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万科成本管理部方案优化矩阵表

房地产经理人联盟  · 公众号  · 房地产  · 2017-10-22 16:02

正文

万科▪方案优化矩阵表

万科成本管理部方案优化矩阵表,值得同行参考&学习......

一.万科设计前期优化内容

阶段

项目

优化内容

等级

政府规

划要点

政府各类规划指标、配套、车位等信息

C

土地

属性

踏勘现场,市政解决方案(水、电、道路、电气等);红线内外情况(高差、植被等)

B

市场

定位

产品类型、车位配比、会所配套、商业配套、附加值、立面、装修、园林标准、层高、面积比率等

C

二.万科概念规划优化内容

三.万科方案设计优化内容

阶段

项目

优化内容

等级

建筑方案选型

高层建筑单体应选择对称形式;外挑外挂构件宜减少;控制屋顶造型

A

合理层高

住宅层高2.8米性价比较优,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%

B

窗地比控制

通过节能测算指标来控制窗地比,测算不同单体户型窗地比

A

栏杆、栏板的限定

测算单体户型栏杆、栏板的单价,建议栏杆类型尽量少;建议做成标准产品,只要统计含量即可。

A

外墙装饰

提供不同产品外墙不同做法价格表,提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率,提供常用外装材料适用性能;关注外墙立面复杂程度,并提出改进建议

A

优化比选阳台、露台、屋面

提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表;优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法。

C

节能方案

尽量采用体形系数满足节能要求的产品,通过合理的窗墙比实现节能达标,通过墙体材料来实现节能达标,控制节能取值范围

B

结构方案

结构模板平面确定后,工程、成本一道审核柱网布置,结构形式,选择最优结构方案,减少挑板、外挂装饰钢构件数量

A

配电设备不同布置方案的经济合理性

测算,注意提前介入

A

供配电设备安装定位

尽可能设在同一房间内,确保在符合规范要求下距离最短,以减少之间联接线路

A

测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性

一般情况环网式比开闭式经济;合理布置开闭所位置,使走线长度之和最短;设置开闭所时,应尽量考虑多期共用;条件允许时,可考虑借用项目附近原有开闭所,避免新建

A

供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性

现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省;必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间;当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比,确认实施的经济合理性。

A

合理设置消防分区

最大限度布置消防分区;布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库(单体、复式)的区别;尽量利用建筑墙体设置防火墙,减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区,减少消防喷淋系统的设置

A

中水处理站与中水提升泵站

选用设计规定的最小规模,泵站应考虑管线长短、噪音影响,尽量避免发生费用。

B

污水提升泵站

对大量填土地块,由于自然坡度无法达到排水要求,需考虑建设污水提升泵站。

A

地块内高压线路改线

选择入地方式,建设高压走廊造价较低(见方案优化作业指引)

A

下发目标成本控制指标,实行限额设计

根据定稿目标成本,知会设计、工程等造价指标(项目小组主导,前期小组在招标时明确)

B

景观(提供材料规格型号单价)

提供常用软硬材料规格型号及单价;铺地材料尽量本地化,避免大面积使用花岗岩等贵重材料;植物选择本地常用,易成活,养管费用低的种类;根据不同位置合理确定石材厚度;

A

园建、道路(提供基层标准做法,供设计使用)

提供园建统一做法共设计参考

A

软景观中,苗木比例适当

重点效果部分使用大规格苗木,一般区域和庭院使用小规格苗木。

A

园建

材料档次的选择主要以满足功能性需求为主,并综合考虑后期维护成本;控制木作的使用面积,尽量少用水景(软硬景比例7:3;大乔木种类不超过25种)

A

绿化灌木

种类尽量少一些,密度不要太密,尽量减少灌木面积,增加草皮面积

A

四.万科扩初设计优化内容

六.万科施工图阶段优化内容

七.万科二次设计阶段优化内容

阶段

项目

优化内容

等级

门窗系统

根据当地气候条件、项目、产品定位和保温节能要求选择;避免门窗面积过大和窗型过多过小。

A

金属构件(栏杆、百叶、钢结构等)

栏杆百叶等非承重构件,需控制断面尺寸不宜过大或过厚,满足强度和刚度即可;注意对栏杆百叶的间距控制(满足安全间距和遮挡要求);钢构件需区分使用场所(室内外),分别采用不同的防腐处理;综合考虑楼盘档次,规范要求以及后期维护使用成本;常用栏杆百叶做成标注做法备选。

A

其他

方案优化矩阵表说明:

1、本表需要及时调整,每月小组开会梳理一次

2、重要性分A(重要且必须完成)、B(一般需要完成)、C(有时间需完成)三个等级。