专栏名称: 绿维文旅

绿维文旅以规划设计为核心，围绕"开发建设、投资融资、运营管理、人才与培训、智慧旅游"提供旅游全产业链整合咨询服务，以"平台化运作，产业链经营"为宗旨，建设"中国旅游开发运营O2O平台"，为旅游及特色小镇开发运营提供全产业链全程孵化服务。

“农村集体经营性建设用地”实战手册！

绿维文旅 · 公众号 · · 2018-08-25 14:42

正文

导言

合理利用农村土地，尤其是农村集体经营性建设用地，是全面实施乡村振兴战略和促进城乡一体化进程的重要一环，也是打造田园综合体、特色小镇、农业产业园区等农旅、文旅项目开发、建设的难点之一。 因此绿维文旅将农村集体建设用地的开发与利用作为重点研究、规划、设计的业务方向之一。

一 农村集体经营性建设用地的两个问题

什么是农村集体经营性建设用地？

农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。

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如何开发和利用？

目前，农村集体经营性建设用地开发主要有 入市流转 和 合作开发 两个层面。

二 政策背景

2014年中央办公厅国务院印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》；

2015年全国人大常委会又通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》；

第十二届全国人民代表大会决议试点期限延长至2018年12月31日。

此外，配套政策还有：

《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷换管理暂行办法》、《关于扩大农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作试点范围的通知》、《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》等。

三 如何入市流转？

（一）概念解析

1.什么是“农村集体经营性建设用地入市”？

农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权、同价。

2.哪些农村集体经营性建设用地可以入市？

在存量集体建设用地中，既符合土规，又符合城规的部分，可以作为入市的集体经营性建设用地。

（二）利益分配

注：根据大兴区的规定，征收土地交易总额的8%-30%作为土地增值收益调节金，统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。

（三）操作流程

农村集体经营性建设用地入市，一般分为前期准备、整理开发、入市交易、项目建设四个阶段。