政企合作复制“蛇口”模式，招商启动业绩新引擎

文／克而瑞研究中心 朱一鸣、江健豪

近日，招商蛇口分别和深圳市光明新区管委会、宝安新区密集签署战略合作协议框架，在园区及社区开发及运营、产业投资等领域建立合作伙伴关系；另外，母公司招商局集团也加快与宁波舟山港、湛江市的合作，打造精品港。

在这些战略合作中，光明新区智慧城项目成为招商蛇口摸索智慧社区业务的重点。 利用“智能+知识+创新+绿色+低碳+可持续”特征建一座产、网、融、城一体化的新型智慧社区成为开发板块新一大亮点。 已经开园的留创园一期为智慧城三期的开工奠定了扎实的基础。据企业公告，智慧城三期位于深圳光明新区高铁门户，坐拥广深轴线之中，总建筑面积约15万平方米。基于经验由此智慧城模式能在全国遍地开花，进行异地复制。

招商蛇口牵手宝安区是在2011年招商局与深圳市签署战略合作协议后更加细化的一次合作，与政府合作将更快更高效更优惠的进行开发建设。 其中宝安区的大空港项目为此次战略合作的重点。 2016年8月，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元成功夺标深圳宝安区大空港新会展中心（一期）配套商业用地，该商业用地组团包含11宗土地，出让宗地总面积共计52.82万平方米，总建筑面积154.33万平方米，包括商业、酒店和商务等分项功能建筑，而新建的深圳国际会展中心预计将在2018年9月投入使用。

借合作的东风不断扩大经营版图，最近一系列的合作高调宣布央企龙头企业的王者归来。招商蛇口目前有社区开发及运营、园区开发及运营、邮轮产业建设及运营的三大业务板块。 其中，社区开发及运营收入占绝对比重，园区开发及运营其次，但是根据招商蛇口的三到五年规划：社区收入（地产收入）从85%降到60%，园区占比提高到30%~40%左右，邮轮以轻资产战略出发的预期还任重而道远。我们认为：

• 核心业务（地产收入）依旧负重前行，面临增长压力

• 园区开发经验充足，逐渐成为公司利润新引擎

• 邮轮业，轻资产新兴产业

社区开发运营收入比重总是往年的重头戏，今年也不例外，仍是招商蛇口启动的主引擎，也是其自重组以来模式不断优化的能量所在。

社区开发及运营以房地产开发销售为主。 2016全年，社区开发运营同比增长最为迅猛，达到33.90%。但是值得关注的是宏观层面，上半年房地产贷款增速继续回落，增加3.04万亿元，占同期各项贷款的38.1%，比一季度占比低2.3个百分点。经过近些年地产板块的爆发式发展，该板块提升已经进入增长尾声，面临拐点；而消费者也正逐渐趋于理性，未来房地产市场发展将出现结构性分化趋势。该业务在应对行业进入白银时代、逐步下行趋势时，正寻觅新增长极。

现有园区开发及运营模式大致可总结成三类：

• 政企合作型， 企业和政府在园区还未起步之时签订整体委托开发协议，由企业对园区进行开发运营服务，政府仅提供行政方面的服务和管理，如华夏幸福的固安工业园区等。

• 政府主导型 ，由政府主导投资开发运营，提供服务代理，政府进行招商引资，主要适用产业规模较大的园区，如苏州工业园区，上海的浦东软件园、天地软件园等。

• 企业主导型 ， 政府通过招投标选择企业作为一级开发主体，由企业进行资金筹措，组织实施建设开发，主要适用于资金和运营能力较高的企业。

各种园区模式有利有弊，不一而同。但是总结来说,园区模式是需要可以异地复制和与当地文化相融合的，这就加剧了园区业务开发运营的难度。

“蛇口模式”则是招商蛇口产业园区开发与运营的一个标杆模式。 由于2017年楼市政策持续加码，需求回归理性，园区业务异军突起，正越来越承担起招商蛇口发展重担。园区业务包括特色产业园，大型城市综合体，商业、办公、酒店及配套等产业载体开发。招商蛇口以其特色模式“前港-中区-后城”把产业和城市综合起来开发•形成整片联动。园区业务则是“中区”被称作出口加工区+自贸区的结合，有良好的发展前景。 招商蛇口作为在大湾区的土地储备最为优秀而且母公司招商局集团拥有跨行业整合资源，多方面的因素使其成为园区业务的领军者。

深圳前海、深圳国际会展中心、北京通州台湖等项目的落地使招商蛇口在园区开发保持在领航者的队列中。蛇口模式4.0将继续在吉布提多哈雷多功能港，坦桑尼亚，斯里兰卡，尤其是“一带一路”沿线发展国家推广复制。蛇口模式的核心在于政企合作下的长期开发以及持续运营。蛇口模式将加快招商蛇口园区运营在全世界的异地复制，遍地开花。

根据2016年公布的情况来看，园区开发及运营营业收入达到709351.63万元，同比增长1.85%；营业成本为342713.27万元，同比增长5.96%，毛利率达到45.46%， 园区业务板块毛利率远远超过招商蛇口其他业务板块，是社区运营毛利率的两倍。

招商蛇口园区的主要利润估计来自土地出让资金收益，有偿出让无形资源收益，税收收益，经营所得利润。 轻资产，规模化运营产业园区将会是未来园区的主流。 园区实际上搭建的是各方利益的一个平台，将各方的实力汇聚到一起推动项目的发展。随着“去地产化”的进行，在招商蛇口，园区开发与运营将占据越来越大的利润比例。 但是也得指出产业园的火热背后，同质化严重、盈利难、泡沫严重，利润增长可能并不会如想象的那么好。

总结： 与地方政府战略合作是央企首选的商业模式，有利有弊。 最近，华侨城与西安市人民政府达成战略合作，布局西安文旅项目；保利集团与韩城市政府战略合作；未央区与中海地产进行项目洽谈；绿地与陕西省政府签署战略合作，围绕全产业链合作。企业纷纷与地方政府战略合作的布局都是新型政企合作的典范。

但是也得指出对于招商蛇口这样土地资源丰富的企业，2017年政策调控严厉程度可能将超预期。面对全球利率环境不稳定和中国金融局部风险等因素，一行三会继续收紧房地产信贷、信托产品市场，利率可能的明显上升都会给企业带来必然急促的风险。2016年，招商蛇口的经营现金流量净额为负，现金流现软肋，蓝筹房企招商蛇口未来也将面对挑战。