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来源：金融时报
作者：李国辉
“最近太疯了，地拍得太贵了！”某房地产开发商投资部人士告诉记者。
该人士的描述并不是个例。在近期热点城市房价环比出现下跌的同时，土地市场依旧延续了此前的火爆态势，溢价率不断攀升。
今年5月份，全国100个大中城市土地挂牌均价同比上涨了111%，其中一线、二线、三线城市涨幅分别为46%、81.85%和122%，均处于历史高位水平。三线城市土地成交溢价率连续3个月接近60%的历史罕见高水平。
财政部公布的最新数据也可以从侧面印证上述现象。今年1至5月份，国有土地使用权出让收入15251亿元，同比增长32.8%。
地价越拍越贵背后的原因是什么？能否代表房地产企业对未来的预期？
“我感觉房企实际在做最后挣扎。其实现在小开发商越来越难生存了，但他们还是得扩大规模，因为有时候规模比利润更重要。不拿地马上死，拿了地慢慢死。”上述人士说。
5月份房企拿地节奏放缓
在房地产行业，数据背离的现象尚不仅于此。例如，一边是商品房销售额增速的连续回落，一边是房地产开发投资增速的不断提高。
自2016年10月份实施新一轮房地产调控以来，全国商品房销售额增速连续7个月回落，至今年4月份已回落至20.1%，增速为去年9月份的一半。在此期间，房地产开发投资增速却连续5个月不断攀高，至今年4月份已上升至9.3%。
不过，最新数据发生了微妙变化。国家统计局公布，1至5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比增长8.8%，增速比1至4月份回落0.5个百分点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去几个月部分房企积极做了各类土地储备，拿地节奏相对较快，投资节奏也相对较快，所以投资数据较好，到了5月份适当放缓也是正常的。
投资节奏的放缓与房企融资渠道的收紧不无关系。从去年10月份以来，房地产融资全面收紧，除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。
在房地产主要融资渠道纷纷收紧的情况下，房地产信托发行却有增无减。有数据显示，今年以来，68家信托公司共发行326只房地产信托产品，累计为房企融资1005.5亿元。
不过据媒体报道，此前银监会已下发《2017年信托公司现场检查要点》，违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。
数据显示，1至5月份，房地产开发企业到位资金58989亿元，同比增长9.9%，增速比1至4月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款10497亿元，增长17.3%；利用外资90亿元，增长115.1%；自筹资金18008亿元，下降3.4%。
部分房企或面临盈利难题
“前两年，三、四线城市的地没人买，最近由于一、二线城市楼市受到调控，三、四线城市的地价也就涨起来了。”上述业内人士用“打地鼠”来形容房企近期的行为，“按住这头，那头就起来了。”
这一趋势与近期部分三、四线城市房价的大幅上涨相一致。中科院发布的报告显示，在热点地区严厉的政策调控下，5月份热点城市房价涨速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响，北京房价环比出现首降，环京房价出现大幅下跌。但5月份重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅仍然偏高。
“其实在这个时点拿地很难受，政策风险很大，政府一直在出调控政策，限房价、限地价。”上述业内人士称，如果降价，一大批房企会面临压力，因为很多企业负债率太高。
据统计，107家上市房地产企业2015年到2016年两年的新增有息债务规模高达8520亿元，而2010年到2014年5年间的新增有息债务总和为8200亿元。上市房企整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%。
中原地产首席分析师张大伟表示，其实近些年房地产企业的平均利润率在不断下降。即使是在去年融资成本下降、房价上涨明显的情况下，已有112家企业的净利润率仍然从2015年的8.3%下降到2016年的8.2%。在此情况下，中小型、区域型房企面临越来越大的盈利难题。
“小开发商越来越难了，2011年到2013年市场比较差的时候就是这样，有些小企业拿了地也不会开发，直接卖给大开发商，最后被并购。”上述业内人士说。
张大伟认为，房地产行业兼并整合的大趋势已不可避免。今年以来，随着各地楼市调控加码，企业将面临销售不畅、土地成本提高、融资压力增大等问题，不排除会有越来越多的中小房企遭遇类似难题。对于已经陷入困境的企业来说，自救难度也不小。
来源：金融时报
本文编辑：钟艳蓉
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