斗胆预测一下房价

我们每个月都至少要写一篇有关房价的文章，不为别的，就是给每月更新一次的「查房价」功能做铺垫。

查房价9月份数据已经更新，老规矩，回复31个主要城市名就能看到过去12个月房价走势图。

本文内容来自现任恒大研究院首席经济学家任泽平，就是那个年薪1500万的家伙。

我们汇总过任志强、左晖、孙宏斌的观点，迟早也会给任泽平做一期。任是个神人，蛰伏了很久，人到中年突然开挂。

2014年写了一篇研报预测股市「5000点不是梦」，研报名为《党给我智慧给我胆》，几个月后得到验证。

2015年他又预言股灾:「我理性了，市场疯了」，后面的事大家都知道。

任还准确预测过楼市，这就是我们今天要说的内容。他的判断框架是：

人口是一切经济社会活动的基础，人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。分析房地产， 「长期看人口、中期看土地、短期看金融」 。

基于此，任泽平在2015年放出「一线城市房价翻一倍」的预测，再次bingo。

把任泽平的房地产分析框架拆开解释下：

长期看人口 —城市人口的刚性住房需求才是房地产的核心购买力。没有持续的人口流入，长期涨幅有限。

我觉得还有一个长期因素非常重要，持续的货币宽松。

中期看土地 —土地直接决定了房子的供给量，从而影响供需。而几乎所有一二线城市的土地出让都被严格控制，这直接导致了供给面稀缺。

香港和之前的重庆就是两个极端的典型。

短期看金融 —更准确的是说法是看『政策』，限购政策，信贷政策。

以上三条，堪称一个城市房地产的基本面。

政策可以抑制，也可以刺激房价。

在抑制时，政策可以限购、限贷、限资格、提高利率。

在刺激时，鼓励按揭、贷款利率打折、按揭还清算首套等等。

政策会抑制刚需、置换等需求，受其影响，一旦政策放开，房价会突然来波猛涨。如左晖所说，过去十几年房价真正上涨的月份也就十几个月。

所以其实楼市和股市很像，楼市只有两轮真正的牛市，一次是08年四万亿，一次是15年的去库存。

其中二三线城市滞后于一线城市，且轮动效应明显。

仔细想想，这两轮牛市都有对应的刺激政策。

所以不要带着主观情绪一厢情愿地预测房价，完全可以通过政策感知到政府态度。

如果你是投资需求，好好想想目标城市能否满足框架里的长期和中期因素，相比别人的观点和定型结论，这些数据更加可靠。

对于人口因素，任泽平给出了一些研究结论比如：

地区层面：中西部劳动力回流，东部外来人口本地化，东北人口加速流出；

分线城市层面：一二线人口大幅流入五六线流出，劳动力先行子女逐步随迁；