土地凉不凉已经不重要

今日又土拍了，在未来售价已经明确的前提下，土地价格基本上大差不差，财务成本和开发速度是决定土地归谁的左右手。

本来觉得没有什么可说的，但是群里有个朋友了一句话，让我觉得有必要说一说。

群里朋友提了个问题，星桥的地块才8000多元，那么是不是星桥的星亦云著不值得买啊，因为地价这么低说明开发商对未来售价预期不高。

在很多时候，这个推断或许是对的。但是星桥今天这地，是综合体地块，而且限制条件诸多，商业持有、百米的办公楼、各种商业品牌的约束等等。所以不能只看8000多的地块，更不能说星桥不值得2W。

从这个问题中，我发现，半桶水真的要不得。

另外，今天不知道大家是否有观察到一个特点，拿地的基本上属于非主流开发商。

其实仔细看各个地块，会发现今天的土地其实不算优秀，这也是为什么没有出现主流开发商死磕的情况，而是非主流开发商拿地苟活，星桥地块除外。

当然这些分析都不重要，因为所有主流媒体已经一致看衰土地市场。当媒体不看好土地市场的时候，那么土地市场必然是不好的，就如当年媒体瞎算自持推高实际土地价格一般。土地市场真的太复杂了，地块的区位、指标、是否包含商业业态等等因素均会影响售价，所以涨跌都在媒体一张嘴上。

当然，媒体还会再结合一下近期卖的惨淡的中海云宸，武林上城售罄的艰难，上塘九里2000多户登记还有100多套未售罄的情况......，通过这些情况，大可以说新房也已艰难。

新房和土地市场讲完了，还能说下二手房持续低迷。最后，来说市场已经崩盘。

其实我觉得大市场如何对于刚需来说真的不重要，因为对于刚需来说在于选择什么样的盘来买，而不是选择什么时间点来买，切记切记。如果想抄底，那么可能一直会踏空，终成傻空。

地铁、学区是优先考虑的因素，商业、景观是其次考虑的。如果一个盘啥都没有，即使便宜也不值得买，如果一个盘这些要素全有，即使贵一点，那么他也是一个好的标的。

市场是不是冷了？答案是肯定冷了。但指望新房降价，还是太难了。选择我上面说的优势盘，是现在刚需所应该做的事情。（我真的已经说了无数遍这个观点了，无论是在知识星球还是公众号。）

回到最初的问题，星亦云著值得买么？非常值得，这是刚需为数不多的机会，2W出头能买到余杭区地铁口、商业盘的住宅项目了。