LPR又降了！存量房贷降到3.3%，提前还房贷还划算吗？

跟大家分享个好消息：

继 9 月 29 号，存量房贷利率下调为 LPR-30BP 后，昨天 LPR 又降了。

5 年期以上 LPR 从 3.85% 降到 3.6% 了。

不得不说，咱央妈真是煞费苦心，一边紧锣密鼓降息，一边悄咪咪安抚股市。

这不，最近这段时间，好多人的股票基金都涨了。

在开心之余，很多人又开始纠结了：

既然房贷利率降了，投资收益又有了起色， 自己手里的闲钱还要不要考虑提前还贷呢？

我们下面就来聊聊这个话题。

房贷利率降了，还要提前还贷吗？

按 9 月 29 日的政策，房贷利率大于 LPR-30BP 的，绝大部分在 10 月 25 号会自动调整为 LPR-30BP。

现在 LPR 降到 3.6%，意味着， 存量房贷利率又可进一步降到 3.3%。

不过，不是所有人都能马上享受到这波降息，要看个人的 LPR 重新定价日 。

重新定价日，可以在自己的手机银行上，从“我的贷款”入口查看。

不同的定价日，房贷利率调整的情况也不同，大家可以参考这张图：

目前 LPR 是每年调整一次，如果你想早点享受到房贷降息，11 月 1 号起，也可以跟银行协商重新调整 LPR 定价日，按半年或季度算一次。

那这次 LPR 调整后，存量房贷具体能省多少利息呢？

举个例子，100 万贷款，30 年等额本息还款，调整前的利率为 4.2%，月供 4890.17 元，调整到 3.3% 后，月供变成了 4379.55 元，每月少还 511 元，30 年能省下 18 万多。

那还有必要提前还贷吗？

最根本要看你的投资能力如何？投资收益能不能覆盖掉房贷利率。 毕竟现在的银行 5 年期定存利息才不到 2%，银行理财也不保本了。

如果你的投资收益率能到 5%，超过房贷利率，可以不用提前还。

要是没有其他更好的投资方式，可以结合自己的贷款情况来定。

因为大家的贷款方式不一样，有的是纯商贷，有的是公积金贷，或者组合贷，下面我从这 3 种情况来具体说说：

1、如果是纯商贷

虽然最近两年 LPR 多次下调，但大多数房奴的房贷利率还有 4% 左右。

如果是打算现在还，能少多少利息呢？

假设小李在 2022 年 9 月，按 4.9% 利率贷款 100 万买房，贷 30 年，等额本息月供 5307 元，累计要还 191 万。

现在手里有 20 万，提前还贷的话，能少多少利息？

• 减少月供： 还款年限还是 30 年，提前还贷后，每月只需 4 千出头，能省 16.7 万利息。
• 缩短年限： 月供基本不变，提前还贷后，每月还是要还 5300 左右，但只需要还 18 年，少了 41.3 万利息。

上面算的是商业贷，提前还贷的效果，还是挺立竿见影的。

不过，这次 LPR 降之后，很多人的房贷利率会降到 3.3%，要是自己的投资收益能覆盖掉房贷，也可以不急着还贷。

2、如果是公积金贷

目前，公积金首套 5 年以上房贷利率为 2.85%。

而今年新发首套房商业贷款利率，很多都降到了 3.2% 左右，某些城市某些银行甚至到了 2 字头，比如广州。

这个势头不排除会蔓延到其他城市，甚至利率还可能会继续降。

这样看来，公积金贷已经没太大优势，所以后面很大概率也会下调，那就是在 2.85% 以下。

这个利率，想要通过其他投资理财来覆盖，对于很多人来说并不难，现在一些低风险的理财产品也有 2.5% 左右。

另外，自己的公积金也能覆盖掉每月的房贷的话， 可以不用提前还 。

最后，说下组合贷，就是商业贷和公积金贷的组合使用。

逻辑跟前面说的是一样的，如果有闲钱，建议先还商业贷部分，公积金贷部分可以不急。

提前还贷，越往后越不划算？

网上有很多这样的言论：

到底什么节点去还最划算呢？大家可以看这个表：

无论是等额本息，还是等额本金，还了 1 年，还是 10 年、20 年，再去提前还贷， 都能节省不少利息。

因为前面还的基本是本金，越早还，省的利息越多。后面相应会变少，但也是“赚”的。

另外，绝大多数人的房贷利率太高，提前还相当于有一笔这么高收益的理财，这是其他理财产品都无法做到的。

所以， 不存在提前还款的最佳时间点，只要自己有闲钱，提前还都是划算的。

那选择哪种提前还款方式呢？

如果你的家庭收入稳定，每月月供没啥压力，就可以选择缩短期限，月供不变。

这样节省的利息最多，只是前期还款压力比较大。

要是你每个月的房贷有压力，现金流不确定，可以选减少月供，还款期限不变。

虽然节省的利息没那么多，但能马上缓解当下的经济压力。

虽然缩短还款年限节省的利息更多，但长期来看，两种还款方式最终的 IRR 相差不大，并且接近房贷利率 。 具体的分析，可以点击这里查看。

现在网上有很多计算提前还贷的小工具，大家可以去看看自身情况再做决定。

手里有一笔闲钱

有收益更高的产品买吗？

从前面的内容，可以看出来， 提前还贷还是目前比较划算的投资方式。

因为现在的低风险投资，收益低得离谱。

拿 5 年期定存来说，收益率已经跌到 1.55%，5 年期国债也只有 2.5% 左右，还抢不到。

而且，后续谁也说不准利率会不会继续降，毕竟房贷是银行赚钱的重要来源，现在房贷利率降了，银行的收入就少了，那只能通过降低存款利率来减少负债了。

所以， 对于手里有闲钱，又不急着还房贷，想让钱持续增值的朋友，我们建议可以考虑分红险。

这类产品由两部分收益组成，分别是 保证收益 ，写进合同，是一定能拿到的，能达到 1.8% 左右。

另一部分是 分红收益，长期预期收益率有机会超过 3.5%，不过分多分少不确定。

拿 40 岁女性，一次性投入 100 万为例，分红险与定存的收益差距简直天壤之别：

10 年之后，光是分红险的保底收益，就比 1.8% 的 5 年定存收益高。并且时间越长，拉开的差距越大。

长期来看，如果加上预期分红，能拉开好几倍的差距。

重点是，分红险的保底收益是长期锁定的，该给多少就给多少，不会因为市场环境而变化；但是定存的利率未来大概率会不断下降。

所以现阶段分红险是非常值得考虑的。

以“40 岁女性，每年交 4 万交 5 年买某款分红增额寿”为例，给大家看看收益演示：

这款产品的投保门槛比较低， 最低年交 5000 块就能买 。

交完保费后，第 8 年就能超过投入的钱，75 岁增值翻倍。

到 80 岁时，光保证部分的收益率就有 2.21%；加上分红，有机会达到 3.6%。跟存款拉开的差距，可不是一般的大。

越往后，收益就越高。

如果你对这类产品感兴趣，可以 点击下方卡片 ，让我们的规划师给你免费测算投入与收益👇

写在最后