2017年上半年，天津市场经历冰火两重天，“331新政”一声“哨响”宣告了新一轮政策周期的再度收紧。
土地市场供应量不断，宅地高价得到有效控制，竞自持成为市场主流，开发企业面临更多挑战。
新房市场进入三方博弈，市场呈现明显“降温”，有限新增供应的去化呈现“火爆”的一面，一方面客户价值预期有增无减，购买意愿仍强，另一方面政府“限价”又为购房者压低房价制造购买时机。
三限空袭，新政封锁内外购房资格，封住流向房产资金路径
信贷收紧且将持续，主动“降价”吸引全款买家
解:
与2016年“930”同为区域差别化限购，但“331”调控政策的力度、深度、广度高于 “津七条”调控政策。本次调控限购区域扩大、限购对象深化、限贷更严格、首付比例提高、贷款年限缩短，从这五个方面入手贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，进一步做好市场调控工作，抑制房地产泡沫，保持房地产市场稳定。
解:
本市现有酒店型公寓整体规模不大，上半年交量仅占新建商品住宅成交量1成。新规对在售的酒店式公寓项目无影响，并且酒店式公寓产品清存周期仍较高，未来3-5年内酒店式公寓产品将逐步减少。
读:
天津市不再审批酒店型公寓项目。失效前已出让并签订土地出让合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理规划、国土房管、建设手续。
解:
上半年本市首套房利率优惠连续两次减少，或者说折扣减少，通过递增式管制，能够促进市场以此为调整的契机，抑制炒房类投资投机需求。
本市房地产市场交易管理中心对二手房交易资金监管工作流程进行改造优化，二手房交易不同于新房交易，为了避免交易中的一系列问题发生，进一步规范存量房交易的市场秩序。
读:
3月1日起施行新的监管办法，同时启用新版买卖协议1、《协议》超期自动删除。自《协议》打印之日起超过180日没有申请办理转移登记的，该协议信息将从本市不动产登记系统中自动删除。2、一次性付款，资金监管可选择。3、贷款支付房款，全额纳入资金监管。4、180日内交易双方自行约定转移登记时间。
公积金贷款两次爽约一年不得贷款，10月起施行新天津市住房公积金管理条例
即2016年6月住房公积金贷款实行网上预约服务后，3月本市公积金贷款网约服务要求进行细化，明确爽约条件，抑制资源浪费。10月1日启动新天津市住房公积金管理条例是在2002年原《条例》进行了修订，弥补了在管理方式、管理措施等方面的不足，提升新条例给市民实际生活带便捷，同时明确社会各级职责与市民应享受待遇。
读:
3月1日起施行新的监管办法，同时启用新版买卖协议1、《协议》超期自动删除。自《协议》打印之日起超过180日没有申请办理转移登记的，该协议信息将从本市不动产登记系统中自动删除。2、一次性付款，资金监管可选择。3、贷款支付房款，全额纳入资金监管。4、180日内交易双方自行约定转移登记时间。
对于一些违规的做法积极进行管制，有助于市场交易的稳定，同时也有助于当前各类政策的继续实施，营造一个公平且有效率的市场交易机制。
读:
市国土房管局和市市场监管委出台《关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知》明确指出：今一步加强房地产市场监管，严厉打击商品房销售及房地产经纪机构违法违规行为，对所有在售商品房项目、中介全覆盖监督检查，从重、从严、从快处理。
土地市场成交持续升温，房企补库存动作加大
宅地高价得到有效控制，竞自持成为市场主流
天津土地市场“竞自持“现常态化，对于房企而言，“自持会增大项目的财务成本，收益大幅下降”，此时选择竞拍的房企，一方面看好天津市场的前景，同时也是发展战略与布局上的无可奈何。
本市为抑制房地产泡沫，建立分类调控制度，防止“地价推房价，房价又推地价”的螺旋形上涨，政府采取了设置最高限价方式，随后抽签、熔断、竞商业自持、竞住宅自持、加保障房指标等一系列手段。
本市为抑制房地产泡沫，建立分类调控制度，防止“地价推房价，房价又推地价”的螺旋形上涨，政府采取了设置最高限价方式，随后抽签、熔断、竞商业自持、竞住宅自持、加保障房指标等一系列手段。
目前竞自持地块基本坐落在城市外围，与自持物业适宜发展的市中心区域呈现明显错位；自持比例逐渐放大，对于未来开发提出更高难度。对于自持地块的开发规划，天津市场尚无成功先例可寻， “先把地拿到手，再慢慢寻找腾挪办法，以时间换空间“已经成为拿地企业的无奈之举。
2017年上半年土地市场总体平稳，本市土地市场回归理性，高溢价拿地现象较去年下半年明显减少；供地总量同比下降34%，成交方面量跌价涨走势持续，出让金总额同比减少1成。
2017年上半年，全市居住类用地成交32宗，供应土地面积303.8万㎡，出让土地面积234.2万㎡，规划建筑面积357.8万㎡；居住类用地土地出让金40.9亿元，平均楼面地价11435元/平米。
从上半年整体来看，热门板块的优质宅地，受到较多开发商的追捧。其中，位于河北区天泰道地块，最为火爆，成交楼面价42443元/㎡。其次，滨海新区土地出让节奏最密集，上半年出让七宗宅地全部成交，共计建设用地面积56.1万平米，规划建筑面积70.5万，成交楼面价14410元/㎡。
供应乏力，僧多粥少，刚需猛进，限价短期不会解除
在过去的半年里，全国各地出台的各类楼市调控政策超过百条。调控频率之快，涉及范围之广，是即2011之后再一次大力出击，迎来了“331”新政、首套房利率优惠收紧、土地竞自持等。预计短期调控趋势不会转向，防止资产泡沫、遏制过度投资成为本年的政策重心，大量投资客受到持续冲击。
成交方面，信贷收紧和“四限”调控的出台，虽然整体成交量维持在高位，但上半年成交量同比下降近4成。从整体趋势来看，随着收缩调控政策的不断升级效果叠加减缓了房价上涨的势头，第二季度以来房价涨幅持续放缓，下半年成交价格将继续保持平稳。
2017年上半年普通住宅市场全市供销下降，供应582.2万㎡，同比2016年上半年下降17%。成交716.1万㎡，同比2016年上半年下降39%。成交价格为15898元/㎡，同比2016年上半年上涨24%。
本市上半年新房市场成交区域变化，环城四区成交量占据全市成交量30%-40%，6月份成交份额达到42%。远郊区县滨海新区成交份额经过4月份迅速回冷后成交量小幅增长。市内六区成交占比最小，第二季度成交占比在7%-10%之间。
上半年月度成交走势来看，供应端持续放量，6月供应量达到近半年峰值，供应222.8万㎡占上半年供应的38%。限购政策正式落地后第一个月，让投机需求逐步退出，房价现回落趋势。
成交量方面，成交出现大面积下降，同比2016年上半年全市成交量下降39%。市内六区成交82.1万㎡，同比2016年同期下滑60%。红桥区成交量为回落最快。远郊区县中宝坻区、静海区成交量分别是60.8万㎡、62.1万㎡，环比同期上涨26%、21%。
成交价格方面，各区成交价格以涨幅为主，全市成交均价同比2016年上半年上涨24%，宝坻区均价为9933元/㎡，同比上涨84%。市内六区涨幅最高，同比上涨30%，河东区、河西区、河北区、红桥区价格涨幅均在30%以上。
2017年上半年，随着房价的跃进式增长，对房屋的总价承受能力要求也进入新的阶段，而总价倒逼房屋户型的选择也有了新的格局。
从市区来看，主力总价限跨入600万，上半年主力成交面积区间集中在90-140㎡户型，纯改善大户型受总价影响成交比例不高；环城四区总价限已跨入300万，环城区域承担市区高溢价后的外溢性需求，其中改善型外溢比例有所增加。
滨海新区总价限为200万，成交结构中改善户型占比最高，区域呈现明显的居住升级趋势。远郊区县总价限200万，区域成交结构中以功能性面积段需求最高，刚需刚改产品仍将成为较长时间内的成交主力。
截至6月末本市普通住宅存量1472万㎡，按照近6个月全市成交量推算全市存量去化周期为12.3个月。滨海新区存量仍为最大，占比36%。其次是远郊区县，存量368万㎡，占比25%。
价格逐步探底、租赁成为主流
“3·31”后，本市二手房市场全面降温，调控效果显著。3月份二手房市场于政策前夜进入成交冲高，4月后，新政斩断市场需求，市面仅余有资金有资格的意愿型客户，二手房市场回归需求本质。
2017年上半年二手房市场全市成交量下降，成交66966套，同比2016年上半年下降28%。成交价格与2016年下半年基本持平，同比2016年上半年上涨18%。
2017年上半年滨海新区成交占比增长最明显，4月环比上涨10个百分点，并且成为第二季度成交主力军，成交量为全市成交3成左右。远郊区县成交量呈现回落状态，在新政急速打压投资客形式下，被认定为外溢投资客户首选区域成交量减退。
上半年月度成交走势来看，二手房市场活跃度降低，过年前后需求积攒与新政落地前恐慌性入市情绪的叠加，导致成交量迅速上涨，购房者“抓紧时机”促使量价飙升。4月-6月二手房成交逐步回归理性，价格在4月份降到近半年最低点后有所回升。
成交量方面，全市成交以下降为主，同比2016年上半年全市成交量下滑28%。中心各城区下滑40%-50%不等。津南区、滨海新区、武清区、宝坻区同比2016年上半年全市成交量上涨。
被认定为外溢投资客户首选区域成交量减退。
价格方面，17年上半年二手房成交价格以涨幅趋势为主，同比2016年上半年，仅宁河县出现2%的降幅，河北区、红桥区、西青区、北辰区、武清区涨幅均在4成或4成以上。
1- 市场供应仍将限制市场活跃度释放
下半年，受天津工地持续停工的影响，可持续的新增供应将明显缩水。从上半年的新增销许情况来看，新增供应项目个数同比16年上半年减少25%。依次来看，下半年市场将仍受供应主导，活跃度维持低位徘徊。
2- “限价”拗不过地价走势
“限价”作为一种行政手段，强制性压低入市价格，使得新房与二手房价格倒挂，造成市面新增供应的快速去化。然而从开发端来看，面粉比面包贵只能是时间错位下的错觉，高地价必将推向未来的高房价。从近期土地成交来看，回炉地块普遍大幅提高挂牌价格，且“竞自持”后同区域成交地块楼面价均有大幅增长，加之后期开发成本叠加，土地价格仍有增长空间。顺应市场化开发逻辑，“限价”的行政化手段终将退出正常秩序。
3- 市区大户型产品遇冷
市区600万总价限，筛选并挤出置业能力一般的购房者。由于单价较高，大户型纯改善的产品对于资金实力要求更甚，短期看，大户型高总价产品成交将明显放缓。主力改善产品将集中在120-150㎡ 之间。
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来源：我爱我家城市集团丨编辑：生态梦网
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