面对今年以来一二线城市居高不下的房价，普通人如何才能实现“居者有其屋”？
近日，国家发改委政策研究室在其网站发布题为《更好发挥投资对经济增长的关键作用》的文章，指出库存较大的城市，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。
无独有偶，深圳新近出台的《供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》也提出，探索建立先租后买、购租并举、梯度消费的住房制度。
早在前几年，厦门大学建筑与土木工程学院和经济学院双聘教授赵燕菁就在呼吁住房的“先租后售”，并提出了配套的制度设计。他曾任中国城市规划设计研究院副总规划师、厦门市规划局局长。而在这一轮房价上涨中，厦门截至7月份的房价已经较去年同期上涨了39.6%。
针对“先租后售”这一思路，赵燕菁接受了21世纪经济报道记者的专访， 他逻辑起点并非局限于“去库存”或应对高房价，而是将“先租后售”作为一种保障房供应方式，大规模地让更多的城市市民成为真正的“有产者”，尽可能解决社会资本占有均等化的问题。
赵燕菁
《21世纪》：
几年前你就在主张实施住房“先租后售”，并将其归于新型的城市住房保障体系，是基于一种什么样的考虑？
赵燕菁：
近些年，随着保障房和商品房价差的扩大，政府一般会限制保障房的流通。但这种制度设计的后果就是保障房在市场上难以融资，巨大的建设和维护成本使得它只能满足十分有限的需求。
而事实上，由新市民构成的购房刚需群体是在当前供给过剩经济周期中，少有的可以创造巨大有效需求的主体，但符合这部分需求的住房供给是相对不足的。
另一方面，在中国，土地升值是社会财富再分配的一个重要渠道。新市民无法获得产权住房的话，就难以在城市定居并分享城市土地升值带来的财富二次分配机会，社会也分裂为拥有不动产的房东和没有固定资产的房客。
我所设想的“先租后售”保障房制度，是希望在不进一步加剧住房库存和金融杠杆的情况下，一举解决新市民的两大问题——居住和原始资本积累，
由此激发出这一群体的巨大消费潜力，构筑稳定的中产阶层，缩小社会因是否拥有房产形成的财富“鸿沟”。
《21世纪》：
具体是怎样的操作思路？
赵燕菁：
具体做法是：
将现在的租金作为按揭，经过若干年后补足余款，以成本价获得完整产权。
举例来说，假设50平方米保障房的成本是20万元。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年1.2万元，15年就是18万元。届时只需补上差额（包括利息），就可获得完整产权。
从这个假设可以看出，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和企业公积金，即使是从事最低收入的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。其本质是通过劳动力的资本化来为住房融资。
目前有观点认为，保障性住房应以租为主，才能保证有限的房源不流失，以及与商品房市场区隔。
殊不知，恰恰是“租”极大限制了市场融资的可能，迫使保障房依赖公共财政的有限资源。
以租为主的保障制度在1998年“房改”前试验过数十年，并不成功。
而“先租后售”对现有保障房模式的最大改进，就是参考“房改”，允许到期的保障房上市流通，这一关键的改进使得该种住房可以成为融资的信用来源。
《21世纪》：
请谈一谈融资的设想。
赵燕菁：
我的建议是由国家住房银行或类似金融机构，用抵押贷款债权构成的资产池做担保发行资产担保债券。
假设由国家住房银行利用资本金向各城市先发放5000亿元抵押贷款用于“先租后售”型保障房的建设，其后，住房银行将这部分保障房项目抵押贷款打包，进行充分的风险分散（包括项目类别与地域分布）和信用增级（包括超额担保与违约贷款保险），发行4500亿元资产担保债券，用资产池的收益（保障房的租售收入）还本付息。
发行债券回笼的资金可以立即重新循环使用，进行另一轮的“贷款再融资”，从而大大提高资本的使用效率，做到用规模相对较小的投入撬动大的资本市场。这样，只要每年发行2-3次资产担保债券就可以解决当年所需的建设资金问题。
如果是地方政府，则可以简单地通过国开行之类的机构发债。
