“只要开发商能拍下地,钱马上就会贴上去。土地款配资,有股份行能做到利率年化5.5%。”某华北股份行武汉分行人士如是描述当地的土地配资市场。
不过,10月20日,武汉市国土规划局发布新的土地出让公告显示,最高土地拍卖价格不得溢价超100%。“虽然还没有通知说严查土地配资,但在土地价格方面做了一些限制。”前述武汉分行人士说。
整个房地产融资可以分三大环节:第一步是前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资),第二步是房地产开发贷款(土地证抵押融资),第三步是达到预售条件的销售资金回笼。
前端拿地成本占比是最高的,在北京、上海这样的一线城市,占比可能高达70%以上,在武汉这样的二线城市,也已经占到50%以上。
关键就在于,最大头的土地融资中,开发商可以30%的资金撬动70%的配资,甚至,在还没成功拍下土地,还只是参与竞拍需缴纳竞拍保证金时,就有资金方为开发商融资。
激进扩张伴随的是风险累积。
据某大行湖北分行人士反映,贷款劣变行业类型已从商贸流通业和传统制造业向房地产相关产业扩散,尤其是商用房。截至8月末,该行商业房贷款累计劣变超5亿元。
值得注意的是,多地监管都已关注到房地产融资相关风险隐患。上海银监局就向辖内银行提示,要完善地产授信管理细则和标准,准确计量和管控全口径房地产授信风险,控制违规资金通过各类变性、变形、借助通道等方式进入土地交易市场。
21世纪经济报道记者从一位上海银行业高管处了解到,目前上海市规划和国土资源管理局已经对开发商竞拍土地的资金进行穿透式管理。“拿地的项目公司的钱哪里来的,从哪个公司什么账户转过来,查到不能查下去为止”,该银行高管表示:“除了资金特别雄厚的大房企、央企、地方国企,一般房企拍地资金都经不起这样的穿透检查。”
21世纪经济报道记者从上海银行业人士处获得的数据显示,1-8月,全国房地产发开投资资金来源中,企业自有资金仅占不到15%。目前监管部门和各地监管正联合“多管齐下”降房企融资杠杆。
上海在10月成立了联合小组,对开发商竞拍土地款进行穿透核查。10月28日,上交所发布《关于实行房地产、过剩行业公司债券分类监管的函》,明确房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地。同时,该规定还细化了房企发债的准入门槛。
(编辑:闫沁波)