央妈来了，政策来了，促销也来了！危机中能捡漏吗？

地产情报站 · 公众号 · 房地产 · 2020-02-17 18:12

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2020年的开局可以说是灾难性的，全民宅家对抗疫情,房企也损失惨重。但危机里其实暗藏机遇，对刚需和投资客来说，现在其实是一个值得研究的时期。

今天，央行宣布1年期MLF利率降至3.15%，对比此前3.25%的利率下调了10个基点。此举意味着A股应声而涨，楼市也得到了提振信号：MLF下调，意味主要由1年期MLF形成的LPR利率也将下调，未来降息基本已成定局。

央行释放信号，加上各地给出政策，再叠加各房企的促销行为，给疫情中的楼市带来了不同寻常的危中之机。

百家房企倒闭，市场触底

从2020年1月截止至2月17日，一个半月的时间里，今年人民法院公告上显示的破产房产企业已经高达101家，平均每天就有2家企业倒闭！

这些宣布破产的房企，大部分为集中在三四线城市的中小型房企，但也有数家因资金流断裂而宣布破产的知名房企，比如五洲国际、新光集团、银亿集团等。

这是因为随着疫情的爆发，全国售楼处被迫关闭，近乎零销售额，造成了资金链断裂，也导致很多产业结构单一的小房企破产。

不过站长可以告诉大家不用慌，这和楼市崩盘没半毛钱关系，因为这是再正常不过的现象。2019年全国有528家房企破产，平均每天1-2家。随着行业洗牌速度明显加快，剩余的房企会继续出现头部化，那些耳熟能详的大房企体量会越来越大。我们在置业选择头部房企也会相对安全一些。

随着线上售房和优惠活动的持续推出，对大众无疑是一次捡漏的机会。因为疫情冲击叠加新房促销，会让价格直接探底，楼市下跌基本到头了。而随着湖北省以外地区新冠肺炎确诊人数大量下降，治愈率大量增加，武汉大学中南医院院长、雷神山医院院长王行环也表示：“真正的疫情拐点已经来到，只是，还有很多的存量。”目前多地已经开始大批量复工，经济回暖是迟早的事。

今天上午，央行发布消息称，今日开展2000亿1年期中期借贷便利（MLF）操作，中标利率3.15%，较此前下降10bp（此前为3.25%）；开展7天期逆回购1000亿元，中标利率2.4%。今天有1万亿逆回购到期，并无MLF到期，因此共实现流动性净回笼7000亿元。

MLF下调，意味主要由1年期MLF形成的LPR利率也将下调，未来降息基本已成定局。不出意外的话，1月20日公布的新一轮1年期LPR将跟随MLF的利率下调10个基点；至于5年期的LPR是否会同步下调，我们可以期待一下。

随着经济恢复，再辅以降息推手，疫情结束后房价可能报复性大幅度反弹。要知道，1月份我国CPI同比上涨5.4%，众多物价已经上涨，更别说被疫情压抑已久的楼市了。

危中有机，土拍火爆

虽然疫情影响甚大，但最近的土拍依然火爆异常。可以看出，一线楼市长期看依然是上涨趋势。毕竟房子盖在土地上，土地的成本已经很高了，成本摆在那儿。

2月11日，北京迎来石景山、通州以及大兴3宗不限价涉宅地块的出让。总起始价70.63亿元，总成交价80.05亿元，其中两宗溢价超20%。北京土地市场延续了此前市场走势，作为全国土地市场的风向标，北京的开拍也意味着全国土地市场逐渐开闸。

2020年确实是刺激的一年。与北京相比，上海的起势更加明显，冰点之下，上海还在打造总价地王刺激楼市。近日，上海徐汇滨江区域西岸金融港地块于2月11日正式挂牌出让，挂牌截止时间为2020年2月20日15时30分。

立起始价就高达310.2亿元，增价幅度为200万元，建筑体量则高达180万㎡。按照这个价格拍卖，开标时势必会出现一个新的总价地王。而上海在这个节骨眼上有意打造总价地王，意图不言自明，刺激楼市，尽可能不让楼市过冷。

土拍火热，也从某种程度上说明疫情下的中国房地产市场遇冷只是暂时的。因为房地产关乎金融系统安全性，非常时期政策也有所倾斜。无论2月12日政治局会议后，西安、无锡、上海、天津等十个地方政府出台政策松绑房地产，还是此次北京、上海土拍松动，都再次证明，作为经济压舱石的房地产，绝对不会被地方“忘记”。

政策倾斜，利好消费者

近期，无锡、西安、上海、深圳、南昌、郑州、厦门以及浙江省、江西省、安徽省，都出台了利好楼市的政策。主要是在减免中小微企业房租、降低企业融资成本、加大对房地产开发企业的资金支持力度方面。让房企在拿地环节，可以用最小的资金成本，顺利完成土拍，最大程度减少房企的资金压力。

随着对房企的利好政策出台完毕，接下来的政策就该是面对需求方，也就是购房群体。

2月14日晚，湖南省域副中心城市，湘南地区的政治、经济、军事、文化中心衡阳也按捺不住，出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》，17条措施不仅面向房企，还对准了购房者。

衡阳此次鼓励的力度，可以说是相当大。面向购房者，对所缴契税税率为1%的，衡阳政府全额补贴；车位每人补贴1000元；本科生一次性购房补贴5万元；凭买房合同子女还可以就近上学，如果买好地段的学区房，那升值潜力不可限量。

别看衡阳只是三四线城市，2016-2017年那轮全国普涨中，衡阳的房价可一度逼近过长沙。当时，在短短几个月内，衡阳的房价从4000元飞涨到了7000多元，市面上万字出头的楼盘也不少见。可楼市是有周期的，暴涨后就是政策趋严，价格飞流直下三千尺，去年3月均价已跌至6400元。

随着近期的疫情以及房企促销，衡阳2月新房均价已降至 5992 元/m²，与最高点时相比，跌幅肉眼可见。

对于有购房需求的人来说，在市场非常差、接近底部时出手，风险最小。

央行2月货币释放1.7万亿、开发商让利促销、政府减税补贴，这一系列操作都会促使土地市场回温。未来疫情一旦结束，社会经济活动全部恢复正常，楼市的窗口期一旦打开，又将是新的周期。统计数据也印证了这一观点。

97.6%的人置业需求未变

2月12日，零点有数发布了“新冠肺炎对购房态度影响研究”数据。数据显示：有69.4%的消费者对未来楼市“非常看好”和“比较看好”。对比2018年数据，楼市信心指数有所提升，“非常看好”和“比较看好”的比例提升了9.2%。

97.6%的已有购房计划消费者不会因为疫情影响而取消购房计划，其中47.5%预计仍按原定计划购房，39.0%会选择先观望但还会买，11.1%在经历疫情后希望提前购房，拥有自己稳定的居所。

从数据来看，消费者对房地产行业的预期表现稳健。疫情限制了人们的出行，抑制不了购房者的消费需求。

毕竟城市人口数量还在增长，趋势未变，行业能长期发展的最坚固基石没有变。

待到桃花盛开日，又是人间四月天。

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