后台回复 444 ，下载444套金融监管文件。
上次和薇姐见面，还是2017年年底。
她拿着一张涂满了标记的纸质地图，兴致冲冲摊在我面前，问我在深圳投资，龙华和宝安哪个更好一些。
我调侃道，你这买房是修仙还是入魔，到底几套房子才能满足你的愿望？
她笑着说，“活到老，买到老。”
随后迟疑了一分钟，略显无奈，“主要是现在的钱贬值得太快了，实在是找不到更好的投资渠道，房子还是靠谱一些，毕竟我也是一个幻想财富自由的人。”
记得当时中国楼市还是一片火热景象，而今，一年多的时光已去，楼市行情发生了翻天覆地的变化，多个城市房价调头而下，
购房者预期180度大转弯，
那么对于一个资深房产投资客来说，这种变化会对她们产生怎样的影响
，她的心理活动是怎样的？
昨天我从一些读者朋友中收集了几个问题，在咖啡店里和薇姐完成了一次深度对谈，在买房路上，可能会对一些购房者有所帮助。
下面以对谈的形式，阐述几个问题：
1、大部分城市房价下跌，你焦虑吗？
2、对于购房，你感觉未来的机会在哪里？
3、投资房产时，会关注什么指标？做哪些准备工作？
4、未来房地产税出台，你怎么看？是否会怎么影响到自己？
5、对刚需购房者的建议是什么？
@薇姐：没有焦虑，我反而看到了机会。
昨天查了一下自己的房子，在北京的下跌了很多，因为北京是换房，买的房子跌了，但我的卖的房子也跌了，所以一来一去，其实亏得也不是那么多，心态比较平衡。而且即使我的房产真的大幅降价，我感觉我也不会特别焦虑。
因为房产投资本来就是一个非常长期的事情，你不可能在一两年里面频繁操作，短线操作是投机式炒房，税费相当高，我不支持。
短期内，比如1-3年的波动，对我来说都可以接受。
我一直相信房产投资的长期价值，如果是一个比较成熟的投资客的话，心态比较稳定，焦虑并不会太大。
而且我觉得很多人所谓的焦虑都是想象出来的，因为真正买在高点的其实是少数，大部分都是刚需，例如要结婚要生小孩，或者孩子要上学了，所以即使房价下跌，对他们也没有什么影响，因为都要迫在眉睫的事情。
@子木：在我身边也有很多焦虑的购房者，大概可以分为两种。
一是，自身心态就不稳定的。
他们对房产投资了解不够，尤其涉及到这种几十万或者几百万的投资，房价稍许波动，心理上可能就接受不了，这个没办法，只能靠自己调节。
二是，玩高杠杆跟风炒房的。
杠杆做的特别高，资金链紧绷，每个月还流水特别痛苦，如果房价下跌，这种人的精神压力会特别大。我有一个朋友，前段时间背着高杠杆炒房，结果自己所在的公司经营不善，自己被裁员了。卖房子吧生赔几十万，不卖吧自己又供不起房子，每天焦虑得睡不着。
现在楼市挺冷，未来可能会更冷，但冷的市场是理性的，好房子的价值会暴露出来，我一直坚信巴菲特那句投资经典语录：“别人疯狂时我恐惧，别人恐惧时我疯狂! ”
2018年，全球楼市集体降温，巴菲特却密集加仓欧洲房地产，所以中国房地产进入冬季，我想对于购房者应该是个好事情。
@薇姐：坦白说，因为去年操作买房比较累，所以2018年其实对我来说是一个潜伏期，主要任务是观察市场。
我模糊的感觉是，二线城市的机会会比一线城市更大一些，要么是一些被低估的城市，要么是一些基础比较牢靠而被低估的一些板块。
如果从上轮楼市表现来看，几乎所有城市的房价都翻倍了。但有些城市，例如南京、合肥、郑州的房价翻的太过分，未来可能回调的时间长一些，而长沙，贵阳这类城市，价值还没有发挥出来，回调时间可能会短一些。
前段时间我从网上下载了一些城市的战略规划报告，仔细比对发现，每个省份几乎把所有的财力和资源都放在了省会和核心城市，这应该就是未来的趋势。
@子木：现在看来，一线城市的发展已经趋于饱和，更多的是优化升级，人口流入也受到了政策限制。而对于大部分二线城市来说，发展空间很大，人口流入又那么多，对房子的需求一定会比一线城市更加突出。
@薇姐：如果我想买房，
第一时间肯定要去买一张最新的城市纸质地图，
结合着官方的战略规划，先把这个城市大体的发展方向弄清楚。
第二，
我会想法设法加入各种各样有关的微信群，
去听别人怎么说，有时候你会看到大家在讨论的一些热点，虽然你一言我一语信息很多，但是能充分感受到当地人对楼市的认识，能让我充分融入到这个城市中。
当大家都在谈论我所关注的地方，我就会用笔把所有信息记录下来。把一个地方的优点和缺点都记录下来，这个比漫无目的的瞎看会有效很多。
然后每个群一般都有一些不爱说话，但每次说话质量很高的人，这就是你要寻找真正的信息渠道，我会私聊他加好友塞红包，问他们关于我所关注地段的问题。
多找几个，仔细比对，你的目标就很清晰了。我的这种方法可能比较玄学或哲学吧，有数据是一方面，聊天是另外一方面，但前提是要花费大量的时间在里面。
最后一步就是找时间线下去踩点，
用脚去丈量到地铁的距离，到学校的距离，到商场的距离，把自己充分想象为一个以后在这里扎根的人，用感觉说服自己是否喜欢这个地段，喜欢这个房子。
@薇姐：关于房产税出台这个事情，首先我不是那么确定。它会不会出，什么时候出，是以怎样的形式出，我都无法确定。
很多刚需都把房价下跌的希望寄托在房地产税身上，我认为不可取。
其实房产税现在已经在一些城市实施了，比如上海和重庆，已经有一段时间了，那最后的结果呢？结果是在卖房的时候会转嫁到买房的人身上，或者是把房地产税变成房租转嫁到房客的身上。所以我觉得，影响不会特别大。
另外一个就是，现在多套房子的持有者，基本不会把房子放在自己的名下，都是在亲戚好友身上，比如我可能会放在我姐姐的名下。
说这些，也并不是在炫耀我自己是通过什么方法去规避风险，而是想告诉大家，房子该买的时候要买，无论是自住还是投资，不要把希望寄拖于一个点上，当大家都寄予了，这个事情也就没什么希望了。
@薇姐：对于刚需购房者，一个建议就是，学会“冷市淘笋”。
市场越冷越好，我大部分房子都是在楼市极度萧条的时候买的，
