◎智谷趋势 | DJ
从今年起，我们开始关注房租。
中国经济生活中总是充满了各种悖论，房租也不例外。近一个月，智谷发了两篇关于房租的文章。
在有关租金收入比的文章中，我们观察到中国的大城市，特别是一线城市的租收比多在50%左右，这显然意味着较高的负担；而在对租金回报率的观察中，我们又发现，在房价与国外相当的情况下，国内租房价格很“便宜”。这个“便宜”似乎又暗示了涨价的可能。
这种反差其实很正常。如果说租收比更多是一个属于租房者的指标，那么租金回报率则是一个属于投资者——包租公（婆）的指标。不过，它也客观反映了中国大城市房租与房价的背离度。这种背离意味着，不是房价涨得太快，就是房租涨得太慢。
那么，在官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房，并且摆出一副将租房进行到底的姿态后，未来住房租金的走向会如何呢？
租金上涨是长远趋势，但不会疯狂暴涨，短期内还可能下跌。
01
包租公正在快速增加中
租房跟买房有很大差异。买房投资看重的是房子潜在的升值空间，并且购房需要巨大花费，不得不慎重考虑。而租房则更看重当下的需求，它不像买房可以申请房贷，从而更体现了租客的可支配收入水平。
与房价反映地价、投资情绪以及资金效应不同，租房则展示了实体经济的基础面，比如收入和市场供需。
租金对市场的反应是非常敏感的。二手房销售量的回升、每年特定的时期：如春节后的招工旺季和大学生毕业季，都会推动房租上涨。反之，房屋买卖受限时房东则会更多地观望，将房屋“由售转租”，导致出租房的供应量增加，房租就会下跌。
市场上，放租的房源充足，房租就会下跌。中国大城市目前超过八成的出租房屋来自私人持有住房。自2016年8月起，随着限购越来越严厉，相信有一大批房产投资者变成了房东。短期释放了大量出租房源，必然导致房租下跌。上海就是个典型。
限购以来，上海二手房挂牌出售量锐减，“由售转租”现象明显。2015年上海租赁挂牌数量是15万，2016年则上升至20万套，今年4月底达到了30万套。
于是今年春节过后，上海的租赁市场的表现有点超乎寻常地“冷”，一直冷到现在。据统计，上海7月份租金同比下跌了5.74%。
除了房屋私人持有者释放了大量房源，本地租赁机构入局进一步助推长租公寓市场的发展，也给租房者多一个选择，从而抬高了供应量。由于政策的鼓励，一些品牌公寓、提供长租服务的企业如自如也加入了租房战场。跟共享单车品牌一样，我国目前已知的品牌公寓企业达1000家，管理房间数超过100万套。
一些租赁机构如YOU+、魔方公寓、链家自如等通过提供给在各个城市的租客以长租服务产品，推广自己的服务。不过，这些机构也是从二手房东那里得来的房源，所以目前来看，二手房的动向还是影响租金高低的主因。
还有一个不容忽视的因素，那就是可支配收入。人们租房时，可支配收入是影响其租房决策的关键因素。
（数据来源：国家统计局）
从2013年开始， 中国城镇人口的可支配收入增速就开始低于GDP的增速，加之农民工劳务收入的增速也在放缓，直接导致特定阶层购买力的下降，租房支付能力不足，由此推动了“合租”现象的形成。合租就不是一个萝卜一个坑，也就间接导致供应量的增加。有报道称，近来北京三房房源开始走俏，主要是因为租客选择了合租。
同理，共有产权房和只租不售的房屋若进入，供应量会进一步提升。供应量相对充足，这将不利大城市的租金上涨，反而可能导致一些供应量过剩地区的租金因此下跌。
02
租房欲望的释放需要一个过程
大城市人口红利正在减弱，人口流入在减少。北京和上海在人口净流入上就呈现出逐年递减的状态，这与其近几年开始推行人口控制政策有很大关系。
（数据来源：国家统计局）
但是，虽然流入大城市的人口有减少的趋势，另一股趋势正在与其形成对冲：居民租房意愿增长，租赁人口在上升。
这是我们之前的文章中所提到的，高企的房价导致在中心城市购买首套房的平均年龄增加，而推迟的这段时间内，这些年轻人更倾向于选择租房。另外，高房价还导致越来越多的人滞留于租赁市场，租房年限拉长。还有一个因素便是许多人可能忽略的——推迟结婚。
教育的普及以及城市化导致高素质人口增多，而高素质人群结婚年龄普遍比较迟。据统计，从2007年到2012年5年间，30岁以上结婚人群占比上升4%。为了结婚买房也是许多年轻夫妇的选择，如今不那么急结婚了，买房的动力自然就减弱了。
同时，人口的稳定化也提供了更多需要长期租房的用户。我们之前分析人口流动的文章中提及，中国的人口流动幅度逐年减弱，流动人口租房的稳定性提升。近几年来，家庭化流动趋势增强，家庭规模越大的流动人口在流入城市居住时间也越长。
（数据来源：国家卫计委《中国流动人口发展报告2016》）
但是由于经济基本面、人均可支配收入的限制，需求和市场潜力尽管很大，仍然因为种种限制，不会导致租金的大幅上涨。
03
欧美一线的租房者惨过北京、上海
许多读者留言问国外的租收比情况，对于我们之前提出的国外的高租金提出疑惑，国外是不是因为收入高，所以导致租金高？而且他们的负担，有北上广深严重吗？
我们从美国、英国和日本当地媒体找到了相应的报道，发现在不同地方，租收比的情况也不同，但至少纽约和伦敦的租客跟我们的北京、上海……是差不多的：
（2016年数据）*
纽约自金融危机以来，租收比也是在不断上涨：与2015年时59.7%相比，2016年则上涨了5.5%。相比于纽约和伦敦，东京的租收比只有36%，难怪东京人租房更幸福。
纽约和伦敦的房屋空置率不高。纽约的出租空置率为5%左右，伦敦的出租空置率则在7%左右。这个数在东京则高达14.5%，供应量足，难怪租金这么低。
不过，住房空置率的数据在中国难以统计，我们目前也未有权威的数据进行比较，但单从租收比来预估，出租空置率大概在纽约与伦敦之间。
从长远来看，中国的租金将继续上涨。这是国际成熟租金市场总结出来的必然规律，经济的增长就会带动可支配收入的增长，也就会导致租金上涨。美国就是这么一路走来的：
（美国1980-2016年，公寓平均每月租金中位数；数据来源：Statista）
（美国1990-2016年，美国居民可支配收入总额；数据来源：Statista）
从以上两张图的对应时间可以看出，美国房租随着居民可支配收入的提升，也在稳步提升中。我们也更应该有自信地说，租金会随着国人收入的增加而涨，而不是在跟国外平行对比之后，房东们用房租太低的借口从而推高房租。毕竟房租天然的属性不会允许它出现如此暴涨。
不过任何事都有例外。而房租上涨的例外就是——除非，它的地理位置绝佳。
04
但愿天价房租不会出现
我们前面只谈数据，没有说到“租购同权”中最大的“权利痛点”——资源。因为房屋所占据的地理位置优势而带来的一系列利好资源，可能因为“租购同权”的实施而进一步强化。这就会导致“物以稀为贵”的结果。
天则经济研究所的张林就认为如果“租购同权”得以实施，就意味着更多的人去争夺附着在房产上的社会利益，从而导致优质学校和医疗等资源更加稀缺，于是，对于非常稀缺的资源，唯有用更多的钱才能买到。这就会导致在相应的学区、医疗的优质地带，租金会进一步上涨，甚至会暴涨。
想起去年那条疯狂购买学区房的新闻，当时为了一个学位，北京胡同一处仅11.4平米的学区房，叫价530万，相当于一平米46万。
如今租购同权了，这样的景象是否会在“房租”上重现，力推“租房时代”的各地政府恐怕得多考虑一步。
*数据参考：
纽约：http://streeteasy.com/blog/new-york-city-rent-affordability-2016/
伦敦：http://www.ibtimes.co.uk/renting-londoners-who-want-start-family-face-harsh-reality-housing-costs-spiral-1594173
东京：http://news.livedoor.com/article/detail/12861770/
