2024土拍总结，郑州地铁成最大地主！

随着郑东建投华润联合体摘下郑政东出〔2024〕13号（网），2024年郑州土拍正式落下了帷幕。

这一年，郑州土拍供应量少而密集，土地质量大大提高，连断供多年的一环都开始有了供应。

作为楼市的风向标，土拍一定程度上透露着未来楼市的走向。

2024年郑州整体土拍市场战况如何？相比以往有何变化？

言归正传，数据说话。

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2024年郑州成交了20宗住宅土地（除安置土地外），累计成交面积1053亩（≈2.3个郑州人民公园），成交总额96亿。

其中18宗土地底价成交，2宗土地有溢价，比较值得关注的土地有3宗。

热度最高的土地，郑政东出〔2024〕10号地（网）

金茂、华润、保利、招商四大央企开发商激战两个多小时，最后金茂溢价21%拍下！

溢价率最高的土地，郑政东出〔2023〕28号（网）

郑汴建设海义联合体打败金沙、河南三建周口城投联合体抢下，溢价率高达36%，这是郑州第一块现房销售的土地。

容积率最低的土地，郑政出〔2023〕53号（网）

惠济区城投底价拍下了郑政出〔2023〕53号（网），土地位于惠济区迎宾路沿线，容积率仅有1.6，比北龙湖还低，目前确定由招商代建，案名招商迎宾瑞景园。

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对比往年，2024年郑州土拍表现如何？

我统计了近十年的郑州土拍成交数据， 2024年的土拍宗数仅有20宗，创下了历史新低记录。

2015年开始到2018年是郑州的上一轮行情，土拍成交宗数激增，最高达到了2018年153宗土拍成交。

2018年之后，郑州土拍走上了下坡路。

2021年郑州首次集中土拍，有小幅回温，之后便一发不可收拾的下滑，直到 2024年仅有20宗住宅土地成交，不足2018年巅峰时期的八分之一。

按照成交面积来统计，2024年郑州土拍成交面积仍是十年新低。

跟成交宗数走势整体相同，2018年、2021年两个小高峰之后整体下滑严重。

但近两年的土地供应有新的变化，不仅宗数少，且土地面积有一定的缩水。

最直观的，2024年郑州土拍宗数20宗，占不到2018年的八分之一；但2024年郑州土拍面积1053亩，差不多占到2018年的九分之一左右，单块土地面积远不如2018年的大。

具体到区域的话， 二七区土拍成交最多，有7宗住宅土地成交，除了招商林屿境、亚星嵩南文苑已经入市，剩下的可能要等到2025年了。

这意味着2025年的二七区竞争压力不小，特别是二七新区，又有新对手要加入战局了。

郑东新区、中原区成交3宗，管城区、金水区、高新区成交2宗，惠济区成交1宗，都比较正常。

万万没想到，经开区2024年无成交，金茂未来府、万祥紫庐可以继续称霸经开区。

20宗土地中，7宗政府平台托底，13宗由开发商拍下。

开发商中，郑州地铁拍下了4宗土地，成为2024年的郑州地主。

郑州地铁这一年出尽了风头，6号线、7号线、8号线开通让郑州地铁运营里程冲到前十，联手香港地铁打造地铁商业，接连拍下郑州4宗土地……

这并不是郑州地铁看好郑州楼市的表现，郑州地铁长期亏损，需要运营地铁商业、开发地铁上盖项目进而补贴郑州地铁，故未来还有很多地铁口的住宅土地要被郑州地铁拍下。

除了郑州地铁，还有信达、金茂、中建方程、招商、华润（郑东建投华润联合体）5位央企开发商各拍下1宗土地，通达、海义（郑汴建设海义联合体）、正弘、亚星4位民企开发商各拍下1宗土地。

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仔细观察的话，2024年的土拍其实有一些新变化。

【1】土地成交主力转向三环内，位置越来越好。

2024年的成交土地中，有9宗位于三环内，11宗位于三环外。

相比往年，三环内土地成交占比大幅提升，接近一半。

甚至出现了大石桥地铁站、黄河路地铁站、医学院地铁站、大学中路地铁站这些一环二环的土地，搁以前想都不敢想。

而三环外的土地中还有正弘可口可乐、华润超级总部中心润府二期这样核心位置的土地，整体土地的位置比往年强很多。

【2】土地的容积率越来越低，舒适度越来越高。

2024年成交土地有一个非常明显的趋势，即容积率越来越低，容积率4.0以上的土地仅有1宗。

双湖科技城成交了一块容积率1.7的土地，而隔壁的高新和锦莲序容积率2.5。

前两年的恒大云玺容积率还是5.1来着，没想到恒大云玺的后期土地容积率直接降到了2.5。

拉了下郑州近五年土拍成交的平均容积率数据，2024年数据非常出色。

2020年开始，连续四年土拍成交的平均容积率都在3.0以上，2021年最高达到了3.5的容积率。

到了2024年，整体容积率下降明显，土地平均容积率首次拉到了3.0以下， 按照这个趋势，以后得郑州将越来越宜居。

【3】土地的成交楼面价越来越低，开发商成本下降。

土拍楼面价受土地位置影响比较多，无法取2024年的平均楼面价，故选择了同一板块的土地做对比。

金茂刚刚拍下的北龙湖土地，楼面价21970元/㎡，金茂隔壁的三宗土地于2019年成交时楼面价分别为23495元/㎡、22914元/㎡、22858元/㎡。

五年过去了，北龙湖的楼面价不升反降。

北龙湖如果不够有说服力，还有双湖科技城的例子。

10月时 中建方程以4574元/㎡的楼面价拍下了一宗容积率1.7的低密土地，一路之隔的高新和锦莲序南北土地楼面价分别是4656元/㎡、4654元/㎡。 结果土地容积率更低的土地，反而土地楼面价更低。

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简单总结一下，对比往年2024年土拍成交宗数明显减少， 但出让地块的质量有所提高，核心地段、低容、低密土地占比更多，未来楼盘也更加偏向舒适改善化。

土地素质提高的同时，土地楼面价却降价，拍地门槛降低，对开发商更友好了。

2025年将延续这一主旋律（目前挂牌的恒大云玺北侧土地、紫荆山附近土地、司法警官学院土地、热电厂土地都是这样的），供应核心地段土地、提高土地素质吸引开发商抢地。