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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文:
大天过后再无洼地 #S005
文/朱红之泪
一）写在前面的话
最近实在是太忙碌了，随着龙湖听蓝湾13000开盘引燃了大丰的行情，《朱红之泪》小密圈热闹非凡。
不仅仅是水库在谈论大丰，最近很多成都的购房群、业主群都在谈论大丰、热度已经相当高了。
什么？你听说听蓝湾只卖了一半，并没有很热？
好好想想，大丰是个传统上6000多7000的版块，在我们今年3月份，开元国际开始入场的时候，装修好的开元国际才7500。
现在旁边开了个小高层（伪洋房）居然卖13000，还卖了一半多，导致成都满城都在聊大丰破万的故事，这并不是冷清，而是热度的上升。
与此同时，作为嘉宾，我还在分答社区《房产财富的精进指南》进行作答。
最近雀巢和麦斯威尔很香浓，我也在不断地进行搬家工作，除了微信公众备用号，城市发掘者还在不断地往小密圈和分答社区迁移。
以后可能更多的把文章会放在分答社区发布。
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很多成都的朋友读了《寻找下一个大源》后，对于大丰天回和新川的关注度很高，在小密圈和分答上不断地提问。
如下图：
那么我们就来系统的论述下为什么大丰天回远远比五块石洞子口有前途吧。
二）摊大饼是大城市最经济的发展模式
最近的重庆、成都、武汉三大二线城市的城市规划发展方向发生了剧烈的变化，引起了众多的讨论。
重庆近十年一路向北，江北、渝北、大竹林、照母山、礼嘉、北部新区机场推开去，原来很北边的重庆火车北站已经不折不扣的不北了，都快成“南边”的火车站了。
南岸区持续地被重庆土著冷嘲热讽。
虽然近来重庆朝天门码头周围的江边豪宅涨幅不错，但是重庆土著们喜欢的照母山大竹林涨势也很喜人。
天有不测风云，最近有消息传重庆的规划开始大力发展南边和西边，风向调转之快，令人瞠目。
武汉近五年是一路向东，恨不得把黄冈鄂州都吃进来，整个光谷东已经远离江汉路近20多公里，还在拼命修路建楼。
在2016年武汉的翻倍式行情中，光谷一马当先，领涨全武汉，风头超过了汉口武昌等传统市中心。
但是一到2017年，武汉提出了“长江主轴”，长江中轴线和长江新城风头开始超越光谷，武汉土著自己都蒙圈了。
成都则在2017年整体发展方向发生了巨变，在2016年10底，我就已经指出，城南的房价不仅仅在高位，已经失去了动能，更指出了2号线沿线，从犀浦到龙泉将是在2016年10月底的时间点上最值得买入的区域。
去年10月底的成都分享被做成了PDF，在小密圈可查看。
随即，kai在2016年11月初组织了成都的团购活动，将塔子山中房优山PLUS剩余的20几套尾盘收进水库。
到了今年3月，万科翡翠、中海右岸、御府天骄、卡地亚花园城、复地御香山、恒大天府半岛陆续被成都人所议论的时候，我写了《进击的郊县》，指出龙泉的暴涨将会带动犀浦、西河、大丰板块的跟进。
犹记得当时，喜欢中海右岸的人们再三强调，天府新区绝不是什么普通新区，全国只有成都提出来了“双核”发展，省长兼任连浦东都没有这么高的级别等等。
好了，现在的“双核”没了，变龙泉山以东的“双城”了............
从5月起，成都大幅度调整规划，将天府新区列为普通城区之一，发出了“东进、南拓、北改、中优、西控”的十字方针，大幅度向东发展，龙泉山成为了城中央，城西与城东，一山连两城。
成都近10年的一路向南，在2016年底发展到了高峰，从2017年起，地气已移，风光不再。
为什么朱红老师能够从去年就预见了成都向南的结束？
很简单，过往之事，再无新奇。
这是城市发展的规律决定了的。
摊大饼是大城市最经济的发展模式，一旦某个方向发展的太快，必然受到其他方向的牵制，进而从单向出击再次回到摊大饼状态。
上海在这十几年中，崛起过无数的版块，除了浦西莘庄方向人气稍旺外，基本遵循圈层环线论。
需要指出的是，国家级新区--浦东新区的房产价格普遍低于浦西，房产的流动性也更差。
圈层也比浦西近一些，浦东内环相当于浦西中环，浦东中环相当于浦西外环。
由于轨道交通和新房癌的口味变化，近几年，上海外环外涨幅大于外环内，但是仍未见到某个郊区真的哪一天变成了宇宙中心，从而使得城市在单单一个方向上突飞猛进地发展。
帝都通州副中心被称为“千年大计”，并未见与帝都其他区有什么区别。
天津滨海新区重点开发了10年，是在上海浦东之后，第二个浦东口号喊得最响的国家级新区，现在却成了天津房地产市场的毒药，在天津房价翻番的过程中，成了少数被遗忘的地方之一。
天津滨海新区于家堡金融区
那么，成都的天府新区、合肥的滨湖新区到底会是怎样的结局？
我们在《城市板块开发的历程》一文中讲到过潜力板块的判断标准如下：
距离老市中心不超过15公里
干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）
学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建
拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。
天府新区一条标准都不符合，那么站岗应该是必不可少了。
接下来我们以成都为例，实际讲解下这些理论。
三）潜力板块预判：人口密度是基础
任何热门板块，他的周围必定有人口稠密聚集的区域。板块开发是可以跳跃的，但是其跳跃的不可以是农田、村庄、大片极低密度别墅区。
板块开发可以跳跃的是老破小、工厂、批发市场区域。
为什么前者不可以跳跃开发，后者又可以了呢？
因为人口密度不同。
老破小工厂以及批发市场，其人口密度很高，而且是大量外来流动人员的藏身之所。
北上赶人政策最严厉的，就是将违规搭建的工厂和批发市场拆掉。
也就是说，这种区域不缺人，甚至人口密集，但是居住条件很差。
成都的火车北站、五块石、洞子口、二仙桥、驷马桥，人口密度很高，以至于在这脏乱差之中，龙湖北城天街这家商场的营业额在成都名列前茅。足见人气之旺。
作为“东穷北乱”的北乱，土著避之不及，生怕沾到晦气。
但是，我们可以把“北乱”跳过去啊！
在紧挨着这些乱七八糟的地方建设的新城区，其效果和在玉双路边上造24城的效果有区别么？
没有。
玉双路老破小里面住的人和五块石乱七八糟里面住的人财富水平相差不大的。
大丰天回是在“北乱”之北，并不是北乱。
24城在东穷之东，并不是东穷。
这里是一块干净的土地。整片打造的区域，更关键的是，他挨着人口密集的批发市场、工厂、老破小。
以前的成都人，从没想过可以跳过“北乱”做些事情，因为技术条件和客观认识的局限。
但是现在的北星大道，凤凰山高架桥BRT，地铁5号线，都可以做到，因此，跳跃开发成为了现实。
四）潜力板块预判：距离是关键
只要有地卖，就不会旧改。
卖地可以增加收入，旧改则面对这一群“漫天要价”的民众，要耗神耗力做工作，展开无数次的征询。
卖地是一个一本万利的事情，而旧改是一个听到就头大的事情，你作为街道办事处的一员，你会喜欢做哪件事？
在三四线小城市，市政府直接从老城区搬到新城区，新城区的地皮是无穷无尽的。
因此，小城市基本不拆迁，或者拆迁也没有什么特别的麻烦，反正安置房原拆原建或者在三个路口外，也不远。
因为城市小，地皮也就失去了它最大的作用。
看看无锡的太湖新城，南通的经开区，地皮也是无穷无尽的，除非无锡接下来不卖地，否则，无锡的房地产价格，在本次通货膨胀洼地填平后，很可能又是5年不涨。
可是不卖地，太湖新城的空地草长得越来越高，人看着心里也发毛的。
我们讲过，城市是可以跳跃开发的，前提是跳跃批发市场、老破小和工厂。
但是这里有个距离限制。
只有距离传统市中心够近，才可以跳跃开发，距离过远，是不可以跳跃开发的。
上海的大宁、南大、桃浦等板块，一直是工厂、批发市场盘踞，但是这并没有妨碍上海跳过他们去开发彭浦新村、共康、富锦路、上大、顾村、刘行和南翔。
为什么？因为距离近啊！
大宁这一线的工厂距离人民广场普遍在8、9公里，上海的开发过程中直接跳过了他们。
成都攀成钢、崔家店、东客站都没开发完，可是三环外的魅力之城、三圣乡、大面却热火朝天的建设。
像大宁和攀成钢这样的地方，等到彭浦、共康、富锦路、魅力之城、三圣乡全住满了人，回过头来工厂一拆，就变成了风水宝地。
那么这样做有没有前提呢，什么地方可以跳跃，什么地方不可以跳跃呢？
一线城市25-30公里内，强二线也不能够超过25公里，普通二线不能够超过15公里。
我们都知道地铁对地段通勤的拉近和平均作用，但是，距离过长，连地铁都鞭长莫及的距离是多少呢？
16站左右。
3分钟一站，16站就是接近1个小时，超过了16站，单程票价超过了6块钱，通勤效用的折扣还是会显现出来的。
近年来各个城市外环线附近涨幅最好，部分得益于轨道交通的发展，但是这是有极限的。
国土局每年都会进行土地编号巡查，并且制定土地计划，当区国土局预感到5到10年内区内土地枯竭的时候，就会启动旧改。
当然只有大城市才有这样的问题。
旧改拆迁是一个烧钱的事情，一方面土地少，开始减少供应，一方面拆迁成本急剧上升。
这种情况下土地开始金融化，伴随着房价飙升的行情，整个城市的土地会突然间完成性质切换，事关土地的每一步操作，都将步履维艰。
五）潜力板块预判：轨道交通加持
地铁一响，黄金万两，很多人都知道地铁房的潜力巨大，在成都这个地铁开通了4条线路的城市，能够明显的感觉到地铁对交通和城市的影响力。
成都4号线二期开通后温江人民无比兴奋。今年还会有7号线和10号线的开通，这些成都人都十分关注。
可是反观上海，地铁开通的效应开始下降，现在的上海人，地铁开通一条线并不会像成都一样如此兴奋。
因为发展阶段不同，成都刚刚进入了地铁效用最大化的时代。
轨道交通线路里程150公里到400公里之间的时候，开通地铁的效用最为明显，对人们的生活改善效用很大。
150公里以内的时候，整个城市的人只是知道有地铁，但是真正地铁辐射的人口规模，对地铁的接受度都不高，人们还是开车或者公交车出行。
但是150公里里程过后，地铁接近成网，会改变城市里相当大比例的人们出行方式，此时，每开通一条，就越发成网，效用越高。
这个阶段，远郊地铁房可以和市中心一个价格，比如现在的南京。
但是等到了400公里后，地铁网络成型，再开通新的线路，边际效应和爆发效应都开始衰减。
而成都，刚好是在地铁时代爆发的初期，可以想象，2019年开通的5号线将会有多大的阵仗和影响。
哦，5号线还是成都第一个A型车厢呢。
六）持续的战斗力输出
玩过英雄联盟、王着荣耀的人都知道，ADC的角色既要有伤害输出还要站得住。
如果你站不住，被人收割了，那么也就没有后面的故事了。
站得住与打得赢同样重要，因此，“吸血”装备必不可少，如果再攻击敌人的时候不吸血，那么基本上不是真正的ADC。
潜力板块必须要有持续输出，不可以在爆发一波后陷入沉寂。
爆发一波就没用的是法师，是用来送人头的。
直到今天，还有人再问我，朱大，成都的攀成钢、大源板块如何？
甚至还有人问，成都的桐梓林、建设路，三圣乡板块如何？
亲，人家已经退出游戏开始挂机了，你怎么还想着人家啊。
攀成钢中粮鸿云都卖完了，大源熙华府都抢完了，人家已经退出了板块轮动的游戏。
至于桐梓林、建设路，三圣乡早就是上一盘游戏的事了。
建设路还有首创天禧68，SM锦悦，三圣乡还有龙湖天璞、528，桐梓林还有紫檀呢！
如果你还没认清这些板块已经过气，非要执着于细枝末节，那么请去买这些楼盘吧。
你不能因为上一盘游戏这个人很厉害，这一盘游戏你就硬拉着人家打啊。
任何没有热点的板块，其涨幅都是二手房慢慢换手上来的。
好的板块，地皮就可以连续卖5年，房子可以连续再卖5年。
10年期间，土拍和开盘不断，土拍20次，开盘20次，加推百余次，热度持续近10年的时光。
从攀成钢2007年ICC拿地到现在，从大源新会展2007年落成到现在，10年的时间用来完成一个板块的涅槃。
2016年的行情，正是攀成钢和大源等了好久才等到的行情，万一他们像建设路一样没等到行情就弹尽粮绝话，那真的太可悲了。
纵观全国的楼市，一般一线城市2-3年就会有行情，二线城市4-6年才会有行情，经常性5年不涨，房东加上装修和税费亏本卖。
这样的情况下，选择板块必须要有持续性的输出，不可以没撑到下一轮行情就已经陷入无热点可寻的境地。
六）大天之后再无洼地
回到当下的热点：大丰-天回。
之前我们曾经列过潜力板块的选择标准如下：
距离老市中心不超过15公里
干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路）
学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建
拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。
在今天，因为问的人太多，我们再次展开的聊了聊这个话题。
大丰-天回就是一块距离天府广场足够近，周围人口密度大，属于“中优”范畴，不会受发展方向变化影响，且有在建轨道交通加持，并且土地可以卖很多年的地区。
等到下一个行情来临，大天依旧可以持续输出。
下图是我自己做的，赶紧收藏！
图中大丰-天回的黑框都是可以卖的土地
新川和大天也是一样的，唯一不一样的，是价格。
正好有人在分答社区问过新川何时能成为下一个大源，我把我的回答贴上来：
朱红之泪，2017年7月9日
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房八:聚丰江山天下
南岸区 南滨路 慈云寺背后新出次新一套建面102/84㎡ 仅售100万。本地首付22W左右，外地首付30W左右。中间楼层、朝中庭，小区：聚丰江山天下，紧邻重庆第五人民医院。离弹子石商圈非常近。到南滨路3分钟。到南坪商圈10分钟车程。小区均价11000/㎡。周边小区有阳光100国际新城，喜马拉雅。武夷滨江，东海长洲，东原1981，和泓南山道。周边交通轻轨环线（在建）：莲花村站，涂山站。上新街站（已开通）公交线路：304路;318路;320路;0321路;321路;323路;354路;376路(通往解放碑，弹子石，龙头寺，沙坪坝，李家沱等方向。）【配套】：中海国际、弹子石、十一中
商场：新世纪百货、永辉超市 、弹子石百货商场 医院：南岸区二院、五院、南岸区中医院、南岸区人民医院
银行：工商银行、农业银行、中国储蓄银行、建设银行、交通银行 小区周边配套：美食街、肯德基、乡村基、洋人街游乐场
小区内部配套：小区幼儿园、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场（外地客户房产税自理，中介费2W）友情提示：此房卖不过3天！
房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段
距观音桥地铁站100米，繁华商圈，吃喝玩乐全都有
建面103平，办公装修，装修好，卖118万包佣金税费，本地客户首套贷款78万，外地客户首套贷68万，租金抵月供（外地客户房产税自理）
房十：江北嘴紫御江山
熙岸（三期），三室两厅两卫，建面113平，套内90平，采光充足，安静绿化好，双地铁（六号线和九号线），边上就是国金中心，可就读江北嘴实验学校。价格157万，首付63万，可贷款94万，税费9万多。
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房十二:融景城锦峰
中高楼层 建面145 精装修 4室2厅2卫 有三年租约，月租金5000，完全租低贷。（租约可解除，可继续）。220万全包，首付需100万。抢抢抢……
房十三: 华宇金沙时代(住宅）
沙坪坝沙缤路华宇金沙时代可看江，品牌物业，大社区，环境好，封闭式管理，中装修，两房两厅两卫加赠送面积，证上面积86平，实际100平左右，现卖价88万全包，重庆户口首套贷款75万，首付13万，重庆户口二套贷款66万，首付22万，外地户口贷款56万，首付32万，金沙时代基本装修的都卖12000单价，带1800每月的租约，11月份到期，投资住家均可，轻轨9号环线土湾站(在建)，小龙坎轻轨站。三峡广场商圈2公里范围内。小区门口公交车起点站。(外地客户房产税自理，中介费2万)
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九龙坡，品质大盘
面积236.27平米，卖价185万包税费，错过就没得了，中介费3万，电梯，精装修，拎包入住，或者买来立马收租，投资首选！
此房是处置资产，必须全款再抵押。
