作者：姜超、于博
销售冰火两重天，地产大力去库存
今年以来，地产市场表现超预期。上半年全国地产销量同比增速仍高达
16.1%
。受棚改货币化安置政策支撑，三四线城市地产销售表现惊艳，与一二线城市形成鲜明反差。
去库存是
17
年上半年地产政策的主线，当前全国地产库存呈现出两个特征。
一是库存总量见顶回落。
17
年
6
月底，全国商品房待售面积
6.5
亿平米，其中住宅商品房待售面积
3.5
亿平米，较去年同期降幅分别为
9.6%
、
19.3%
。从增速上看，全国商品房待售面积增速在
14
年见顶回落，并在
16
年
11
月转负，此后持续回落。而全国商品房广义库存也已从
15
年底
38.8
亿平米的高点回落至
17
年
6
月底的
38.3
亿平米。
二是库存去化周期创
4
年新低。
从狭义地产库存去化周期看，
17
年
6
月底，商品房库存去化周期为
4.6
个月，其中住宅商品房库存去化周期为
2.9
个月，均创下过去
4
年以来同期新低。而广义商品房库存去化周期（
27.4
个月）、广义住宅商品房库存去化周期（
8.1
个月）也都创下
12
年以来新低。
一二线去化放缓，三四线库存新低
各省广义地产库存去化周期普遍缩短。
分区域看，与
16
年底相比，
17
年上半年各省商品房广义库存涨跌互现，表现为“东高西低、北高南低”，其中辽宁省地产广义库存
2.7
亿平米，位居第一。而各省库存去化周期则是“北高南低、普遍缩短”，南方各省广义地产库存去化周期普遍低于
2
年。
一二线城市库存总量回落，去化周期回升。
7
月底，
4
个一线城市住宅商品房可售面积合计
2166
万平米，较去年同期下滑
25%
，去化周期
7.9
个月，较去年底（
6.1
个月）、去年同期（
7.5
个月）均回升，与
15
年
11
月的库存去化周期持平。
6
月底，我们统计的
15
个二线城市住宅商品房可售面积合计
1
亿平米，较去年同期下滑
32%
，去化周期则从去年底的
7.4
个月回升至
8.1
个月，较
16
年
7
月持平。
三线城市库存普遍大降，去化周期缩短。
6
月底，我们统计的
23
个三线城市住宅商品房可售面积合计
8614
万平米，较去年底、去年同期分别下滑
8%
、
12%
。因棚改货币化安置政策加码对地产销量的支撑。三线城市库存去化周期普遍缩短，较去年同期
5
升
18
降，较去年底则是
6
升
17
降。
17
年
6
月底，
23
个三线城市住宅商品房库存去化周期为
12.9
个月，创
13
年
10
月以来新低。剔除数据残缺、极端值样本后，
18
个三线城市库存去化周期为
6.1
个月，创
12
年
11
月以来新低。
棚改力度降低，地产销售趋降
基于以下三个原因，我们认为下半年去库存政策进一步推进的必要性下降。
一是
7
月底政治局会议对地产政策的表态已从“加快建立和完善长效机制”转为“稳定房地产市场”，意味着政策力度或有所调整。二是当前全国，尤其是三四线城市地产库存去化周期已降至多年新低，进一步去库存必要性已降低；而地产销售高增也带动三四线房价涨幅持续扩大，有带来新泡沫的风险。三是房价大涨推动三四线楼市地产开工投资，如果不及时抑制将形成新一轮过剩库存，因此在库存去化的城市应及时启动限售机制，约束地产商投资冲动。
棚改政策力度减弱叠加房贷利率上升，下半年地产销量或将再度面临下行压力。
而从我们高频跟踪的
40
城商品房成交数据看，
7
月下旬
20
个三线城市地产销量增速首次出现负增长，未来或继续承压。
全文请见
0811
《宏观专题
报告
：
库存去化见效，棚改力度降低——中国房地产库存去的怎样了？》
