是最后一家，所以说呢大概的行情价我们也是知道的。
9527：以后的租金应该应该在1万2到1万4这个区间吧，估计已经挂牌挂出去了
家有宝具：菠菜老师挂了13800。
9527:你看到了菠菜发的，对对，实际上真正能成交的话，应该差不多13000，高挂一点对吧。也许将来做民宿也是有可能的。
家有宝具：这个地方做民宿也还可以。
9527: 对对，因为这个地段还是可以的。但是我测算下来，做民宿的话，价格期间应该也差不多在这个区间，所以说最终的结果应该是一样。我测算下来大概可能在500多到600一个晚上，应该是过不了600。所以说你真的测算下来，可能也就在一万四五左右，然后再扣掉一些水电的开支，一些运营的成本等等，所以说应该和长租应该是差不多的。嗯，做民宿的话，还要添置很多的东西，就是民宿用品还要添置。民宿和长租各有利弊，民宿的好处就是马上能起步，没有空关。但是长租呢以目前的价格还需要有一段销售期，估计要搞一搞，还要有一段时间。嗯基本上是这么一个情况。
来宾: 地段算不错的地段,小区感觉稍微差一点。
9527：小区这个环境，总体来说，就上海来说无所谓，上海这种楼品算比较好的了，因为你没有新房。 尤其是浦东，他的楼盘都是一般来说2000年以后的还多一点，如果你到浦西的话，老房子更多一点。更多一点。
家有宝具：老大楼里面这还算好，
9527：老大楼里面是已经算比较好的小区了。因为新小区你也没有，新小区也不是这个价格。上海已经实际上已经到了存量房的一个时代，所以说很少有新盘在市场上流通，这种很少。
家有宝具：是在内环没有。
9527：对对对，尤其是内环，外环新盘可能还多一些，其他没有的几乎是没有。
9527：如果你眼光放得在更远一点，出了外地基本上都还是新房市场，对吧？新房市场，像成都啊重庆都是这样。那么如果在外地的话，我们可能还要看楼品，对吧？不光光是要看地段，还要看楼盘的品质，综合要看。你看啊我去了外地，我才知道重庆很多小区，还有游泳池，还有健身房，什么篮球场都有的。上海是不可能的，上海小区很少有什么游泳池，其实在外地来看这种很正常，人家有游泳池的小区也比较多见的。
来宾：海南，昨天我朋友发出来他们广场舞的条件就像那种迪斯科那种环境。
家有宝具：这个房子有地暖吗？
9527：对，这套房子做地暖的。呃为什么考虑到做地暖？因为我们按照这种户型，你别看这样的户型，建筑面积也应该一百左右，那么这个面积呢，其实做涉外租赁也是可以覆盖到的。 你看做涉外客户长租的，一般来说它的预算都会在1万以上，肯定是在五位数的。一般来说都在五位数的，四位数是不太可能的，尤其是这种公司给预算的都是五位数的。价位段在1万以上到一万五六，这样的这样的预算是比较普遍的，比较好租的。应该是这么说，就是涉外老外里面算是比较屌丝的老外。也就是说这个价位呢相对来说客户量会多一点。真的你要到2万以上的3万以上的这个就竞争也会很激烈，到这个价位上，就是房子多客户少，就是客户挑房东，不是房东挑客户。
9527：一般来说我们国内客户来说，一般来说1万以下的呢都是房子少，客户多，就是房东挑客户。到了那个价位段，就是客户挑房子比较多，基本上是这么一个情况。说到这个我前两天还有一家上海的包租公司，也蛮大的，上海大长租公寓也有200多套，所以说现在长租公寓的也竞争也是蛮激烈的，知道吧。
来宾：尤其是这两年老外相对来说也是比较少的，去年老外特别少。
9527：当然还是有，如果你品质做的好的，性价比高的，对吧，一样是比较受老外欢迎。
9527：为什么要做地暖，知道吧。到了这个价位上的客户一定要做地暖，尤其是欧美来的客户，他比较看重地暖。包括韩国客户他肯定要地暖的，他再屌丝他也要。所以不同的国家客户它调性有点不一样，韩国客户要大冰箱，要泡泡菜是吧。其他欧美客户也要地暖，还有就是洗衣机要带烘干的，这个基本上都是需要。如果是日本客户，他要电子马桶盖，要软水的系统，日韩的客户都是需要软水系统，啊跟我们这里的需求还是不一样的。做地暖来说就是比较受涉外客户的喜欢了。
来宾：这边有印度的吗？
9527：这里没有，我们那边有，就宝山那边，长租那边会碰到印度型的客户，包括爱彼迎那边也会有。说到爱彼迎，我们做民宿的话，来自于世界各地的各种各样的客户都会有，欧美的，法国的新加坡的台湾的，日韩的都各种类型都会有。很奇怪，反正我觉得我们这种风格比较适合老外，比较对他的口味，我那个彭浦新村房子上次就接了两个订单，一个是一个月的，一个是两个月的，就等于把后面几个月基本上都塞满了。
9527：但是你传统线下中介带过来的那种长租，一般来说就不太会覆盖到那个区域，就上海的北区就覆盖不到。基本上都在内环以内，而且来浦东的也少。来普通的老外也少。很奇怪，就是在老外的心目当中，上海的浦西和浦东好像有点不一样，浦西的那个法租界的老外，他比较会玩的，就浦东呢就好像没有那边好玩，可能家庭客户老外的会比较多，啊基本上是公司的多。但是浦东也不差，虽然老外不一定能住到浦东，但是浦东也不差，因为浦东比如说靠近陆家嘴这些做金融的一些国内的高端客户还是蛮多的，在浦东这边国内的一些高预算客户也蛮多的，也不亚于这些涉外渠道过来的一些客户。
9527：反正最近几年感觉老外客户预算好像没有我们感觉的那么高，没有以前心那么高，
家有宝具：像菠菜那个彭浦那边怎么还有老外过去啊？
9527：我们彭浦那边嘛都也是一样，长短租结合了，长租也有，短租也有，但是传统来说不太有老外会愿意到彭浦去。但是也有了，现在也有。菠菜这里呢也开发了几个御用中介，就专门做屌丝老外的，就是不是很有钱的，就1万以下的那种屌丝老外，专门做那种七八千的。
来宾：涉外租赁一般是什么时间？那老外8月份会外派过来是吧？
9527：涉外总体趋势跟国内的长租来比还是比较吻合的，但是呢调性有点不一样。国内客户比如说我们找房可能提前十天才来找。今天订了，我一周以后就搬家了。老外他调性不一样的，它可能会提前一个月就出来找了，甚至于提前两个月就出来看。我们以前碰到过一个法国客户，合同签完定金付完，然后他就回国了，两个月以后就搬家，所以说当中就等于空了将近两个月。但是好在这个客户给我们带来三年的租约。相当于我们给了他两个月的租期。这是我们比较经典的故事，就是太子公寓。原来是一个群租房的，房源合同到期了，改造完了以后就租了那个法国人，就当中空两个月，但是这个两个月呢我们也没闲着，我们又见了一个老外，他也要这个小区，但是我们没房了。那么我们就在这个小区里面去开发房源，花了两个月的时间又开发了一套房源，就是倒过来做，老外先付钱，他先付定金，然后我们去找房子，找到房子我们再装修，两个月装修完了以后再交给那个德国人。是倒过来，就是先找客户再找房子，挺有意思。这个故事其实菠菜分享过的，确实蛮经典的。而且每一天我们都掐的很准，45天我们答应他45天交房的。
9527：其实我们找房还找了半个月，其实只有两个月了。房子最后做完了，保洁做好了，蜡也打完了，我前脚走出去，老外拉着那个行李进来，就做到这个程度了，一天都没耽搁。
来宾：我们还有一个问题，是里面那个衣橱为什么做成玻璃的？
9527：这个怎么说呢，这个要问设计师了，我们称之为步入式的衣帽间，做成衣帽间，我们就不需要再做衣柜了。当然里面空间也会比较大，储物空间也会更大。多的应该是一种效果吧，就是装修改造出来的一种效果，可能更好一点。我们早些年都是直接买一个的，就宜家买一个。现在我们就直接做，在装修的时候就直接做了，都做成衣帽间。也要根据户型和空间，这里空间可以，那我们会做一个。
来宾：这个房子户型是改动过吗？
9527：这个房子是相当于全部敲掉，全部重新改造。这个户型应该改动比较大。这个卫生间和厨房调换过。
来宾：原来是三房的是吧？
9527： 原来是三房，那个位置敲掉了。餐厅这原来是卧室。
家有宝具：我们这套房就是墙漆的颜色好像跟前面成都看到的那种深的颜色不一样，这是比较淡的。
9527：对对对。我跟菠菜在最早的时候，在莘庄也做了一批自营房。当时呢我们是做单面墙，我们用的色话还更加深，色号就是张老师这边定好的。后来呢逐步转到这些整租的涉外的一些客户，选择色号要稍微淡一号。反正和每个城市的定位还是有点不一样。最早我们是在颜色上面相对来说会比较更加突出一点，更加的吸睛一点，但是做的多了以后，我们整套房子满刷颜色，就相对来说要淡一些。每套房子不一样的，
9527：我们产品先做一个定位，除了北京上海以外，外地基本上还是以做民宿为主了。基本上是以民宿为主，90%以上，极少数极少数会做常租的。 因为在外地长租很难有一个溢价，他长租市场根本就没有起来。其实北京它也是有长租的调性的，虽然我们目前北京的项目也是做民宿，但北京他是有这个做长租的调性。民宿和长租呢还是有点不一样。尤其你做民宿，最初的照片就是要能体现这个效果，要非常吸睛，所以说这个颜色配制可能是非常艳丽的。颜色上用色方面可能会比较艳丽一些。对吧？因为客户都是你也知道，大部分都是大部分都是年轻人。 现在大部分都是90后，对吧？那么年轻人他可能更加追求这种色彩方面的东西，这是其一，其二呢因为短租客嘛他可能一个订单三五天两三天，对吧？它都是有一种猎奇的那种心态。但常租客不一样，他天天住在这房子里面，他的调性还是有点不一样的。
来宾：是不是长租顾客会比较偏向于简单一点。
9527：对对来说会配得简单一点，因为你们看这套房子的配置，大家就能看到，我们两房，就开了一个房间，对吧。 就配了一个房间，还有一个房间，其实我们没有配。我们如果是按照民宿的标准的话都要配的。这里实际上就是根据客户的要求，我们肯定还要再配置。你肯定要给他一个想象的空间，给他一个发挥的空间，所以说你不能做得太满。达到这个价位的客户，他肯定会提出要求的，你给我增加一个什么东西，或者你给我减少一个东西，或者给我换一种东西。如果做满的话，那我没办法解决，那与其这样那我就给他留一个空白。
来宾：留空的比例大概多少？打个比方我三房四房的话，你要有几个房间留白？
9527：一般两房，我们就配主卧。如果三房也是的，主卧和客厅，餐厅配好，其他房间全部空着，剩下的全部给她自己发挥，这个是我们做长租的一个调性。如果是短租的话就不一样了，那我全部房子全部要弄好了，全都配好，连床品布草牙刷牙膏，全都要配到位了。短租你就是真正意义上的拎包入住，我什么都不带，我只要带个包带个充电器就可以入住了。
来宾：为什么这个用百叶窗不用窗帘，是为了降低成本，还是为了效果？
9527：为什么不用窗帘？一般来说，我们落地窗会装窗帘的，用金属的罗马杆。项，但是这种不是落地的，我们通常会用百叶窗。如果是室内的我们用木白叶，如果是厨房卫生间我们就用铝合金百叶。还有一种做法，就是我们最近还有一个新的做法，就是里面是木百叶窗，然后外面再装用罗马杆，再装一个纱帘。从软装的角度来看，就拍照效果会比较好。因为他百叶窗还是会有点漏光，对吧？那么外面再装一个纱帘。比如说重庆那边我们飘窗会比较多，这种飘窗的话，我们就要用轨道道窗帘。
来宾：厨房用百叶有没有油腻啊？
9527：其实白叶就是为了遮丑，就是用来遮挡。因为原来窗户比较老。
来宾：对对对，这个窗户不太好看，确实是。
9527：而且你打开百叶窗以后，拍照的效果可以拍出那种朦朦胧胧的那种效果，很好看的。
来宾：嗯OK明白。那个擦百叶窗有工具吗？
9527：网上有，有两个像海绵一样的东西，三根像这样夹住，然后这里卡住一拉就好。
来宾：这个很重要，我妈用吸尘器吸半天吸不干净。
9527：对对对，这个没办法，你靠手工去擦太麻烦了。像铝合金百叶，我有时候时间长了，我也不擦了，直接再换一个新的。
来宾： 这里配网络的没有?
9527：我这里没配，因为没打算做民宿，做长租的话，这个跟我其实没关系，客户自己安装。长租客户呢我是这么认为，尤其是大户型，这个两房肯定是家庭客户了对吧？ 家庭客户呢你不知道他到底得有哪些具体的需求，所以说你一定要留白给他，因为他不是住一天，不像住民宿的客户总共才两天三天，今天住了明天就走了，他不会考虑到那么多的细节。长租客户有很多细节只有她自己明白，家家户户都不一样的，所以你一定要留个空白给他
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