执行案件中，在法院拍卖处置被执行人的房产等财产时，
● 实务中可能会遇到竞买人竞得后又悔拍。
● 案外人主张所有权提出执行异议等各种实务难题。
我们在近期代理的一件执行案件中，就同时遇到了这两种情况。
被执行人名下有一处房产，在经过一拍、二拍流拍后，在变卖时成功卖出。买受人已经将全款支付至法院账户，但法院还未将拍卖成交裁定书出具给买受人，此时买受人提出悔拍。同时，被执行人的配偶以与被执行人已协议离婚、案涉房屋属于其所有为由提出执行异议。
执行法官认为法院还未将成交裁定书送达给买受人，买受人可以悔拍，法院也可以撤销拍卖。同时，被执行人的配偶提出了执行异议，可能还需较长的时间才能得到执行异议的最终结果，不能将买受人的购房款一直冻着，所以欲将购房款退还买受人，待执行异议结果确定后再对房屋进行处置（如果后续被执行人的配偶异议成功，则不用再执行案涉房屋，如果异议被驳回，则再重新拍卖即可）。
考虑到案涉房屋地处偏僻，一拍、二拍均流拍的情况，后期若无法拍卖成交将给我方当事人造成不可挽回的损失，所以我们不同意法院将款项退回买受人。在与法院交涉下，目前法院是暂缓办理案涉房屋的确权、过户和交接手续，等待执行异议结果。
这个案件，引发了我对法院拍卖成交后，
几个执行实务问题的思考。
房屋拍卖成交后，买受人已如期支付完毕价款是否还能悔拍？
在房屋的司法拍卖中，最常见的悔拍情形是竞买人在拍卖成交后悔拍，逾期不支付价款。对于买受人的悔拍行为，法律规定了相应的惩戒手段。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十二条规定，买受人悔拍的，法院可以裁定重新拍卖，但买受人将可能面临保证金不予退还、承担保证金不足以扣除重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金的差额。
对于已经如期支付完毕价款后又悔拍的情形，实践中比较少见。
《最高人民法院关于竞买人逾期支付价款是否应当重新拍卖的复函》指出，逾期付款的买受人已向执行法院全额支付了拍卖价款，不应仅因其延迟付款而认定拍卖目的难以实现，故拍卖效力应予维持。
可见按照最高院的观点，就算买受人存在逾期支付的情形，但在其已支付全部拍卖款的情况下，拍卖的效力应予以维持。本案中，买受人是在变卖时买得房屋，变卖款已如期全部支付至法院账户，更应该维持该次拍卖。因此即便买受人愿意承担悔拍的法律后果，法院也不能同意其悔拍，应继续向其出具成交裁定书。
房屋拍卖成交后，拍卖成交裁定书未送达给买受人之前，法院是否可以撤销拍卖？
按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条的规定，不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。按照该规定，即使拍卖已成交、买受人已经支付完毕款项，在未取得法院出具的确认成交裁定书之前，产权并未发生转移，此时法院仍可撤销该拍卖程序。
但这并不意味着法院可以随意撤销拍卖。对于买受人等提出的撤销拍卖申请，法院应审查其事由是否符合法定的可撤销的情形，只有在符合法定的情形下，法院才可以撤销拍卖。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条，明确规定了可以撤销拍卖、变卖的情形。本案中，买受人不具有法律规定的可撤销拍卖的情形，法院不应支持其主张，不能仅因案涉房屋尚未转移产权就无条件撤销此次拍卖。若法院执意撤销此次拍卖，债权人可通过执行异议、申请复议的途径进行救济。
房屋拍卖成交后，裁定书未送达给买受人之前，案外人提出执行异议，是否可以中止房屋的确权、过户及交接手续？
本案买受人在付清全部款项后又悔拍是很少出现的情况，通常情况下买受人都是想购房的一方。个人认为，对于通常情况下想购房的买受人而言，虽然尚未取得拍卖成交裁定书，但此时买受人已经如期支付完毕全部价款，房屋拍卖已经成交，买受人有权要求法院出具拍卖成交裁定，办理房屋的确权、过户及交接手续。若法院中止处置或撤销拍卖，买受人依法可以提出执行异议。
案外人作为被执行人的配偶，案涉房屋的共有人，早已知悉房屋被查封拍卖处置的事实，但却在房屋变卖成交后才提出执行异议，怠于行使权力，具有过错，应自行承担不利后果。案涉房屋作为被执行人可供执行的财产，在拍卖处置后，已由不动产转换为货币的财产形态，案外人依法只能对房屋变价款的处置提出异议、主张权利，而不能要求法院撤销对案涉房屋的拍卖程序。
依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条的规定，
执行法院应继续对房屋变价款采取冻结措施，待执行异议结果确定后，再根据执行异议的结果对房屋变价款采取相应的处置措施。
