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8月土地市场降温显著：流拍加剧、溢价率下滑趋势延续

广州乐居 · 公众号 · · 2019-08-18 17:30

正文

在市场前景不甚明朗、土地价格涨至高位、商品房去化不力的背景下，接下来房企拿地时将会愈发谨慎。

根据CRIC对8月上旬监测的土地市场数据来看，流拍加剧、溢价率下滑这一趋势在8月份依然延续，土地市场降温显著。

中央、地方双调控

资金来源、盈利预期同时收紧

7月份以来，中央和地方政策频频落地，旨在加强对房地产行业的调控。

中央方面，月初国家发改委发文，融资环境将进一步收紧。银保监会约谈多家信托公司，要求严格落实“房住不炒”，进一步约束房地产投资行为。

月底，中央再次强调“房住不炒”宗旨，并将落实房地产长效管理机制，首次明确不将房地产作为短期刺激经济手段，预示着房地产市场调控仍将从紧。

地方层面，苏州、大连等城市也在7月份相继加码调控政策。一系列举措对于打击当前过热的楼市、稳定房地产市场起到极其积极的作用。

另外，财政部7月还推动土地增值税立法并修改相关条文，将增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征。

对于高房价高地价的一二线城市而言，此举将大大收窄项目的盈利空间。

就政策层面来看，在市场前景不甚明朗、土地价格涨至高位、商品房去化不力的背景下，房企接下来拿地将会愈发谨慎。

因此未来土地市场流拍率上升是大概率事件，整体土地市场热度仍将维持在一个较低的水平。

下半年流拍现象明显增多

无人竞标、惜售、控热度等现象共存

市场分化加剧

由于企业融资环境再度收紧，导致企业拿地更加谨慎。7月土地流拍地块数量相比6月有明显上升，并且流拍加剧的趋势在8月份依然延续。

截止8月11日，重点城市已经有26块土地流拍，环比7月同期近乎翻番，土地流拍有加剧之势。

就流拍土地城市分布情况来看，常州、佛山、嘉兴、南通、清远、韶关、台州等三四线城市均有土地流拍，但数量相对较少。

除了三四线城市以外，昆明、成都、合肥、青岛、太原、西安、郑州等热点城市或多或少均有土地流拍。其中昆明、成都两城流拍现象最为严重，流拍土地数量居于前列。

造成土地流拍有多方面的原因：

第一，绝大部分是由于房企报价未达出让底价所致，主要是由于房企前两年拿地节奏偏快，自身处于偿债高峰期，加之融资渠道收紧，房企资金链偏紧，因此出价极其谨慎。

第二，由于上半年地市热度高涨，政府对于土地出让的心理价位偏高，而在供地指标偏紧的大背景下，政府比较惜售。

第三，也有相当一部分土地未成交是为控热度、政府主动撤牌导致。

溢价率连续三月下调

不过合肥、东莞等少数城市溢价率仍超30%

在政策严控、融资收紧背景下，土地市场热度明显回落，溢价率连续三个月下滑，7月份300城溢价率已经降至12.9%。

重点监测城市7月份溢价率降至14%，较6月份下降了8个百分点。从8月上旬数据也可看出，溢价率降至8% ，降温趋势有加剧之势，。

一方面，“限地价、限房价”等土拍规则的压制，另一方面，受融资收紧的影响，企业拿地热情不及二季度，近期成交的土地中不乏优质地块低溢价甚至底价成交的案例。

目前，溢价率依然处于较高区间的城市为合肥、金华、东莞、南通、南宁，5城溢价率均超30%。这些城市或是受人才新政利好，或是受规划利好。

绝大多数城市溢价率较二季度有明显下降，比如济南、青岛、郑州等二线城市，溢价率均低于2%。

这些低溢价城市也是二线城市中流拍较为严重的城市，土地趋冷趋势已经从三四线城市蔓延至二线城市，范围逐渐扩大。

在政治局会议重申“房住不炒”，并首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段的宏观背景下，未来房地产调控仍将从紧执行；受融资信贷收紧的影响，房企拿地态度越发谨慎。

值得注意的是，与主流地市走冷的大趋势不同的是，成都等少数热点城市依然在通过限地价、现房销售等方式控制地价，市场分化现象依然存在。

与此同时，溢价率也已经连续三月下调，并且这一降温趋势在8月有加剧之势，出现这一现象的原因一方面是受“限地价、限房价”等土拍规则的压制，另一方面也受融资收紧的影响，使得企业拿地热情不及二季度。

未来土地市场如何？预计进一步下滑的空间不大，大概率会持续低位运行；流拍或将进一步加剧。

不过，对于资金面相对宽裕的企业而言，随着土拍热度的持续降温，下半年或不失为补仓拿地的好时机。

文章来源：克而瑞地产研究

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