来源：地产情报站（ID：dichanqbz）
站长说：今天，看了张大大的一篇文章，解释投资的时候二手房那些坑。站长跟大大之前也犯了同样的毛病，过多强调新房投资的那些坑，尽量让大家跑二手市场。但是事情没有绝对，这篇文章就对二手房的投资做了比较详细的阐述，希望能给大家带来思考~
在进入文章正题之前，我必须要先承认一个错误：
过去这半年，鉴于楼市风险的增加，我一直在推荐大家去购买二手房，一直在说二手房比起新房的巨大优势。
比如，价格低，不存在烂尾风险，可拎包出租，流动性好等等。
但是，却并没有仔细说明，哪些二手房能买，哪些不能买。
导致昨天有朋友问我：“看上一个80-90年代的老房子，必须全款，能不能买？”
我的回答是：“绝对不行！尤其是新手玩家，想都不要想！”
让朋友们对二手房产生这样的疑惑，这是我的疏忽。
我应该早点写这篇文章，早点说清楚，哪些二手房是机遇，哪些二手房是深坑！
所以，今天首先要明确一点，并不是所有二手房都可以闭眼买入，并不是所有二手房都比新房好！
买二手房，也有很深很深的套路。
哪些能买，哪些不能碰，早已形成了一套成熟的潜规则。
只有按照这些套路来买房，才能真正实现风险的最小化，收益的最大化。
买房前，请一定要明确自己的最真实目的：
我买房到底是为了赚钱？还是为了别的？
我们为什么要买房？
是为了结婚，是为了上学，还是为了财富升值？
目的越纯粹，房子越好选。目的越复杂，房子可选择性越小。
我们举例子来看：
比如说，我就想给孩子上好学校，那么ok，学区房很多。
比如说，我就想交通便利，好，地铁房也不少。
比如说，我就想房价低，但是将来潜力大，这种称为洼地的区域，仔细找找也是有的。
但是，如果你又想要学区，又想要地铁，又想要价格低，又想要潜力大，那很抱歉，这种房子，要么没有，要么出来就被中介自己内部消化，根本没咱们什么事儿。
所以，一定要明确自己买房的真实目的，想赚钱就是想赚钱，想自用就是纯刚需，千万不要给买房上附加太多的边角料，不然的话，会白白错失绝佳的市场机遇。
这个世界上没有一个十全十美，全部兼顾的房子。
有时一个犹豫，可能几百万就没了。
一旦你想清楚了这一点，请再思考另一个问题：
你买房，为了保值增值赚钱的目的，有没有超过50%？
如果超过了，请接着往下看。
投资房产，新房&二手房怎么选？
买新房还是选二手房？哪个更合适投资？
新房or二手房的选择问题，并没有那么复杂，一旦明白了买房赚钱的本质，这个问题对你来说就会非常容易解决。
买房赚钱的本质是什么？
是一个非常非常简单的公式：
收益=（卖出价－买入价）× 持有面积
在某些情况下，可以再×周转效率
例如：
买入1万，卖出3万，100平，用时2年，那么收益就是200万/2年，100万/年。
买入1万，卖出2万，50平，用时1年，那么收益就是50万/年。
是不是感觉很小学生，没错，小学生都会算。
但是不要小看这个公式，因为通过这个公式的变量，我们就可以轻易的发现，买什么样的房子收益最大。
1.【卖出价－买入价】的启示：增值空间最重要
房子并不是越贵越好，也不一定是地段为王，而是增值空间越大越好。
买房投资，不能只看地段，不能只选贵的。
曾经去上海考察时认识了一个老板，2007年买了汤臣一品，当时房价是8万/平，10年之后，也就是2017年，房价涨到20万/平。
这可是最好的江景房，地段之王。
就是这样一个顶豪，10年时间，房价涨了12万，增值1.5倍，还不好出手。
那这10年来上海的均价是多少呢？
2007年上海均价1万，2017年上海均价5万5，涨了5倍。
这是最直观的例子，有时候，你买顶豪，你买地铁学区房，不一定有老公房赚的多。
当然，如果有被限价的新房，比周边二手房要便宜很多的那种，果断入手，不需要有犹豫。
买房，实际上就是买价格差。
2.【持有面积】的启示：大房子的利好
涨幅相似的情况下，持有面积越大，收益越多。这也是为什么老破大很受专业房产投资人欢迎的原因，均价低，面积大，不用涨太多，就能赚很多。
200平的房子，每平只要涨1000，就能赚20万。
对于广州来说，均价基本每2个月就能涨1000。
当然，老破大也有很多问题，关于购买老破大的注意事项，下文有详细说明。
3.【周转效率】的启示：二手房2年就能卖，租金还能抵月供，新房至少3-5年不能卖，且无收益，风险倍增。
对于中国的房价来说，基本上3年就有一轮变化。
二手房买入后，2-3年就可以出手套现，之后不论是加仓再入，还是持有现金都是可自由选择的，完美的利用了楼市的周期属性。（因为税费问题，不满2年卖出的收益一般都很差）
除此以外，二手房可以即买即住，不住就租，现金流良好，买卖周转都很方便。
在这一点上，老破小比老破大更具备优势。
但是新房就很难达到这样的效率，从预售到交房，一般都要2年，再持有2年，达到满二标准，至少要经历4-5年的时间。
这么长的时间，一个是会浪费一些周期性的机会；二是一旦出现任何价格下调的风险，新房是没有太多机会避险的，要么没房本，要么不满二，除非割肉大甩卖，很亏；三是装修的成本高，且没有太多租金收益，此消彼长之下，基本可以得出这样一个结论：
投资目的占50%以上的时候，新房并不是那么合适。（被限价的新房除外）
敲黑板划重点：老破小和老破大该怎么选
（以下一切能实现的前提：房龄不要超过20年，超过不好贷款）
老破大&老破小：并不是真的让你买又老又破的房子，按照字面意思来买，绝对是要亏到跳楼的。
实际上，老破大和老破小这种说法，更多的像行业内一种约定俗成的暗语。
老破大：指被市场低估的大房子，原因可能有很多种，比如顶楼复式，比如小区环境太差，比较户型巨烂等等。总之这些房子就是有一个特点，主要因为太大，其次因为其它种种原因，不好卖，比周边的房子便宜很多，便宜个几十万，打个7-8折是常有的。
老破小：指租售比非常高的小房子，通常情况下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小，闭着眼睛买。
在房产投资中，老破小和老破大，早已形成了两个专业的流派，而且这两个流派，在众多房投派系之中，基数最大，受众最广。
先说最适合新手的流派：老破小
为什么说老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。
选择老破小的核心竞争力：租金。
为什么说小房子的核心竞争力是租金？
因为租金有下限！
因为租金是按照几室几厅来收，不按照面积来收。
尤其是在租赁市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。
甚至可以说到了45平米以下，基本就不会再有变化。
拿北京潘家园举例：
都是90年代的房子，都在潘家园片区。
45平，月租4600。
38平，月租4600。
33平，月租还是4600。
看到了么，这里的33平，就是我们要买的“老破小”。
我们要的，就是最高的租金/房价比，最高的租赁回报率。
选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。
为什么会出现租金有下限这种情况？
因为满足的需求是一样的，“我要自己住1间房。”
不论是30平，40平，50平，满足的都是自己住1间房这个需求。
在大城市中，这是最最基本的刚性需求。
只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。
2室1厅，3室1厅也是同样的道理。
老破小的优势：
投入低，租金回报率高，不害怕房价的波动，好卖。
老破小的劣势：
面积小，房价回报率偏低，虽然好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，会拉低一部分房价收益。
但是，一旦老破小的数量多起来，也是一个不可小觑的力量，尤其是让人眼红的租金现金流，可以支撑你进行更多的投资。
毕竟，大家最害怕的房价下跌，对包租婆来说就是个笑话。
说完老破小，再来说说老破大。
靠房价上涨获利的流派：老破大
老破大的优势：
随便一个小区，顶楼都要比次顶楼便宜。
随便一个城市，二房单价都要比四房贵。
这就人为创造了一片洼地：大房子便宜，顶楼大房子更便宜，当户主着急卖却卖不出去的时候，就只能降价出售。
这个时候，我们常说的7折笋盘就诞生了。
一些专业的房产投资人，尤其是有二手房资源的人，会以低于市场价很多的价格入手这些“老破大”，然后挂出来慢慢卖，静候有缘人。
当然，一开始肯定是很难出售的，但是随着房价一天天的增高，笋盘的价格也被慢慢的推升。
尤其是在楼市行情火热的时候，会有很多不了解行情的外地人来买房，外地人一看，我靠这房子只要95折，除了是顶楼没别的毛病，装修还好看，赶紧买买买，这一进一出，老破大投资人的收益就出来了。
而且千万不要忘了买房的基本公式：收益=（卖出价-买入价）× 面积 × 周转效率。
面积大，就是有面积大的优势。
每当城市均价涨1000，200平的房子就是会比100平的房子多赚一倍。
当然，老破大的劣势跟优势一样明显：
首先，对于普通人来说，你需要付出很多精力，才能第一时间找到这些笋盘资源。
其次，老破大租金收益率非常低，人1室1厅的房子，租4600，你4室1厅的房子，租9000。
就跟存钱一样，人家年利率5%，你2.5%，心都在滴血。
除此以外，老破大买卖周期很长，你需要等买家，在楼市行情不好的时候，就跟守株待兔一样，不容易碰见瞎兔子。
但是，不论怎样，老破大和老破小都有一个共同的优势：
不怕房价跌。
老破大本身买入就打了折，老破小有租金收益，这两个都是可以用来保底的东西。
可以说，在防风险这一点上，二手房具备先天性的优势。
最后，关于找到真正有升值潜力的房子，怎么去选择地段？
送给你们7个锦囊！
第一个锦囊：中心区不变原理
这段是想说，任何时候，只要买得起，都应该买中心区。过去20多年，我们看到，城市化运动可谓高歌猛进，几乎每个城市都在摊大饼，遍地造城。但其实中心区，基本没有大的变动，这个就叫做“中心区不变原理”。
以北上广为例，过去30年，这三个城市的建城面积至少扩大了5到10倍，但是他们中心区的位置丝毫没有动摇。今天北京城教育最好、房子最贵的地方还是东西城；上海最繁荣的还是黄浦、静安；广州最繁华的还是越秀和天河。
但是我不否认这些城市的核心区多多少少它发生了一些位移的，但是这个位移的距离是非常的小，最多不超过10公里。
比如上海，原来的中心区在外滩，现在的中心区转移到了陆家嘴，其实二者只隔一条江，直线距离还不到1公里。更关键的是，陆家嘴崛起了，老外滩照样非常的繁华。
国际上的那些大都市也一样，例如纽约的曼哈顿，伦敦的西区，这些区域在100多年前就是城市的中心区，到现在他们还是。甭管这期间经历过多少次城市化大的变革，但是曼哈顿就是曼哈顿，西区就是西区，永远是中心。
看房产升值的情况，也能看出来。任何时候，中心区域都比外围区域涨得快、也抗跌。大家千万不要认为价格高的资产就一定有风险，恰恰相反，在买房这件事情上，往往越是贵的房子，它升值越快。
比如说伦敦西区那边的切尔西豪宅，能卖到50、60万元一平，但距离这个区域只有半小时地铁的地区，只能卖到7,8万的价格，这里说的是人民币。
那么什么样的地段才能称为中心区呢？我认为可以对照三个地标来测算。这三个地标分别是城市的第一高楼，市政府的办公楼，这个城市最好的小学。
这三个地标，周边2公里内可以成为一个城市的核心区，周边5公里内可以称为中心区，这里所说的都是直线距离。当然是一个保守的测算，如果像北京、上海这样的大都市，这个距离可以适当扩大一点。
第二个锦囊：找到城市发展的大方向
前面讲到，任何时候，只要买得起，就一定要买中心区。但是这是有前提的，就是买得起。其实对于大部分工薪族来说，首次置业，一般是买不起中心区的，只能买相对偏远一点的外围区，那么这个时候应该如何做出选择呢？
首先，资源是有限的，政府一般会集中力量办大事。所以呢，城市一般不会向四面八方均衡发展，只会选择一个大方向，重点突破，把优质资源往这个方向堆。所以你的房子不在城市发展的大方向上，那么是很可能被这个城市抛弃的。
那么什么是城市发展的大方向呢？举个例子，广州这个城市发展的大方向，其实是东进和南拓，过去以东进为主导，未来更多的以南拓为主导。再看北京，他未来拓展的大方向也是东进南拓，东面有通州城市副中心，南面有第二机场。
所以在北京，你要是买外围区，最好买东面和南面的，如果买中心区，还是买东西城和海淀。上海发展的大方向，肯定向着浦东，向着海洋的方向，整体的资源倾斜度在浦东方向。浦东机场、迪士尼乐园、上海自贸区这些最重要的板块都是在浦东方向的。
那么如何搞清楚城市发展的大方向呢，主要是要搞清楚城市的整体规划。这种东西一般是国家审批，不会轻易改动的。城市的整体规划文件可以在规划局网站可以找到，当然不是每个城市都会公开。
这里教大家一个更简单的办法，那就是看一看这个城市最近几年的政府工作报告和一把手的公开讲话，看看哪个区被提到的次数最多，规格最高，那么这个区域就是未来城市发展的大方向了。
第三个锦囊：区域选择的“嫌贫爱富”原则
那么在找到城市发展的大方向之后呢，你可能还会感觉迷茫。因为这个大方向涵盖的区域太多，有好几个新区都在这个大方向上，那么这个时候你该如何做出选择呢？
这时候就千万别被地产商的广告给忽悠了！
比如他会告诉你哪个区会通地铁，哪个区有什么规划，我告诉你这些都不靠谱。最靠谱的是，你得知道哪个区的政府比较有钱。
这个数据是公开的，你去找各个区每年政府的工作报告，看看哪个区的地方财政收入最高，一般来说，财政收入比较高的区，首先他的产业基础比较好，其次呢，他们在这个城市的话语权相对高一点，在争夺地铁、教育这些公共资源的时候会更有优势。
财政收入高，他也会有多余的钱，来投入到教育、医疗、文化等配套设施里面去。还可以搞搞产业政策，人才补贴，吸引好的企业和人才进来，这对区域发展是非常非常重要的。
如果一个区的财政收入比较少，只能够给公务员发发工资，你还指望他去办教育，搞产业政策吗？
所以，区域选择的时候，一定要记得“嫌贫爱富”的这个原则。选择那些财政收入比较高的区域，这样你才会享用到更好的公共设施服务，更多的就业机会。
第四个锦囊，跟着政府大楼来买房
根据“嫌贫爱富”原则选择好了区域以后，下一步就要具体得选择片区了。特别是在新区，一旦选择失误，你的房子可能3到5年就会原地踏步，享受不到这个城市发展的红利。
因为城市新区的发展是非常不均衡的，存在大量的待开发片区，媒体的报道，公开的信息也就比较少。
非专业人士很难搞清楚哪些片区很容易被政府发展。哪些片区是政府的边缘地带。哪些片区存在对环境有干扰的危险设施。这种时候，跟着政府大楼来买房是最为稳妥的。这个呢，也是一种中国式的智慧。
靠近政府大楼，首先是治安有保障，其次呢是交通、医疗、教育等设施当然也会优先安排，环境也会安全一些。因为政府掌握的信息要比一般老百姓多的多。
那么，你的房子要和政府大楼保持多大的距离好呢？当然是越近越好，一般不要超过两公里。
第五个锦囊，跟着星巴克买房
跟着政府大楼买房只是菜鸟入门保守的策略，如果你想获得更好的生活体验，更高的升值收益，你得用其他的策略。
我们都知道买房买的是地段，而买地段则是买邻居。这里的邻居的概念比较宽，不仅仅是指和你住在一栋楼，一个小区的住户，而是指那些活跃在你房子周边的人群，这里不仅有住户，而且还有过来上班的人，参加活动的人，吃喝玩乐的人。
如果活动在你房子周围的人都是搞金融的，程序员、设计师，那还担心你的房子不升值吗？
程序员、设计师、美女集中的地方一定是创意人群比较多的地方，一定是科技、文化、金融等新经济比较发达的地方，这样的地段，房产升值的潜力是最大的。
你可以看看北京的海淀区，杭州的未来科技城，深圳的南山区，这些区域的房价涨得有多快。
那么问题是，该如何找到这样的好邻居呢？当然不需要什么大数据分析，大家只需要想一想这些创意人群主要喜欢去哪些品牌门店，比如星巴克、无印良品等等。
大家都知道像星巴克、无印良品这样的连锁品牌，对区域价值都有一套成熟的评价体系，不会随随便便就开店。
如果一个地区有星巴克，至少可以说明有三件事。第一这个片区的发展比较成熟，因为星巴克的门店高度依赖人流量。第二，这里的产业结构比较新，创意人群比较多。第三，这里的收入水平比较高，一杯咖啡三五十块，一般只有中产阶级以上才能经常性的消费。
所以跟着星巴克、无印良品这样的品牌门店买房，是一个找到好领居比较靠谱的方式。
第六个锦囊，跟着美女去买房
这可不是一句玩笑，而是很多人都在研究的一个学问。
因为美女对城市发展的趋势是比较敏锐的，基本上如果一个城市或者行业能看到大量的美女引进来。那么这个城市，这个行业肯定是处于上升期的。
相反，如果发现你身边的美女的颜值在下降，你很可能在处于一个正在衰落的行业。
有一个例子可能说明这个现象，上个世纪90年代初，有一句流行语是这样说的，一等美女漂洋过海，二等美女深圳珠海，三等美女北京上海，四等美女等待下海。这句话呢，深度反映了那个年代的机遇地图。
到现在肯定是不实用了，现在是一等美女肯定北京上海，二等美女可能深圳珠海，漂洋过海的美女都回国赚钱了。上个世纪90年代，民航和美发行业的美女密度是非常高的，现如今的空姐的颜值已经大不如前，美发行业就更不用说了，别说美女，女性都找不到了，全是小弟。
那么美女到哪里去了呢，那肯定都到金融、互联网、文化这些新兴行业里去了。另外呢，美女也是一个很容易被骚扰的群体，他们对环境，安全的要求非常高。
如果一个地方的美女密度比较高，那么这个地方的治安肯定比较好，文明程度肯定比较高。
所以，无论找工作还是买房子，美女指数都是一个很好的决策因素，所以买房子之前，你一定要去实地看看，多走走看看，如果一个地方连女性都没有，那么你选的地段很可能是不靠谱的。
第七个锦囊，跟着刚需买房
大家一定知道好的资产，一定是流动性比较好的，也就是好买也好卖，交易一定要活跃。
那么价值千万的那些豪宅是好的商品，但不见得是好的资产，因为它不好卖，潜在的买家很少。很多豪宅楼盘都卖的很慢，有的甚至3年5年甚至10年才能卖完。像那些主打刚需的楼盘，3到5个月甚至就可以卖完，甚至出现日光盘这种情况。
所以刚需性的楼盘是更适合投资的，因为买家的知识面大，更容易脱手，总价也比较低，交易非常的活跃，也更容易把单价做高，去赚取更大的差价。
那么如何找到刚需性的楼盘呢，很简单，记得刚需人群需求就好。
比如户型一般是70-100平米的小两房，小三房，未来可能更小。地理位置一般是离市中心半小时的地铁房，靠近地铁一般不超过两公里。
总价的话，目前在北上广深来讲是不高于200万，总体来说小两房，靠近地铁，小两房，这就是刚需的需求，看看哪里还有这种房子，卖到这种房子，基本流动性好，抗跌能力强，也能充分的使用杠杆。
买房怎么选择地段已经讲完了，下期会做一个总结，还有关于选地段有哪些必须要避开的误区。最后非常感谢大家对诸葛找房的关注，如果你感觉这篇文章可以帮得上你，请多多分享给朋友，让大家共同对买房有一个更深刻的理解，谢谢大家。
如果你遇到被限价的新房，且新房价格明显低于周边二手房的，可以闭着眼睛入手，不用犹豫太多。
如果有性价比极高的新房，谁特么愿意用二手的？
关键是，______________（欢迎留言填空）
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