8月底，
秋季土推会上，全场只有一个区，上台讲解重点地块。
没错，就是白云区。其重点
地块，可以说亮点十足：
比如罗冲围地块，
可戳：
罗冲围，这下真要起飞了！
比如
嘉禾望岗地块，容积率只有2.0，白云首家山姆会员店就在附近
（下期细说）
。
又比如，今天的主角——
怡新路以南地块
，挨着梅花园地铁站。
我们实探了一番，发现不少亮点：
1）地块很会出生，地处白云，紧挨天河，享受天河的配套。
2）面粉厂之后，
第二个捅破使用率天花板的
。未来
使用率最高可达120-130%
，周边俩新盘，要有危机感了。
3）地块综合素质很高，将配建
小学+幼儿园
，不过，挨着沙太南路一侧，可能有噪音困扰。
好了，接下来，一起去实地走一遭~
学铁商配齐，
起拍楼面价约26398元/㎡
怡新路以南地块，也就是白云配件厂二期南侧地块，已经挂牌了。
起拍总价是86506万，计容建面约32770㎡，折合楼面价约
26398元/㎡
（未扣除配建）
。
图源：广州公共资源交易中心
参考周边项目楼面价：
先明确一点，越天和、西派天河序，是天河区的；怡新路以南地块，是白云区的。
虽然区属不同，但是离得近，也可以拿来做个参考。
相较而言，
怡新路以南地块
，
起拍价
不算高，未来是否溢价成交，谁也不能打包票。但是对于地块的溢价预期，应该还是有的。
对于开发商而言，这宗地块，很香，预期很高。
为什么这么说呢？
第一点，地段优势。
地块位于白云区，一路之隔就是天河区，也就是说，地块可
近距离享受天河配套
。
直接看图：
信达金茂广场、广东省妇幼保健院、广州华兴康复医院，就在附近。
不得不说，会蹭也是一种本事
![]()
第二点，交通优势。
地块距离
梅花园地铁站
，
约800米，可
搭乘3号线北延段，2站
广
州东
、4站体育西、5站嘉禾望岗；旁边就是
怡新路口公交站
，可搭乘498路、791路公交。
此外，周边在建
京溪路地铁站
，未来18号线北延段、26号线、29号线交汇，出行便利程度可见一斑。
第三点，产品优势。
这是继面粉厂后，第二个捅破使用率天花板的
。
根据公告信息：
“其半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的比例上限可提高至25%”
也就是说，这宗地块，产品使用率可以达到
120-130%
。
图源：怡新路以南地块建设用地规划条件文档
这是什么概念？市面上的新规产品，使用率大多只能超100%，上一次万博城入市，宣传可做到120%使用率，已经炸市了。
你说，白云配件厂地块，未来会有怎样逆天的表现呢？
再加上，面粉厂起拍总价高达88亿，而白云配件厂只需8.65
亿，你说，会有多少开发商盯紧这块肥肉呢？
据说，不少房企都有意向，其中不乏BL、ZS、LC、JM、BK。
至于花落谁家嘛，9月30日见分晓~
脚踢天河，背刺白云！
无差别攻击一二手
话虽如此，但
对于周边项目而言，白云配件厂，是来踢
馆的。
先来看一下一手市场：
越天和、
西派天河序
。
# 越天和
项目主推建面约125-140-180㎡产品，
单价约8万/㎡
，总价也要千万级别。客群以3公里地缘客为主，置换需求，更注重舒适度。
目前在卖余货，
大概还有100套
；
9栋、10栋未推，
据说10月会推出9栋
。
项目市场热度还可以：
8月份，去化20多套，接近30套
；
8月最后一周，有170台客户到访；
目前每天有十几组客户到访
。
最近，项目搞了一场”梵高
“
光影艺术展，以梵高四幅代表画作，打造四个经典展厅，也吸引了不少客户。
（活动截止9月15日）
# 西派天河序
项目主推建面约125-140-190㎡，
单价约7-10万/㎡
。
约125㎡，单价约7-8万/㎡，两梯四户，
分布在1栋，
在
清货
；
约140㎡产品，
总价1200-1300万，一梯一户，
分布在15、16栋；
约190㎡产品，总价
1
600-1800万，一梯一户，分布在6、8栋；
接下来
可能推出5#楼王
，
约240㎡
产品，价格未定，约10万/㎡。
另外，据销售所说，项目拿地、建设、交付，是ZF全流程监管的，
每个月会到现场视察项目进度、施工情况，
不用担心减配问题。
至于去化，
8月份每周都能走量，平均4-5套
。
以上是新房的情况，总结如下：
对于即将到来的新地块，越天和、天河序，暂时没有过多应对措施，还是秉承目前的销售节奏。
估计也是在等竞拍结果吧，看看花落谁家，若是保利拿地，估计板块都得抖三抖
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至于二手市场，并不乐观。
来看一下，梅花园商圈2024年8月的情况。
成交维度
，二手成交均价约3.57万/㎡，环比上月涨6.2%；成交周期235天。
挂牌维度
，涨价房源16套，降价房源130套，看房人数429人，看房量1892次，但是仅成交9套。
图源：贝壳APP
再来看近一年价格走势，四个字形容：跌宕起伏。
24年8月，成交
均价3.57万/㎡，成交9套
，均位于近一年的中位水平。
图源：贝壳APP
地块周边二手小区不少，来讲几个有代表性的：云山熹景、恒大御府、怡新花园、佳兆业天御、信达金茂府等。
图源：贝壳网页
直接看图：
这几个小区，在售产品范围很广，
刚需、改善全都能覆盖
，且挂牌数量不少，
板块内竞争压力还是挺大的
。
价格上，很明显，天河区的信达金茂府，成交均价最高，约78276元/㎡；其次是白云区的佳兆业天御，成交均价约72245元/㎡。
楼龄上，佳兆业天御、信达金茂府楼龄最新，其次是恒大御府，最后是云山熹景、怡新花园。
这些盘，体量大、密度低，生活氛围已经成熟。
但是
楼龄
较高
，
使用率基本在
80%
左右，户型设计也
过时了，
在
市场上，基本是不占优势的。
未来白云配件厂地块入市，使用率高达120-130%，容积率2.5，也是做低密社区。对于二手来说，简直是噩耗。
就看谁跑得快了。
实踩白云配件厂二期南侧地块
讲了这么多，白云配件厂地块，周边情况如何呢？
走，一起去逛一圈~
从梅花园地铁站B口
出来，就是怡新路。肉眼可见的，都是二手小区，如云泓轩、怡新花园，
入住率很高。
商业则
多为底商，
如
美容美发店、口腔诊所、快餐店、药房等，能够满足日常生活需求。
