走！去成都！

水库论坛shuiku · 公众号 · 房地产 · 2017-04-28 09:42

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走！去成都！

走！去成都！

今天本来应该写长沙篇的最后一章，但是看这个周末的情况，我并不想喝咖啡，因此，标题起的平稳点。

原标题有三个：
原标题1：限购一手不限购二手岂能将房价
原标题2：2017.03.18长沙调控政策分析
原标题3：长沙房价即将全城补涨

一）长沙开启调控模式

3月17日北京开始新一轮调控，认房认贷二套6成，随即郑州、广州、青岛之类的城市也出了一批调控，长沙17日没出，我还在想青岛都出了长沙不出很奇怪啊，当时以为这次看来没波及到长沙，看来长沙还可以继续疯狂一段时间。没想到3月18日，长沙开启限购，正式对外地人关门。

下图为长沙限购令的主要条款：
各位发现了什么呢？一手房限购，二手房不限，看来长沙房价还要继续涨啊！

有些人说：不对啊，限购一手房对外地投资客打击很大啊，没多少远程作战的人能够在当地和中介房东纠缠啊，这下长沙房价要熄火。

我的回答是：你怎么不看看成都限购一手不限购二手到现在二手房不断跳涨全城火爆的3月份啊？！

相关链接：
http://mp.weixin.qq.com/s/nFABz1fJ9_OMsdwZAchUEw
那到底是为什么？为什么成都现在的二手房会火爆成这样？
这还要从中国中西部大城市房价好多年不涨的原因说起。

二）中西部大城房产投资最大的敌人---没有成熟的二手市场

水库论坛欧大总结过什么是处房情节：那就是有很高的比例的人群买房只买一手房，就像男人娶妻一定要是处女一样，买二手和二婚一样，绝大部分的人只想在售楼处喝香槟，砸彩蛋，不想踏入中介店一步。除了因为学区和实在太穷外，找不到买二手房的理由，2015年前，小年轻结婚婚房是二手房简直不可思议。

下图高大上的售楼处接待中心：
房产交易量中新房占绝对主导，是二手房交易量的数倍，据统计西安房产交易量中85%是一手房交易，二手房交易仅占15%!

下图为令人反感的房产中介：
这样导致了什么结果呢？

新房交易占主导导致二手房卖出去必须打很深的折扣，近几年原价卖不出去的房子在长沙重庆成都西安武汉郑州不断上演，数年来加上精装修和交易税费，从住宅买卖中获利的房东群体基本不存在，手上持有的房产不仅不增值，而且随着房龄的增长在不断折旧，房产在中西部大城市处于消耗品的地位（类似于汽车）。更可怕的是，二手车可以做手脚，隐瞒车子的真实情况，可房产作为有房管局登记，产权期限明确，小区环境和房子本身基本无法做大改动的商品，这样的市场简直是投资客的梦魇。

相比于北上深二手房交易占主流，二手房东的资产得到充分换手和做实，中西部大城市简直是另一个国度，为何同在中国，北上深和中西部大城市有这么巨大的区别？

具体原因包括但不限于
1.人口流入不足
2.体制内分房、集资房屡禁不止
3.没有法治，规划混乱，容积率篡改、偷面积
4.土地招拍挂制度执行很不到位、利益输送、内部划拨土地
5.城市本身不够大，面积小，开车半小时就出城。拥堵成本不高

归根结底那就是：中西部大城市的住房供给量远远大于城市人口量和流入人口量，供给过剩的表象下面是思维观念的落后和法治薄弱的实质！
相关链接：http://blog.sina.com.cn/s/blog_63cf57ed01017jbe.html

二线城市（中西部大城市）房价数年不上涨是因为陷入了一个死循环：观念落后法制不完善导致体制内分房、集资房屡禁不止，因为要为体制内让路，土地、规划混乱篡改，体制内力量强导致外资，民营经济不发达，就业机会变少，从而人口不断流出到东南沿海，人口不流入导致住房需求不旺盛，高端人口和大学生流出，周边农村低层次人流入体制内又不断分房，导致城市房价普遍刚需化，对价格极其敏感，新房涨价的基础薄弱，二手房更加没有市场，二手房只有打着处理的命运预示着整个城市住房供给过剩和房价进一步拉低。
相关链接：http://hznews.hangzhou.com.cn/jingji/content/2014-07/17/content_5365248.htm

如果有人问：成都、重庆、西安、长沙的房价为何这么低？你只要回答：那地方没有法治，连国家正规的土地、规划、商品房销售的制度都执行不了，房产的货币化商品化程度如此之底，连成熟二手房市场都没有，房价怎么会不低？而且这种房价低并不会吸引到年轻知识人口的，光房价低没有任何用的。

三）套路

正是你们的政府学习到了黑科技，才导致了中西部大城房产投资的二手市场提前成熟。
让我们看看二线大城市房价上涨与调控的黑科技：
相关链接：http://money.163.com/12/0620/08/84E8KMUG00253B0H.html#from=relevant

“多年胡乱的土地规划管理终于到今天信息化时代做不下去了，我们库存积压严重，地都卖不出去，要收缩土地供应，切断土地利益输送，国家降息去库存，找几个开发商拍拍地，炒作下气氛，我们尝试下严格的招拍挂土地和货币化安置。”
“好”
“今天五环外面粉价居然被开发商拍过万了！”
“那三环现在1万是不是加之洼地？赶紧抢！”
“全城的新盘都断货了，库存迅速下降，新房大涨50%”
“不行了，涨得太快了，新房严控价格，涨价的都不批预售证.”
“新盘毛坯全变精装了，还有捆绑车位。”
“靠，新房限购”
“报告，不要求社保，这些人还会补交。”
“不允许补交社保”
“报告，新盘已经涨上去翻番了，现在统计局拉房管局系统网签的数据很难看！”
“暂停网签，推迟备案！”
“报告，二手房涨疯了，人们拼命买二手房，因为新房限价，开盘日光，根本买不到，人们只能买二手，现在一手价格低于二手，一手没关系根本买不到，二手房东毁约跳价，情绪很不稳定。”
“那二手不允许涨价！”
“领导，二手我们管不了！”
“我们说好25个月的库存呢？怎么会连一手房都买不到只能买二手了?”
“25个月的库存现在只有6个月了”
“加大土地供应！”
“那我们还严格执行国家制度么？”
“废话，之前一直不执行，好不容易正规了你还想改回去？”
“报告，开发商抢疯了，10块地熔断5块，面粉超过15000!”
“要不，我们容积率松点，让他们偷面积？否则面粉贵过面包呀。”
“靠，要严格执行国家制度，容积率严格管控，不许偷面积！”
“这，怕是还得涨价了说，今天的地后年卖，那今年明年的价格怎么办呀。”
“继续限价，限购一手房！“
“报告，二手房再也刹不住了，也管不了了，新房我们房管局的人都买不到了，我最近准备看看二手房。”
“。。。。。。”
二手市场迅速成熟，新房主导让位于二手主导，房东获利群体数量大增，国家制度得到执行，处房情节减少。
此时，房价已经无法控制！！！

OVER

四）结论

限一手不限二手岂能降房价？长沙房价即将全城补涨。

那接下来呢？全国的烂柿子里面还有几个品相还凑合的，东北的几个计划单列副省级城市的坑我们绝不可以跳进去的情况下，我只能再次发出号召了：
走，去成都，除了城南，还能买一套！

2月份成都房价居然是跌的，限制网签，推迟备案的黑科技太厉害，但是随着3月4月大量去年9月开始的高价房备案，成都房价的盖子在下个月统计数据出来的时候会非常难看，也许离成都关门的时间只剩不到一个月了！

下图为2月成都房价统计数据（限制网签、拖延备案黑科技成果）
2017年哪三个城市最疯狂，北京、广州、成都、长沙，三个出政策了，剩下的那个兄弟下个月出数据之日就是关门之时。

下图为3月19日全国在售房产调价变化图：
另，如果成都下个月关门的话，挑了挑，不要求社保还可再买（无论一手二手）的城市里，在这一筐烂柿子里面的城市，如果不排除剧烈加息等因素，按照现在的轨道的话，留给西安（升级或者新出调控）的时间也不多了（3个月给大家建仓？）

嘘，可能宁波、南通、惠州、中山、珠海、佛山、东莞、张家口、保定、唐山也快（升级或者新出调控）了哦。。。

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