又飘了，多城上调房贷利率背后分析。。

双城记系列

大家好，我是达叔。

一个想 和大家一起慢慢变富的家伙。

最近达叔在各个头部城市，积极举办线下见面会，在这个账号里，分享众多观点、数据：

11月最新数据出炉，“止跌回稳”效果初显，成交翻倍，创三年新高

穷人提前还贷，权贵债务置换再贷30年。。

本轮救市，房东信心、反应最激烈的城市。。

什么样的房企，能穿越日本地产大周期？危机启示录。。

相比前几次的救市，本轮救市效果最明显，力度最大，成交数据维持在高位时间最长。

行情就彻底起来么？

并没有。

但是，有一些城市，又开始飘了。

背后的原因，是什么？

首先要回到，达叔在这个视频里，对银行产品属性的理解：

银行是卖贷款，卖钱的。

房贷是银行风险最低、利润较高、质量最好的产品，长期以来都是赚钱的产品。

银行在整个房地产的链条里， 是一鱼多吃的角色 ：

拿地要找银行贷款，开建要找银行贷款，卖出变成房贷还是要找银行借款，整个环节，都是资金密集型的生意。

只是这两年，产品被粗暴打断，不拿地，不开工，不买房，不还贷，出现了提前还贷等大量退货行为。

当地产下行、经济下行，会导致卖钱的银行，营收和利润，也会不断下探：

然后，逼着银行让步，开始降价。

把房贷利率，从5-6%，一路扭扭捏捏的降到了3%左右。

一旦成交量恢复，市场恢复，有一些银行，又再次回调了房贷利率下限，说到底，就没打算继续薄利多销。

本轮上调，逻辑是什么？

一是，房贷利率与公积金利率差距不断缩小， 公积金变成摆设鸡肋了 。

拉大两者的差距，迫在眉睫。

商业贷款利率下行较快，而公积金贷款利率调整较慢。

为使商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持一定差距，银行上调房贷利率下限， 以维持公积金贷款的普惠性特征 。

二是，银行利润价差压力：

当房贷卖不掉的时候，为了揽客不断降利率，现在稍有回暖，又嫌弃利润太低，想要变卦，再次涨价。

三是，楼市逐渐企稳，成交量上升明显。

四是，银行有自身的考核压力，也需要冲业绩，也需要额外制造噱头，制造额外的恐慌情绪。

前段时间， 房贷利率下降太快 ，银行业出现通过‘价格战’来获取客户的内卷式竞争。

导致形成了利率会继续下降的预期，从而 增加了观望情绪 ，一些人要等待利率继续下调，而推迟买房。

这个 预期，要被打破 。

11月，Top20城，二手房成交140197套，环比增长11.7%，同比增长26.3%；；

深圳：二手房录得量8500套，达近46个月以来最高记录。

上海：二手房成交量2.7万套，创下44个月以来最高记录；

杭州：杭州十区二手房成交量1.04万套，创近20个月以来的最高纪录；

在此基础上，有部分机构，开始对社融数据，进行了推演，正式进入触底反弹阶段：

以上这些动作，有代表政策重新开始收紧么？

并没有。

从整体成交数据来看，头部的热点城市，也是刚刚市场回温，持续了两个月，但 仍然没有彻底夯实 。

头部热点城市的成交数据，有全面扩散到低能级城市么？

也没有。

所以，在市场全面扭转之前，不会出任何收紧政策。

后面，仍然会利好频出。

12月，部分城市的房企，会继续推出优惠政策，利用这波市场热度，在年底冲业绩，快速回笼现金流。

未来的大方向，仍按是继续宽松：

在最近，银行会继续降准，继续降低存款利率，降低房贷利率。