CEO盘，是一种失败的投资策略。
这已是，房地产投资界的共识。
CEO盘为什么会失败？
因为它太早拉出了区域价格的天花板。
让别人飘上来。
而自己动不了。
投资，是一个寻找别人错误的过程。
价格错定，就是套利的机会。
卖CEO盘的人，没错。他预估5年后的经济规模，定出一个超前的价格，不让利润落到别人手上——如果你是资方，你也会这么做。
然而，其他盘未必能马上跟得上这个价格。
所以，周边其他盘，价格就可能好多年内都便宜很多。
但是，这个便宜是动态的、价格落差是逐年【缩小】的。
楼盘价格拉升的速度，也各有不同。
这中间，产生非常多套利收割机会。
比如，香蜜湖第一CEO盘是香蜜湖1号。
他高开高打，跟水榭花都一起，成为了一个豪宅届赚钱的神话：
多少人2万左右买入，现在增值了10万+一平米。
同时，也为片区树立了一个价格标杆，引领着周边的楼盘从几千块单价、冲向10来万单价。造富一方民众。
在这个价格攀岩过程中，每个小周期的【黑马】是不同的：
（在下述每个阶段内，更高价位的盘的涨幅涨速是不如当阶段的【主涨黑马】的）
1.当CEO盘出世，第一个瞄向片区天花板房价的是区内高尚楼盘
也就是说，品质仅次一档的楼盘、且户型面积也小一圈的盘。
比如，香蜜湖第一梯队跟涨的是中旅国际。
2.当区内，高端楼盘分化到位、接下来就是次新品质盘上涨
比如说，香蜜湖在2013-2015年，涨幅最快的香山美树苑这种盘。虽然规划和建造品质已经属于刚需盘，但楼盘比较新、小区园林比较大、面积中小户型为主。所以上车的人多。几乎成为改个区域在成熟过程中，最佳的上车时期。
3.高端盘、次新盘都涨完后，区内的刚性功能盘、低估的品质盘、小户型盘开始上涨
因为高价、大面积的房在房价绝对额上，已经抬高门槛到很多人完全够不着。
而因为学位、区域偏好、自用等刚性需求，导致更多人瞄准区内低估盘，如2016年-2017年，香蜜湖的竹园小区、东海花园开始大幅上涨。
东海花园，是这两年，
香蜜湖涨幅比率最高的楼盘！
香蜜湖一号、水榭花都，
是这两年，香蜜湖涨幅涨速最慢的楼盘！
在这个上涨梯队里，选择到了【主涨黑马】、投资回报就是超过大势的。比如，别人涨1倍、【主涨黑马】就涨1.5倍。
这个规律，是会在其他区域重现的。比如：
1.罗湖其实早已结束区域内楼盘价格重估，各小板块的相对价格已经是合理的。主流交易热点主要是面向全市学位刚需家庭的【学位房区】、面向港人投资的口岸和蔡屋围区。价格保持在同比其他区域性价比十分优势的状态，属于咬住深圳大盘、跟涨（补涨）的区域，本身很难独创新高。比如，中海天钻就很难开出全市最高价，中海天钻的CEO盘价格也很难快速影响到罗湖的其他楼盘的价格重估。
2.大深圳湾区，目前处于价格重估第二时期。湾区顶级高价位盘已经占位明确，其他高端品质盘都在对标做价格重估，所以成交反而是有学位利好的高新南、科技园北的比较多。等到些高价位段的价格都企稳，则大湾区的其他楼盘都会参比定价，定价攀升最快的应该是次新盘。而华侨城对标深圳湾，已经年后实现数百万的补涨小波段。
仔细分析深圳各板块的价格阶段，发现楼盘的重估性机会，就能抓住短周期的黑马，达到投资回报超越平均值、实现弯道超车的机会，让社会阶层可以跨越式上升。
1.当片区热度比较高，区域没完全建设完成，CEO盘已经出来：
这个时候，购买片区价格低很多、但品质甚至档次并不低的盘。
比如，红树西岸开出3万单价时，买入高新南的1万多准豪宅、则是增值又多又快的。
2.当片区楼盘开发较多，高档次的楼盘价格都比较高：
这个时候，购买片区普通档次的次新房是增值最快最多的。
3.当片区在几轮楼市泡沫下，较好或宜居的盘的单价普遍都高了：
这个时候，购买片区中低档次、中低价位的楼盘，上涨速度是最快的。
4.当片区整体价位都已拔高、且区域在全城都还有居住优势：
这个时候购买片区低端楼盘、低价位楼盘，或者大面积、低单价就能获得一波不错的行情。
比如，下一个周期，可能景田南的东方玫瑰花园等豪宅价格就可能要缩小与香蜜湖东海花园的价格落差了。
5.如果在2-4的时候，片区对老破旧具有明确的城市更新旧改导向或新划分好学位的可能：
则购入小面积的老破旧或小面积的新学位房，则是单价上升最高的。比如2015-2017的香蜜湖竹园小区。
这是你，现在要做的投资策略！
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