开发商介入特色小镇? 那不能等同于"住宅开发"，而应是城镇运营概念

正文：

国家三部委（147号文件）联合下发通知：4年内要培育1000个特色小镇。全国一共有19522个建制镇，其中，中国历史文化名镇名村已经公布了六批，共有528个中国历史文化名镇名村。

一. 背景

国家文件的出台都有其特定的历史背景，当前和其相关的背景主要有:

1. 新型城镇化

城乡一体化的发展理念一直是指导我国城市化进程的主要思想。在此背景下，我国的城市化率已经达到53.76%，但流动人口增加到2.7亿。国务院提出三个一亿的新型城镇化，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

在《新型城镇化规划》中，总计安排了约1200万亩的新增建设用地规模用于1亿农业转移人口落户城镇，几乎占到了1/3，这足以说明力度很大。特色小镇是就近城镇化和转移农业人口的主要载体。

2. 区域不均衡

当前北上广仍然是我国城市化的大磁盘，上海2040规划明确要把人口控制在2500万人口。北京人口也从1990年的1080万增加到2010年的2000万人口。超大型城市形成高密度的人口分布，东西部地区人口分布差异显现，著名的胡焕庸线就把东西两个区域的人口密度分布严格的区分成两半。东部2%的国土面积占了全国18%的人口，产生了36%的GDP。可见，区域不均衡发展问题明显。

3. 国家明确房产市场态度

一二线城市控房价，三四线城市去库存的要求。

从以上背景分析，全国各类有特色的建制镇大部分都分布在经济不发达地区，基于以上背景，国家意图是希望均衡性发展。从以往的以城容人，逐步改变为就近城镇化的以镇容人。

从建制镇本身分析，经济不发达地区的建制镇本身财政收入有限，申报"特色小镇"可以取得一大部分的财政补贴。经济发达地区自身财政收入充足，申报"特色小镇"可以争取更多的支持和政策突破。

房地产商的机会此时在于敏感性。建制镇意味着大量的农业人口。而新城镇规划的人地挂钩意味着新增的建设用地指标。

二. 机遇与挑战

从国内外的城镇形态和性质来分析。美国的建制镇有50432个特色小镇，三种状态，一种是一位追求扩张建成的，一种是反对扩张，推动精明增长控制而成，第三种是自然形成的小镇。而从小镇的职能来说，有农业小镇，工业小镇，商贸小镇，交通小镇和旅游小镇五种。

根据147号文件，国家要求每个特色小镇都紧扣信息、环保、健康、旅游、时尚、金融、高端装备制造等“七大万亿产业”和茶叶、丝绸、黄酒、中药等历史经典产业，主攻最有基础、最有优势的特色产业，不能“百镇一面”、同质竞争。即便主攻同一产业，也要差异定位、细分领域、错位发展，不能丧失独特性。       

此时，房产商介入特色小镇建设不能等同于"住宅开发"，而是城镇运营的概念。其机遇在于:

1. PPP

PRIVATE-PUBLIC-PARTNERSHIP，即公私合营，很多建制镇缺乏资金，缺乏团队，房企要介入特色小镇，需要和当地政府谈判进行综合建设。 

2. 混改

当前很多地方政府成立的开发公司体制僵化，为快速推动特色小镇建设，房产商可以和特色小镇的开发主体合资，混改后享受后期一级开发带来的受益。 三.特色小镇的运营管理 1.创新模式     

对于历史文化名镇，采用新城古镇联动开发的模式，古镇吸引客流，新城吸引居民。对于老镇，则采用原地原拆的方式。

3. 规划引领

任何区域开发必须考虑社区,优先发展区和交通服务区。以社区为单元提高人口密度，以优先发展区为单元，发展特色产业，已以交通服务区为单元形成对内对外交通的组织。

4. 大旗高举 

任何开发，需要取得政府各方面的支持，只有做政府业绩的加法，才能取得各方的支持， 这就需要在规划之初就要按照国家特色小镇的标准申报。

5. 产业空间先储

大部分建制镇存在着的建筑用途是居住功能，居民散乱居住，环境保护意识差，违章违建屡见不鲜。特色小镇要发展，首先要应对产业空间的重组。如果建设旅游小镇，就要建设旅游服务中心，休闲设施，公共广场等，对于沿街商铺，需要受储后统一运营管理，对于区域内的其他空间，需要予以收购等。

6. 公共设施先行

要招商引资，硬环境是关键。公共设施投入大，又没有回报，需要建立很好的投入机制，如果房产商自行投入，则势必需要考虑回报机制。