CBRE Research
最近出了一份
2018 Asia Pacific Real Estate Market Outlook
。这类报告看多了，总觉得老生常谈。这一份中讨论
Supply
的部分仍是如此，但讨论
Demand
的章节让人眼前一亮，很精辟地总结了办公、商场、物流、投资的今昔对比。
掌握
Supply
的市场之手常常
out of control
，疯起来连自己都打。
掌握
Demand
的市场之手则有其内在逻辑，要牢牢握住。
我的主业是投资，对办公、商场、物流都只能说略懂。谨将
CBRE
的精辟摘录一二，并加一些不成熟的想法。
这是商场篇。班门弄斧，本号有商场专精的小编
Pastoral
值班，欢迎各位留言交流。
——商场昔今对比——
商场需求的昔今对比：
-
来源：线上线下竞争
vs
全渠道零售
-
客户：注重价格
vs
注重体验
-
评价：大众媒体
vs
社交媒体
——不成熟的想法——
我大学学的是营销，
4P
、
4C
学了一堆。毕业后管了几个商场才发现，做商场比做品牌难，因为要同时伺候两类客户：租户和顾客。其中租户是金主，
h
appy tenant, happy landlord
。思考问题当然由租户出发。
那租户关心什么呢，不是4P或4C，而是4“流”：
-
客流
-
信息流
-
资金流
-
物流
其中资金流由客户自理，商场要看着，不细说。物流留待下篇文章说。
说说客流和信息流。
——不成熟的想法
1
：客流——
1、
让顾客有进商场的需求
-
星巴克把自己定位为“第三空间”。有人把星巴克数量当做一个城市的活力指标，我部分同意。FYI上海的星巴克数量
全球第二。
-
在我看来，
商场也应该把自己定位成“第三空间”
。人都是喜欢葛优躺的，能动嘴动指头解决的事，就不要动腿，几千万年以后人类的腿肯定会退化。于是
Fashion
疲软已久，现在在外卖
app
的冲击下，连
F&B
也开始疲软了。
-
而
免不了要亲身体验的品类，则都是客流的主力
，也是现在“新零售”/“消费升级”话题的常客。举一些例子：
1）
养娃：利好教育、游乐、生鲜等
2）
养身：利好健身、美容、生鲜等
3）
养汉子：利好文娱、网红店、生鲜等
2、
让顾客有进店的冲动
-
过往好商场的例子里，一定会有香港又一城
/
太古广场，也一定会说他们对租户的标牌和摆设都有严格掌控。现在看来，这个标准可能要刷新了。
-
