专栏名称: 老杨地产逻辑
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将北京唯一房卖掉,出国置业如何?

老杨地产逻辑  · 公众号  · 房地产  · 2016-10-26 12:43

正文

杨老师:您好!


北漂,70后,这些年有过几次购买经历,现遇到困惑,想请您指点迷津!


我的第一套房购于2004年,当时刚来北京,手上没钱,从南三环一直看到东五环,最后在通州买了一个大三居。这次购房完全没有投资意识,因为结婚需要。


经验教训:第一次就买大三居,一步到位,完全没有投资意识。


第二套房购于2007年,北京周边燕郊,朋友单位的集资房,朋友不要,把指标给了我们,比周边楼盘便宜20%,哪知2008年北京房价大跌,燕郊跌得更厉害,再加上房产证迟迟办不下,两方面因素导致我们把房原价退了。


2009年楼市转好,单位又花了钱把房产证办下来了,价格一下子就上去了,此时已后悔莫及。


经验教训:当时退回来的钱没有再出手,而是去做了小生意,结果可想而知,实业基本不赚钱,而燕郊的房子却翻了5、6倍。


第三次出手是2012年,原本是考虑北京周边大厂,有200万的小别墅。和朋友一起去看,当时特别荒凉,除了房子什么都没有。我和朋友都担心未来出租和出售的问题,同时放弃另选机会。


后来我们俩对未来判断产生了分歧,她更看好一线,我却看好二线,我的判断是基于当时国家大力发展城市化进程,我觉得这个政策更有利于二线城市扩张,再加上一线中低端人才的回流,未来更有前景。


结果她在北京四环边买了一套LOFT商住公寓,而我去了老家长沙出手两套,一套地铁边的两居,一套大学旁边70年的住宅公寓。两居给我父母住,小公寓租售比现在是7%。


经验教训:我和朋友都存在问题,她的商住公寓涨幅远不如住宅,而我在长沙的两套房几乎没涨。现在回过头来看,她的判断比我准确,一线的投资价值确实优于二线。其次,她借用了银行杠杆,我却选择了全款。


第四次出手是2016年的7月,二线城市开始暴涨,听闻合肥炒房团准备围攻长沙,我立即回去又购入两套,都选在河西,一套是金星北地铁边的三居,一套是梅溪湖边上的住宅公寓。买完之后一周,长沙房价开始涨价,目前涨幅在20-30%。


经验教训:这次的出手很快,之所以再次选择长沙,一个是全国的价值洼地,二个是租售比非常好,总体风险小,不存在泡沫。


准备第五次的出手:从长沙回京,才发现通州的房子一个月涨了100多万,这让我非常惊讶,也很担心。


北京房价两次暴涨都基于国家货币超发,其余时间几乎是横盘或阴跌。我的判断这次暴涨后同样会出现2-3年的横盘,而我家所有的钱都投在楼市,虽无较大的贷款压力,但夫妻收入很不稳定。


考虑多方面因素,9月底我决定出售北京唯一的房子,腾出钱去海外置业及安排孩子出国读书。结果刚挂牌三天,北京的930政策出台,房子卖不动了。


亲朋好友知道我卖北京的房,没有一个人赞成,均认为还会涨,这让我原本坚持的思路有了一些动摇。我现在面临的难题是,接下来怎么选择?


1 、北京房子降价50万强行出手,现金为王,长沙四套房维持不变;2 、用北京的房子抵押贷款出来200-300万,提前去海外置业及安排读书。3、暂时观望,既不买也不卖,等1-2年(孩子出国读书也需2年后)看情况再定。



老杨点评:


北京只有一套自住房,确实不宜卖,难道要租房住?海外置业可以考虑,但等小孩子出国后再考虑不迟。过去几年,全球房价经历了一波大涨,很多国家购房时机已趋弱。


长沙的房子较多,可以考虑在明年某个时点,二季度或三季度,根据市况卖出一二套,以便去国外置业或在北京换房,其他可长线持有,待长沙的价值洼地被填平。


长沙入市时机很好,“久病成良医”,你的购房水平其实正在快速提高,加油!


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