管住中介，能管住房价吗

菁城子 · 公众号 · · 2021-05-28 17:01

正文

最近，一张“史上最贵的榴莲香蕉”图片火了。深圳一家房产中介用榴莲和香蕉代替货币计算单位，一个榴莲代表1000万元，一根香蕉代表100万元，对外发布二手房价。

中介用“暗语”发布价格，是因为春节前深圳实施二手房成交参考价。业主发布房价高于参考价，会被敦促“合理调整”；中介发布房价高于参考价，会被删除甚至视为炒房给予处罚。

短期内，深圳二手房价格信息失真了。人们不知房价是涨是跌，只得道听途说，从微信群和媒体信息里猜测。人们看到“榴莲香蕉图”时，大概就能猜到：深圳的真实房价大概还在涨，至少不像参考价规定的那么低——否则中介何必搞“看图说话”的猜谜游戏呢？

价格是管不住的。深圳实施二手房参考价初期，很多深圳市民就以各种巧妙方式绕了过去，比如将房子和“八骏名画”、百万家具捆绑出售。交易者有无数手段实现市价交易，政府根本没法管到细处。只不过这样一折腾，房产交易变困难，深圳房价上涨的势头，暂时被按了下来。

市民买房变得容易吗？我看并没有。若以政府定的参考价买房，则无房可买；想要高价买房，却不知向何处找。我很纳闷，那些欢呼“房价被管住”的人，到底是怎么想呢？把温度计摔断，温度就会停止上升吗？

价格管制人类最古老的经济管制现象。它源于人性之恶：嫉妒和愤怒。价格上涨使购买者付出的成本增加，有人心生不满，他们认为是卖家的贪婪损害自己的利益。随着不满累积，愤怒的买家希望有人站出来，阻止涨价。于是政府顺应民意，出台管制。

因此，大部分价格管制发生在民众利益切身相关的领域，比如粮食、药品、住房、房租。民众希望价格在自己承受的范围之内，至于控制价格的一系列后果，则很少人关心。事实上和所有事与愿违的政策相似，价格管制都以失败告终。

价格是买家和卖家博弈的产物，是市场供需关系的信号。政府冻结价格，会令供给减少需求增加，短缺更加严重，持续时间变长。诚然，会有一些幸运儿以官方低价买到商品，但他所付出的成本，除了看得见的钞票，还包括排队、等待、托关系等。

以钞票以外的成本体现真实价格，穷人更有胜算吗？我想不出哪一种规则体系下，穷人能占到便宜。房产这样的大宗财富，当价格不起作用，只能靠权力分配。政府设置复杂规则，把政策外的人排除在外。在研究规则漏洞、绕开限制这方面，富人有的是手段。

很多城市有廉租房、限价房这类政策优惠住房，政府的目标是：穷人能少花钱，也能住得起房子。于是，申请门槛规定了年收入、家庭住房数量、人均住房面积等指标。这些很好规避——将自家房子挂在父母名下，将父母接来居住，让单位开低收入证明，或干脆找人顶替。

为了防范钻规则漏洞的行为，政府会制订更详尽的规则。这些规则总有漏洞可钻，舞弊经常发生，以权谋私普遍发生。时至今日，廉租房、公租房、两限房等政策优惠房小区，哪个不是停满私家汽车呢？有多少这样的小区，住的都是无房可住、租不起房的穷人呢？

更荒唐的是，很多价格管制打着为穷人着想的名义，却是给富人发福利。最典型的是深圳的新房限价。近几年深圳实行新房“限价”，政府给新出的楼盘定价。很多新房价格甚至低于周边二手房价格。政策的目标，据说是要抑制新房价格上涨，让刚需购房者“上车”。

真正上车的“刚需”是什么样？以深圳华润城润玺一期花园为例，预售单价13万左右，但周边华润城润府三期的二手房价格，单价17万元以上。买上华润城润玺一期新房，按照政策持有五年再出售，每平米至少赚4万；以该最小面积的99平米算，总收益近400万元。

买一套这样的房子，需提供400多万首付，每月承担将5万元月供，购入资产价值超过1200万。买这种房子的“刚需”，是什么层次的“刚需”？很多有钱人想买，没有资质，于是花钱找“无房户”代持，一个名额能炒到几十万。给开发商的“茶水费”，也高达几十万。

从任何意义看，这样的“限价房”，都是政策给有钱人发福利。这个“投资机会”稳赚不赔倍受投资者追逐，业内称为“打新”。很多穷人支持深圳新房限价，幻想自己某一天也能上车，殊不知这样的限价对穷人有害无益。

对新房限价，开发商的利润减少，就无力拍地建设新房。政府缺乏高地价刺激，倾向于减少拍地；住房供给乏力，房价想跌都难。新房限价的结果是，有钱的购房者享受打折房子，政府获得“重视民生”的美名，穷人独享苦果。

最后说回房产中介。市场经济中，很多人就将价格上涨怪罪到中介或中间商头上，价格管制的铁拳往往以他们为目标。中介真能把房价炒高吗？若他们真有这样的能力，为何偏在深圳这样政策风险极大的城市活动，而不是把鹤岗的房价炒房——当地政府苦于房价低迷多年，巴不得有人来炒。

把这道理往深想，你就能明白：城市房价上涨的动力，是住房供给稀缺，需求旺盛，房价本身就要向上走；中介再怎样摇唇鼓舌，也无法让买房者加价买房。他们所起的作用，无非是因势利导，起着顺水推舟，减少交易阻力。

房价有上涨压力时，中介把价格信号呈现给买房者，鼓励他们买房；房价在下跌通道时，中介帮助卖房者出手。在这期间，中介再提供一些专业和跑腿服务，如此而已，谈何推动房价上涨呢？只不过最近二十年，中介伴随房价活跃，很多人以为是中介起作用，这就好比认为公鸡打鸣是天亮的原因。

最后顺便说说左晖。前段时间，贝壳公司的创始人左晖去世了。这个中介行业的“老兵”，一手创立“链家”和“贝壳”，拥有百亿身家，死后却被笑骂。很多人将房价和房租上涨归咎于“中介哄抬”，这是多么大的无知啊。

左晖最大的贡献，是将二十年前野蛮混乱、诈骗横行、地痞啸聚的房产中介行业，改造成西装革履、彬彬有礼的服务业。买房再不是令人胆战心惊的冒险，而只是一项普通的大宗交易。这样的行业巨子，死后落得骂名，只能说媒体和无知者的长期抹黑，确实是很成功。

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