专栏名称: 郑州楼市

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猝不及防！郑州市场出现新变化...

郑州楼市 · 公众号 · · 2025-01-20 18:38

正文

给大家准备了一套郑州非常具有实操意义的资料包：

1、郑州四环内热门 楼盘大解析： 郑州300-400的新房中，挑选热门的解析，区域，价格，是否推荐，推荐以及不推荐的理由都很清楚。

2、郑州现房+准现房盘点： 想要即买即住的，一定要看，不清楚的，也可以直接微信私聊。

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截止2024年12月31日，郑州房产“卖旧买新、以旧换新”通过国有平台公司收购模式完成签订二手房协议5085套，通过市场化交易模式完成5731套，两项 合计10816套，超额完成全年10000套目标任务。

加上 房票认购保守5244套（不含港区） ，极大促进了各区新盘去库存。

政策推动需求释放，市场数据反映需求存在，叠加郑州作为省会城市所具备的人口与经济发展支撑需求......

种种迹象表明， 郑州并不缺购房需求。

但，也不能乱买。

楼市全面普涨的时代已经过去，未来市场将更加分化。

未来楼市新周期，只属于城市的核心板块和优质学区板块。

即便市场如果变化，也只能拥抱核心和优质板块。

郊区、新区、劣质资产等说得再好、规划得再美，都不要抱有幻想。

形势已经很明了， 未来的楼市新周期里，只有优质资产、核心资产才有机会被拉升。

郑州的答案是什么？

先来看一张图，这是2018年中旬和2024年中旬， 郑州三环到四环之间主要板块 的新房房价对比情况：

可以很明显感受到郑州在这几年横盘期的房价变化。

新房有涨幅的只分布在 金水北、高新老城、北龙湖、龙子湖 这几个板块。

其它区域，有的纹丝不动，有的出现跌幅。

这就是区域分化。

在市场横盘期还能保持稳中有升的板块，一旦出现行情，就会被再次点燃出现上涨，即便市场下行也能保持相对稳定。

出现上涨的区域，都有一个共同点，就是： 公认的好区域+有就业+有学区。

至于郊区、边角料区域、边缘化区域，还在下跌。

以上四个新房有涨幅的板块中，金水北属于金水区，高新老城属于高新区，北龙湖和龙子湖属于郑东新区。

这三个区域又该如何对比呢？

再来看一张图。

这是2023年郑州主城八区的GDP贡献情况：

GDP是衡量经济实力的指标，GDP增长能够带动配套提升，进一步刺激购买力，购买力强了，房子的保值能力就会越牢固。

很显然，金水区和郑东新区明显领先于高新区。

郑东新区的 CBD片区没有新房 ；

高铁片区今年预计入市的润府二期和银河湾、大来郑东壹号院将会是今年的重头戏。

再有就是北龙湖，北龙湖目前的在售新房主要集中在南岸：

松苑、海马青风院子、永威上和琚、美林上苑、亚新星云湾、正商丰华上境、宏光揽境，以及即将入市的金桥壹号湾、金茂10号地、海义东樾。

北岸包括：中海云著湖居、绿城湖畔雲庐、保利璞岸、兰溪府。

在北龙湖买房，就不只是买一个住所那么简单了，毕竟动辄500万起步的标的，单一的地段论已经无法打动买家，一定要是产品价值+社区纯粹等综合因素比较强势的。

但是北龙湖的门槛太高了，不适合大多数人。

所以很多人把目光放在了龙子湖上。

但是我们来看龙子湖的土地性质分布：一部分是教育用地、一部分是安置房，本身留给商品住宅的地块都非常少。

目前龙子湖在售新房只有两个：一个水之郡、一个兰溪书院。这两个楼盘，是很明显的两条发展轨迹：前者硬刚到底、后者刚改改善。

水之郡从1.83万的单价卖到现在1.2万的现房，只能说太难了。

相比之下，兰溪书院的产品放在整个板块都是比较能打的。

要知道，在龙子湖买房，基本上也是地缘接手，改善需求比较强，所以一定要选择一个有产品力的，不仅住起来会相对比较舒适，而且流通性也不错 。

至于金水区。

杨金配套进度太慢，金水老城优质新房太少，选择比较多的只有金水北。

板块配套好，活力大，有现在有未来，金水北的价值正在逐渐被夯实!

金水北，无疑是当下郑州卖的最好、竞争最激烈的区域。

火遍全郑州的网红盘，除了北龙湖的，其余的基本都分布在这里。

这里也是郑州过去5年房价最坚挺的区域。

不仅一手房价格坚挺，二手房价格也很能扛。

片区“刚需专业户 ”的康桥朗城二手房成交价还在1.5万/㎡左右。

带有龙门实验学校学区的瀚宇天悦二期，它的大户型挂牌价平均在1.7-2.1万/㎡，直逼高铁片区的二手房。目前参考均价近1.7元/平。

金水北的房价之所以能扛，很大一部分原因是因为学区。

金水北的新盘，带学区成为了一项光荣传统。

早期的 普罗旺世 神盘开发，一八联合国际学校是销售时的最大加分项。

瀚宇天悦一二三期 销售时，龙门实验学校成为了亮点，后期龙门实验学校硬是靠着自己的硬实力挤进了金水区的新秀名校行列。

后面 名门翠园 之所以卖的如此火爆，也是因为优胜路小学+八中的噱头。

再到 瀚宇天悦城 售卖时，龙门第二实验学校成为了很多买房人下场的原因。

如今 美盛系、越秀天悦江湾、信达天樾九章、常绿金水宸院、保利缦城和颂 等新盘都将学区作为自己的一大亮点。

大家都有学区，但学区与学区之间有所不同，相同量级的学区之下，产品也有所不同。

靠着学区、产品、容积率、价格等区隔，金水北众多楼盘之间，形成了一个层次分明的价值梯队。

金水外国语学校作为外国语集团的正牌分校，未来很可能跻身金水北教育的第一梯队，所以学区房的属性，美盛最强。

龙门实验学校未来不一定如金水外国语学校，但 越秀天悦江湾 用逆天的产品设计和得房率，让自己的综合实力站在了金水北的第一梯队。

保利缦城和颂 之前和他的兄弟 “保利大都汇 ” 保持着佛系，不强调学校，用低密产品小高层支撑起来自己的傲骨。现在缦城和颂签约了“纬五路一小+郑州八中”，优势+1。

常绿金水宸院 同样作为龙门实验学校的学区房，它也不错。但是因为有越秀天悦江湾珠玉在前，只能低头紧跟，大哥卖多少钱，我比大哥稍微便宜一点点。

信达天樾九章 一期已经交房，目前主要在售二期，性价比较高。

靠着竞争性的差异，金水北虽然楼盘众多，厮杀激烈，但是各自站在各自的位置。

各花入各眼，如何选择，关键需要结合你自己的需求。

如果是纯粹学区，可以考虑美盛中环壹号。

如果是考虑改善+学区，越秀天悦江湾、美盛臻湾一品值得拥有。

如果是考虑性价比，常绿金水宸院和信达天樾九章会给你惊喜。

最后，给大家准备了一套郑州非常具有实操意义的资料包：

猝不及防！郑州市场出现新变化...

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