25年海珠很卷，大境最大对手也来了

果爸看房 · 公众号 · · 2025-01-15 23:20

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看到很多人说25年天河新盘很卷，30多个盘同台竞争，从300万到5000万的买家都逃不掉。

实际上，海珠的开发商今年压力也很大，数量看起来没那么多，但新盘更加集中，同质化也比较严重。而且还有新推的地块蓄势待发，上半年开拍下半年也会开盘。

具体来说说。

刚需刚改集中在海珠西

初看不觉得，仔细看下来发现海珠西和老黄埔差不多，内卷很厉害。

要推的项目包括：中建天钰，绿城海珠客运站，中交三滘立交，越秀熙悦江湾，越秀大干围地块。容积率最低的绿城地块也有3.8，其次是中交的4.0，大干围地块的4.2，三滘立交容积率5.0，做的是46-48层超高层，熙悦江湾则高达7.5，起码是50层以上。

再加上在售的燕语堂悦，江泰里，天宸府，一共5个纯新盘加上3个老盘——这里就不提西派粤府和江湾和樾，两个以大面积为主的改善盘，基本上是错位竞争。

从地段配套来说，都是大差不差，地铁大家都有，没有特别大的花园，要么临主干道要么临高速，负面的buff基本上叠满了。

差异点在于教育配套，燕语堂悦目前是最有确定性的，绿城配建有学校，广州日报有报道是五中附属小学，也不差。但是其他四个盘因为没有配建学校，不确定性就比较大。

去年燕语堂悦以学校取胜，压制住江泰里、观皓府和星汇海珠湾、绿地越秀海玥等一堆刚需盘。今年海珠西也差不多，在产品力和总价单价比较接近的情况下，学校会成为一个重要因素，这也会引起其他几个盘的内卷。

什么意思呢？虽然综合性差一些，但是江泰里和天宸府在下半年依靠一波给力的打折促销，抢到了不少客户。所以没有卖不出的房子，只有卖不出的价格，只要价格到位，缺点都不是问题。

当然了，因为去年几个新盘目前的详细户型图还没出来，等有进一步消息再慢慢分析。

别着急，这只是新盘，还有一堆次新二手呢。

广纸板块同样一堆刚需刚改盘，差不多是满二到满五的状态，周边新盘齐出，又是新规产品，自然也会引发不小的抛售，也会反过来影响一手的销量和价格。

总的来看，明年海珠西400-800万这个区间会持续内卷，新盘的定价权掌握在燕语堂悦、客运站项目手里，二手则还是看光大花园和翠城花园的波动情况。

更多的压力来自待拍的地块，比如南泰批发市场和工业大道南项目，前者配建小学引进昌岗中路，后者确定能读海珠客运站的学校。他们的加入，同样也会形成鲶鱼效应。

不过这个节奏掌握在操盘手那边，如果上半年拍出，下半年的出货压力很大，如果拖到下半年，还能给现在的项目喘一口气。

不过对买家来说是好事，房企竞争压力，能买到的价格也会更加实惠。

海珠改善的格局，比较明朗

保利琶洲大围公园的规划图基本出炉，整体有点保利天悦的感觉。因为容积率只有2.5，所以全部做成了朝南的纯板楼。

北高南低的格局，最高80米，最低54米，也就是大概16-30层左右的层高。据说最小面积120平，然后是140/180平左右。

虽然被分成三个地块，但因为保利操盘，可以理解为一个盘的三期，中间会被马路隔开。一共20栋楼，西边的大地块10栋楼，占地3万多方，占地面积也不算小了。