2026年的上海楼市，将面临 “增量” 和 “存量” 两大挑战。

存量，指的是目前二十多万的二手库存，去化还是有限。

增量，就是第一批新房解除限售。

难以想象在如今已经如此悲观的市场情绪下，

再来一记“新增供应”和“现有库存”的“混合双打”，

将会对低迷几年的房地产市场造成怎样的 冲击 。

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2026年的三大隐患

2026年，可能会是次新房 “砸盘” 的年份。

这不是危言耸听。

对次新房来说，2026年可能会存在 三大隐患。

首当其冲的核心隐患，还是经济收入问题。

2000年，上海开启商品房时代。

短短24年，上海房价从3326元/平涨到均价69901元/平，涨幅2001%。

而你的收入又上涨多少呢？

如果说，2015年之前的房价上涨，是由于人们收入攀升，有着旺盛的住房需求，再加上高品质好房子供应不足，带来的叠加效应。

那么2017年之后，经济增速放缓，房价的上涨就是对生产资料的透支。

2020年这波房地产牛市，更是泡沫的疯狂扩大。

直到国家下场宏观调控，才足以遏制房价的持续上涨。

第二大隐患，是人口问题。

房地产界有句话，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

虽然说人口因素对市场的影响是比较缓慢的。

但是架不住人们对市场预期的改变。

也就是大家因为担心未来住房需求的坍塌，会改变对后市的预期，进而会影响当前的行为。

现在摆在我们面前的有两个事实：

一个是2022年我国人口总量开始出现负增长，2023年人口总量加速下滑；

另一个是人口老龄化趋势严重，到2035年，国内60岁及以上人口将突破4亿人。

要知道，人口变化的趋势不是短时间能逆转的。

虽然人口问题对上海这种一线城市来说影响有限，

但是整体大趋势已定，未来楼市的负面信息不会少，

冰火两重天的分化行情，将会是北上广深楼市的新常态。

第三大隐患，就是我们今天重点要说的限售解禁。

大家都知道，在上海楼市这轮下跌周期中，次新房是相对坚挺的。

一个是因为房龄较新，品质过硬。

另一个就是五年限售房源的供应问题。

2021年上海开启新房积分制，认购率超过130%的新房，会被限售5年。

当年有超50%的楼盘都触发限售，而且大部分都是90多平的小三房。

也是因为新房限售政策减少了二手市场上的房源供应，对当时的市场产生了正面效应。

那么2026年，这些被限售的次新房“名正言顺”进入二手市场交易，可能会产生相反的负面效应。

我们粗略估计，2026年大概有 4万多套 次新房解禁入市，这些房源将与现有的次新房以及近两年的新房形成竞争。

根据经济学的供需原理： 短期供需关系发生重大变化时，一定会出现价格波动。

届时，次新房市场现有的价格体系可能会被击破。

很可能会出现投资客疯狂降价抛售砸盘的行情。

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限售解禁的重灾区

所以，不管你是想买房还是想卖房，都有必要关注这些即将解禁的区域。

你们想想，在限售新房不让卖的前提下，上海楼市比起2022年最高点普遍跌超30%。

如果限售的阀门打开， 二手房会不 会跌得更惨？

这些待解禁的区域里，虹口杨浦内环量大管饱，近郊更是重灾区， 大虹桥徐泾就是经典案例。

2020年底-2022年期间，徐泾一度被称为“宇宙中心”的存在。

这里的二手次新房价格一度冲击10w大关。

但在这轮下跌周期中已经跌到6字打头，甚至有极端案例跌到5字头。

那么2026年，市场上一下子 多出近四千套 全新的房子还高度同质化，

同期还要面临2024年这一批高品质新房的竞争，

你们感受一下房东的 压力 。

其次就是周康板块。

周康的城市界面，其实是典型的城乡结合部。

但是很幸运成为了张江南拓的直接受益者。

在这一轮的周期调整中，板块内房价整体的涨幅和坚挺程度有目共睹。

除了受益于张江的产业，周康板块内次新户型的稀缺性，也是它坚挺的原因之一。

2026年 两千多套 次新房的解禁，估计也会影响这里的二手房价格。

再次就是唐镇。

唐镇这几年由于确定对口初中，打通了学区链条，房价再也压不住了。

再加上唐镇三兄弟总户数不到5000套，显得更加稀缺，2021年二手挂牌一度冲破12万/平。

而现在浦发罗兰最新成交单价普遍是7万多。

可 预测的是，从华侨城到金融城再到浦发唐城，几乎都是 在同时间取消限售。

等解禁的次新房砸出来，房价会不会跌到6字头真的很难说。

只能说目前待解禁的准二手房和待建设的土地， 对唐镇二手房来说是不小的挑战。

另外，北四区有些楼盘压力也很大， 可以重点关注下：

比如，招商外滩玺、新湖上海青蓝、天汇世纪玺、仁恒海上源、招商外滩玺、新弘北外滩、招商云玺、瑞虹新城9期、瑞虹新城10期、和樾天汇、海玥天汇、金鱼外滩东岸等。

未来，这些楼盘的房价将逐渐走向价值回归，房子终将回归自住属性。

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