水库论坛问答  第282期（都市夜归人）

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上一期： 第281期 （炒菜光荣）

提问: cq过户当天给首付的情况，通常是先给给钱再过户，还是先过户，再去银行转账

回答：看协商结果，大多数房东要求网银转账后过户。

提问: 公积金基数可以贷款还是公积金余额贷款高？银行信用贷看哪个？

回答：用于做小额信用贷的.不是公积金贷款的.

不了解，每个城市不同。咨询当地土政策。

提问: 欧老师您好，有个问题想问您:

Q:衡量一个团队的领导是否值得继续追随，要从那些纬度上去考虑呢

谢谢您

回答：起步的几年，手下能否赚到很多的满意的钱。

提问: 欧大，sy刚下定一套新房，单价7016，74平，总价52万，这个是否需要贷款？占贷票啊，用老人票全款可否？

回答：全款干嘛用老人票。

限购没区别的话，应该放自己名下，抵押容易啊。

提问: 欧大好，问几个有趣的问题，请教您 1 净A8.5多军如果全是魔都房产，按十年计算，现在开始每天吃喝玩乐额外花销花5000，另一边是房子资产增长！您觉得这样花费最后会消耗掉多少  2 对总资产产生了多少影响？ 3 A8.5这样的消费能消耗得起吗？谢欧大指点

回答：一年花183w，鉴于房租估计只有80w，现金流不够会消耗本金。

如果需要卖房子的话，会损耗很快。

如果不用卖房子的话，维持几十年都正常。

提问: OD，坐标成都，设计出身，卖铲子有什么切入点?

回答：贷款中介（没资源），代购（限购），装修、民宿、长租公寓，好像都是体力活，模式上都不赚钱。

设计转民宿很多。

既然做了设计，就不要抱怨体力活了。

提问: 欧大，刚拒绝了一份有吸引力，但是风险也比较大的工作，畅想了一下换新工作，把现在的一堆烂事丢开的畅快，感觉有点失落，又要回到现实的繁琐的工作中，怎么平复心情？

回答：这事你都来问我，当我心理医生么。

哥哥很累的，都市夜归人。

提问: 欧神，信用卡很多张，比如说五万，十万，15W，各种大小都有，账单日又不同，总额度200，现在打算高功率刷出来付sf，这么多卡，怎么运作好，是不是应该每张卡在第一个账单日刷一半，在第二个账单日在刷一半，茫然了....

回答：选账单日相近的，先刷1/3

过20天，再刷第二批。

提问: 中信银行做了18万新快线分期业务36期，这个月已经还了7期了，银行发短信让上传18万消费凭证，是不理会还是刻章做假装修合同呢？还是其他合同，

回答：大不了提前截断啊，还省力气。

消费凭证上传过，银行不认啊。我们都试过了。

提问: 欧大，坐标bj，132平的三居正常价910万，不咋一有将近50万的税，业主还有600万的抵押。这种应多少可拿下？有什么办法少交税吗？

回答：就是910w，而且还是到手价。

节税的事，你自己想办法。

提问: Ogg，是不是纯种只是个噱头，杂种才是优势？是进化的方向？

回答：杂种的基因不稳定。

从商业上讲，怎么卖“商标”啊。

提问: 建仓的第一单收入证明，需要考虑到覆盖之后的贷款吗？就是说要多写吗？

回答：不用，明年加薪了。

提问: 欧大，男34岁，博士后，渔村户口，现在渔村南山有2套大面积住宅，所学专业为医学，一直做纯基础科研，没有临床和市场经验，现在做科研想吐，真的不想做科研了，而且也认识到科研赚不了钱。想彻底转行，目标只有一个，就是赚钱，求欧大指点

回答：已经有二套大面积了，你还图什么……

卖掉一套，享受一辈子。

提问: 欧大，重庆大渡口绿地新城8500到9500，可以买吗？

回答：不是说套内8500～9500么。

性价比一般。

提问: 身份证已经改名了，请问征信报告去哪里改名？

回答：曾用名

提问: 欧大，中间楼层和顶楼一个价格，买中间楼层还是顶楼呢？

回答：顶

提问: 欧神，上海，遇到难题，已借小贷200万（年息20%）周转买房，想把手上评估近千万的房子做经营贷，应付还小贷/每月几万的房贷，因流水/公司等原因，可选产品不多。现在有三个方案

A利率7%，20年等额本息，打算上海房价涨60-70%再截断。

B/利率6.4%，3年先息后本，每月还本金0.1%，3年后按10年等额本息，打算3年后截断。

C/经营贷只做300万，应付还小贷和月供，一年后做好流水等准备，争取市场优质产品换银行截断再换银行。

问题：那个方案合适？ 目前有二个顾虑，请欧神给些建议：1/年底是重庆建仓的合适时机吗？还是可以再延后。2/上海房价再上一个台阶60%，大概率要几年？几年后截断合适?

回答：B可以了。

CQ一直可以买，甚至不用等除夕。

上海别指望。

提问: 欧大，在无法抗拒的苦难面前怎么办？比方天灾人祸，就像你说的在死人堆里爬出来的是人杰，爬出来的意志不仅仅是本能吧，毕竟不爬出来要好过些，怎么补充意志、心力?

回答：没怎么办。

天地养蛊，适者生存。

提问: 欧大，小白很好奇，并发操作细节是指两个信贷员放款时候精确到秒同时放款吗？

回答：限贷并发，一般有7天时间。

运气好的话，有30天。

提问: 欧大，坐标北京，请指教应该卖哪一套房:

a.北五环，95年海淀中等学区房，带电梯中楼层塔楼，80平小三居，市价620万，现有贷款350万九折30年。

b.东二环，85年东城中等学区房，60平两居，六层顶层，市价630万，有贷款250万上浮30%20年。

现均高于市价5%挂出，但北京市场有点冷。算了下，觉得应该优先卖第二套，但第一套看房询价的人更多，估计先卖出去，第二套顶层硬伤不好卖。

回答：我也倾向卖B

严重看淡东西城。

提问: 欧大我想问一下，在限购一套区域，如果多套并发，结果并发失败的话，会让补缴首付或全款买吗？会不会说第二套第三套购房合同无效不能买？

回答：限购即网签。

并发根本做不进去，差0.1秒都不行。

提问: 欧大，

请教下。

比如，

老家房子每年涨幅在7.5%

1.卖了老家房子去重庆买房。

2. 抵押老家的房子，两年先息后本，利息在年息5.5%，到期后，不一定能续贷。如果到期不能续贷，我必须卖房，这样的话，两年后的垫资解压的费用还有3%的利息。

1和2比较，哪个资金使用更合算呢。

是不是，两种方案差不多哈。

谢谢

回答：既然涨幅有7.5，抵押利率5.5%

那想也不用想肯定抵押啊。

提问: 美国加息会导致美股泡沫的破裂吗

回答：2.25%还不够。

科网股那阵6%的。

提问: 欧大，办信用卡是去越大的城市下卡额度会越高吗？

回答：一般是

提问: 补充loft 公寓 的问题，同小区二手住宅单价1.5-1.6

回答：再晚点，不急此刻。

提问: 欧大，重庆单价不到1.1万loft 公寓，层高5.1米，楼上可以自己隔一层，楼上不算面积的，86平89万多，首付5成。一手楼盘。值得投资不？谢谢指点

回答：遍地的投资项目，何必死磕酒店式公寓呢。

等价差太阔一点再考虑。

提问: 欧大，未来大连还会继续衰弱吗？沈阳的房价未来几年能追上大连吗？

回答：经济估计很快追上。

房价不一定，参考一无所有的厦门。

提问: od，cq全款拿了一套，还未过户。

1. 放自己名下，正好凑两套一起抵押，但已有两套，契税多1.5个点

2. 放老人头上，省了1.5税，但一些银行不接受抵押他人房产

所以，选1更好 ？契税多出1.5w左右

回答：抵押优先，远远比1.5w优先 。

提问: OS，二手抵押贷，三年先息后本（上浮50%到7.35%）和二十年等额本息，上浮40%到6.86%。应该选哪个

回答：成数一样选利率。

提问: 欧大，体制内副科级30多岁坐标西部省会，名下5行50万授信，搬砖100多万到农行放了大半年已是财富客户（日均过100），最近连续两次申精粹白，网点都是行长签了特事特办表上交的全套房车工作资料，两次都是失败（系统内提示过度授信），感觉我这总授信也不高啊，这个还有办法申过吗？

回答：农行很变态的，我申请了22次。

跳过农行，死磕不划算。先试别的银行。

提问: 欧大，我sb找了绿皮中介，签的协议是9月10日网签，绿皮记成了9月30日。现在业主说按照付定金时签的协议，晚一天就得赔付房值的千分之一。是不是除了认怂没别的办法了？今天让业主28号来签协议，业主推诿，这样的话今天以后晚的天数就不能算我违约了吧？如果拖够了15个工作日，违约方要赔付百分之十，业主如果拖够了日子，算谁违约？谢谢欧大指点。

回答：你的文字表述太混乱了。

你是买家，还是卖家。

0.1%赔偿，是哪个条款。默认没有万分之十的。

你是没付定金，还是没签约。业主凭什么要求你赔偿。

你要求业主28号来，需要有书面证据。

提问: 国企干不过民企的t-1是因为产权吗？产权的t-1又是什么？

回答：因为辛苦干活，钱不进自己口袋。

天下熙熙，皆为利往。

提问: 欧大，昨天深圳那位有五六套一刀流的库友，想看看您还有什么建议给他。非本人

回答：我没建议。

倒是有人给我转了一段聊天，颇为有趣。

提问: 求教殴大：sfsd,深圳，现在手上只有200,是年底建仓，还是用半年时间再找100（凑300），明年建仓（时间上肯定要春节后了，因要等分红）？

回答：你可以先下定，首付也能分二期付。

提问: 殴大 我是做类银行的金融业务的 现在监管合规太严了 动不动窗口指导 合规检查 以前经常做的业务现在为了合规也不好做了 感觉现在只有买房子轻松点 其他都累收益也不高

回答：全社会都被合规搞死。

提问: 欧大，之前房子涨了后截断再抵押，用这个抵押的钱再去全款买入后抵押，这样行得通吗，对流水是否要求很高？

回答：大家都这样做。

流水……马马虎虎还行啦。

提问: 欧大大，坐标cq，cf两年目前A8.1出头不到A8.2，年入150左右，目前月供5万左右。想明年换一辆100左右的车贷款买，毕竟也30好几的人了，我这种想法可以吗？平时不怎么花钱，想上身边朋友同学认可

回答：买车贷款的话，其实也就11%利率。

消耗现金仅30w

提问: 欧大，深圳中原旗下担保公司业务员承诺办很高，但是定金退款一直拖欠，这个要怎么去投诉？担保公司受什么监管？

回答：承诺的事，没有书面文书，就等于白说。

退定金的事，如果拖太久，就去公司总部投诉。

提问: 欧大，打算用一套深圳120平的房子，600万，50%贷款，换重庆1.2-1.5万的房子700平左右，70%负债率，是否划算？目前深圳有500平，重庆600平。

回答：交易成本过高。

而且你卖了深圳房子，不过获取300w现金。

考虑到600w房子获得，本身也要140w现金，你实际只获得160w现金。

何苦呢，160w办办金融工具就有。

提问: 欧大，请教，帮异地某地产公司资金部（陌生人）联系到了在某信托的老乡，现在信托觉得“资金难找但项目可以推动”，如果交易有机会撮合，接下来我需要怎么做，才能从中间赚一点小钱呢？有哪些注意事项？

回答：直接问他要0.1%

FA收钱是正常的，只要他不把你当小孩子。

提问: 欧大，请问上海jyd垫资过桥成本2%一个月够吗，谢谢

回答：行规2%

提问: 坐标bj，远郊2居房一套，有贷款（无压力），现金100，前年打算换房，无奈317政策换不了了；担心帝都房价再上涨，以后换不了了，求问现在这个节点，最佳选择是什么，强行换，还是选择二线城市如CQ等，或是其他什么选择，求指点

回答：只要你去外省，有70%杠杆。

则无论北京再怎样涨，你都可以跑赢。

提问: 殴大，坐标天津，写字楼抵押经营贷，5成，三年期，一年一归本，先息后本，利率6.5。手续费3个点。可以做吗？写字楼很多银行不收。

回答：差得一塌糊涂的贷款。

除非真没得选。

提问: 一年花183w，鉴于房租估计只有80w，现金流不够会消耗本金。

如果需要卖房子的话，会损耗很快。

如果不用卖房子的话，维持几十年都正常。

有没有可能jh经济房子不值钱了？

回答：有没有可能鸡蛋不要钱，白送给你。

“当然不可能，想得美”

同样，原句还给你。

提问: 去国外买房缺资金，卖掉国内小部分资金是否划算？

回答：卖掉国内资金什么意思。

卖1/10房产也不心疼啦。

提问: 欧大，

如果，房子一直不涨的话，

贷款买房，合算么

回答：如果，房价一直下跌的话，划算不划算。

假设不成立，所以问题无意义。

提问: 殴大，bj双桥远洋一方的盘，小区环境不错，远洋的开发商应该不错吧？谢谢！

回答：还不错

提问: 个人经营贷

贷款人a，贷款放给a丈夫的姐姐b(合同交易公司法人)

然后b转账给a的儿媳c，

然后c取现，

这样操作可以吗?

回答：有可能会被查到。尽量不要转有较近亲戚关系的人，银行万一查到会比较麻烦

提问: 欧大好，坐标北京，现在想做抵押贷款，有两家中介机构可以选，收费分别是百分之一和百分之三，如何判断两家中介的靠谱程度呢

回答：无法判断。

只能靠以前的朋友接触否，再问口碑。

提问: 欧大，房子放租放在中介半个月了，中介一直不温不火，也没汇报情况。然后，类似蛋壳、建行这种长租公寓追着我签合同。是中介动力不足不想推租房子吗？

回答：是啊。

这家不行，多挂几家。

提问: 收到中信银行的短信，要求提供收据、合同、发票等。请问要怎么处理？

直接不管它吗？还是提供jia收据或发票？

如果不理会会有什么后果呢？

回答：中信最近大面积地，无理由地封卡。

鉴个人总额度80w，他这里封了10w，你就可以去新申请10w。

一般也就随手涂鸦应付。爱封不封。

提问: 欧哥哥，刚抢到了重庆鲁能外滩的清水新房，值得入手吗？就是图中3号房的18楼、套内113平米（套内单价：16956 ；建面单价是：12618）。预计2020年底交房。谢谢

回答：摇到肯定要咯。

提问: 欧大，重庆房子我一起打包抵押给银行贷了1250万，三个银行先息后本不过桥，3-5年，算上中介费，年化7.2左右。这个利息高吗

回答：马马虎虎。

能贷1250w不容易，不能以小资金的标准看待。

提问: 欧神早!我前段时间办了一张花旗的信用卡，给的额度是4.5万，我一直没开卡。现在花旗来电话，说可以给我提额到9万，但是需要办一个5万元的分期，每月还款1381.66元，4年还完，也就是年利率8.16％。请问：我应该接受这个offer吗？谢谢！

回答：让他滚

提问: 欧大，房屋在女方名下及按揭，如果离婚协议中写明归男方，就算男方的了么？

回答：还要凭离婚协议书，去交易中心更名。

提问: 欧大，代办信用卡的要收下卡额度的10个点费用，被吓到了，他们是博概率吗？

回答：让他滚

提问: 家财万贯，带毛的不算。汽车是不是不算资产？那汽车的消费观应该怎样？

回答：汽车按残值算，一般是54321法则。

最早二年，贬值5/15

提问: 欧神好，请问申请信用卡是不是可以更新征信信息的？我之前申请不同的卡时填的信息有点出入，如果想要统一一下，是不是再申请一张新卡，按最新信息填就可以完成更新了？谢谢！

回答：那不就是更加参差了么。

每一版的信息，都保留的。

提问: 欧大，贸易公司股东养流水。通过公司对公账户公转私，不走金税，备注公资也没用是吧？如何用对公账户养流水呢

回答：那就备注转账。

某些信贷员也认的。

提问: 欧大，房主是香港人，之前买房的时候在汇丰银行贷的港币，差40万，现在自己无力解押，需要给他30万首付款替他解押，但是汇丰银行当初贷的港币现在还也必须得是港币，而且国内银行结算全部都是人民币不能是港币，房主的意思是咱们直接打给他30万人民币，他把钱打给他香港的亲戚换成港币再打到他还款的账户上，完成银行还款，中介公司没有监管账户也打不了，想问下欧大，直接打到房主卡上可以吗，或者有别的更保险的办法吗

回答：不用这样，可以RMB购汇还。

提问: od, 文明进程中，为什么右没有占到绝对的进化优势，反而让左生生不息？

回答：水库科普何其难。

社会SB何其多。

提问: 欧大，现在建房子说的什么装配式建筑，是很高的技术吗？房子质量有没有保证。

回答：还不成熟。导致质量问题频出。

提问: 神，看上一套房子，顶楼复式，优点:景观好，送大露台，6折笋。缺点:电梯不直达，走2层步梯，房子靠电梯设备间，有噪音。此户型有价值吗？是否有办法解决噪音问题？谢谢！

回答：这都不算事。当然可以买。

从零开始学炒房

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