今天，给大家分享一篇文章，原文来
自公众号“星空下的数据控”，作者：星空下的数据控。
环线是成都城市发展史上不可绕开的话题，一环一环向外扩展的故事，持续了几十年，环线围绕必然就有一个不可替代的中心。
那么今天开始讲述成都老城区片区的未来之环。
前些年的环城生态带总体规划一出，技惊四座。
对比三环时代，
新的四环时代更加恢弘大气，更加注重生态。
至今为止锦城湖，白鹭湾，青龙湖片区已经完工，中和湿地公园，江安湖，北湖也已经纳入下批次的修建计划。
新的四环时代，最大的一颗珍珠，金融城已然绽放，在金融城的带领下，一颗颗点缀于3.5环附近的潜力板块，通过
9号线这条未来的3.5号环线地铁
，串联起来，闪耀未来的10-20年。
这么多新城板块，就让我们一个个说起。
这一次从北边开始。
北边因为历史原因，缺失了三环时代，在三环时代的楼市毫无存在感。
这一次，甩掉了历史包袱，北边的北部新城强势来袭。
北部新城通过金丰路，凤凰山高架，北星大道，跨过以前北门2，3环塌陷地带，直接和老城区相连。
同时地铁5号线即将开通，衔接北部新城，再加上位于3.5环区域的，早晚迎来9号线这条重要的大环线。
交通情况已经不需要忧虑。
区域内，保利，中南，碧桂园等已经布局完毕。
地块干净，附近有中铁的产业园和西部地理科技园等提供就业等机会，发展顺利，
未来形成一个局部的区域中心，问题不大
。
同时政府也在北部新城附近布局了成都新的足球中心和露天音乐广场等公共文娱措施，可见对于这一片土地，不光是金牛区在努力，也获取了上面一定的重视。
对于北部新城来说，指望未来与南门核心区域在价值上平起平坐，那是不太可能的，毕竟南门无论是高新区，天府新区的核心区域受到的关注和重视程度，远超过了北部新城这种主要靠金牛区来推动的片区。
但是
北部新城的起步价格低，相对于南门核心区域较贵的起步价，在投资收益率上，并不一定会输
。
北部新城区域也具有一定的风险，因为行政问题，北部新城和新都的大丰区域犬牙交错，很多人都区分不了。
这种区一级的新城，在处理这种跨区交界问题，具有一定的难度。
其次区一级的新城规划，在产业上进展容易缓慢，相对于高新区的腾讯，阿里巴巴等互联网企业巨头，天府新区ARM，紫光等高新产业和大手笔的投资，北部新城相对寒酸很多。
产业问题进展缓慢，很可能会拖累片区成熟时间，最坏的情况，会步龙潭工业园的后尘。
缺乏相应的高收入产业配套支撑，北部新城的区域价值就会大打折扣。
但是新城总是有一定风险的，要享受投资潜力区域的高额回报，就要有承担风险的心理准备。
2
中海国际片区：已经成熟的珍珠
受益于高新西区的先发优势，中海国际社区片区已经成熟。
居住环境，交通等在3.5环上都属于较好的，当前又有2号线已经开通。
对于在高新西区上班，或者老城区上班，这里都算是一个不错的选择。
至于投资，成熟片区，都差不多。
保值利器，但是长远的涨幅不太容易跑过潜力区域。
所以这是一颗已经发光的珍珠，就不再多说。
3
青羊新城：或成未来居住高地
青羊新城其实从10多年前就已经在开发了，但是开发进度始终缓慢。
主要原因还是当时三环内还有金沙等地块在进行大规模的高端商品房开发。
三环外的地块在早些年都以刚需盘位置，品质配套等都不高。
所以
青羊新城比较好的地块应该是位于9号线西侧，四环路东侧的地块。
这一片比较干净的土地，配合环城生态带的生态走廊，在地价高企的今天，会以高品质改善型产品为主，同时配套上青羊区良好的教育资源。
有机会成为未来的居住高地，在居住属性上不弱于金融城。
只是因为很多功能中心南迁，青羊新城的区域价值很难比得上位于城市中轴线上的金融城。
4
武侯新城：拆迁和产品是最大的风险
武侯新城在过去一年里，已经被炒的火热。
中粮，龙湖，金茂，中铁建等等联手，将这一片区域炒成了所谓的
。
从区域价值来看，武侯新城的确不错，与金融城距离不远，尤其是未来的3.5环线地铁和道路打通之后，这将会是极大的利好。
在南门新区核心和老城区核心的双重辐射之下，区域价值可以说比青羊新城更强。
但是，武侯新城的缺点也很明显。
几分钟一班的飞机，噪音较大。
当然这其实是因人而异的，比如金沙飞机也挺多的，但是呢，目前看对楼市的二手房成交价格影响并不算大。
武侯新城最大的风险在于拆迁和产品。
簇桥机投是什么地方，了解一点的人都知道，到处都是自建房和以前的各种市场。
再加上一个太平寺机场，夹在金融城和武侯中间，这可是军用机场，不是说拆就拆的。
拆迁不顺利对这片的板块更新和交通都是
极为不利
（因为无法打通到南门新中心的多条通道）
产品：
武侯新城如果作为一个普通的刚需，改善片区，我认为就毫无风险。
（此风险不包括目前的低价限价房，主要指正常市场价的）
偏偏现在的新盘全都是主打豪宅，只看楼盘定位上，比攀成钢都高，和金融城的楼盘定位有得一拼。
问题是豪宅产品要想获得市场的认可，并不容易。
豪宅这种东西，一旦不被认可，那么因为户型太大，总价天花板的问题，单价很不容易上去。
同时豪宅的居住人群往往都是城市的前面那一小波人，这些人对居住的要求往往很高。
豪宅的板块转移也往往更快。
比如20年前的桐梓林现在很多管理不善的小区，已经沦为老破大，虽然地段任然在，但是因为总价问题，单价始终卖不高。
武侯新城是一个带有先天缺陷的豪宅板块。
未来到底如何？谁也说不好。
如果青羊新城和武侯新城，优点相结合。
青羊新城的地块干净程度和教育资源+武侯新城的区位价值，那么未来比肩金融城很有希望。
可惜天不遂人愿。
金融城现在的声势不需要多说，和10多年前的桐梓林相比丝毫不逊色
作为新一代富人区的标杆性板块，最近5年会是他地位顶峰
未来产品逐步老化，以及其他区域的成熟，顶级板块的荣耀才会逐渐褪去。
但是如果你的需求是自住，高端，这一个片区在5年内没有成熟的替代品
这种已经成熟无比的地段，我就不多说了。
总之，自住随意买。
投资，这里已经没有潜力。
切记我以前说过的，
投资是寻找一个荒地逐步城市化的红利
，而不是这种成熟片区。
为什么我要把金融城三期单独拿出来说呢。
这涉及到行政规划。
金融城三期行政上是属于锦江区的地。
但是目前高新和锦江都盯着这一块肥肉。
这一块地的价值毋庸置疑，当然金融城三期相对于传统的金融城居住区在地块大小和衔接区域相对有一些劣势。
比如传统的金融城片区，北接神仙树-站南等老城区优质区域，南接大源这种新兴中产区域。
而金融城三期北边是琉璃厂，包江桥等，南边又直接接壤中和老城区，相对老的金融城片区，有点高端的孤立
但是瑕不掩瑜。
作为3.5环线重要的一站，金融城三期在规划和统筹就需要和老的金融城做到衔接配合，才能达到成都新地标的作用。
所以按目前的局势看，金融城三期的控制权很可能会落在高新区。
复地金融岛，从行政上，实质上是锦江区的盘，但是目前限购需要高新资格。
整体来说，因为限价等各方面的原因，金融城三期的土地迟迟不肯出让，当前的楼市压制政策很可能让金融城三期短时间难以进行大规模开发。
但是这一块地，起点很高，毋庸置疑。
在金融城三期和三圣乡之间，是成都总体规划中著名的风廊片区，这个片区无法进行大规模土地开发的。
这就会形成南延线和东南区域的天然断层。
关于风廊，日后有机会慢慢讲。
简单的说 成自泸高速以东，是没有城市的，一会要到龙泉和三圣乡片区，才又能发展为城市。
其实三圣乡在区位上是很好的一个版块。
可惜开发较早，板块内基本大局已定，区域内产品参差不齐，乏善可陈。
尤其是绿岛筑和人居东城花汇被收为安置房后，本就安置房众多的三圣乡都快变成安置乡了。
再加上目前三圣乡交通状况堪忧，地铁和快速路缺乏。
虽然离老城中心和南门新中心距离都尚可，但是高峰期的交通状况实在是糟糕。
再加上周末农家乐大军造成的拥堵，让三圣乡的交通充满了别样的风情。
上班时间堵，周末也堵，全时段不停息全成都也是独此一份。
总之一个基本成熟定型的板块，无潜力可谈，作为一个刚需，刚改区域，三圣乡是个不错的选择。
尽量选择13号线站点区域附近。
其次是未来9号线成环，可以打通三圣乡东西的交通，可以对这个板块带来一定提升。
青龙湖片区是二圈层6区最靠近老城区的板块。
十陵早期的规划权利归属一直未落地（十陵并入成华区的消息传了很多年），导致十陵片区开发进度落后。
最近龙泉和成华区关于十陵的归属，才落地，龙泉收回了十陵片区的规划权。
环绕青龙湖的数千亩优质地块将会在未来几年大放异彩。
生态环境良好，地铁4号线通车，成洛快速路等等配套都是极佳。
作为环青龙湖早期开发的，万科金色城品在二手市场的价格，堪称二圈层的翘楚，随着青龙湖的整体开发，潜力逐步释放，区域价值极高。
未来，青龙湖片区会成为成都二圈层中价值最高的板块之一。
而这一块地中价值最高的一大片，目前已经被华润拿下，土地规模高达2000亩左右，相当于2个华润二十四+万象城的体量。
华润除了会在这里修住宅，还有打造万象汇和万象里2个商业以及一些产业配套。
这种大型片区打造运营，正是华润的强项。
华润万象汇效果图
青龙湖虽然目前名声还没有怡心湖响亮。
但是就区位和板块潜力，并不逊于怡心湖。
未来二圈层制高点，看青龙湖和怡心湖双湖争霸。
至于东北片区的的3.5环。
很不幸，在我看来东北片区大量的铁路将地块切割的七零八落，而铁路对于城市的切割程度极高。
同时物流集散等产业让这一片成为货运要道，很难诞生出大规模的宜居片区。
这将会是未来四环时代的一个缺憾。
如同三环时代的北门。
前文所述的环线基本围绕7号线和9号线。
为什么我会这么看重环线地铁。
注意观察下环线地铁的构成。
当前成都总体规划总共只有三条环线地铁。
除了呈现的7号线，在建的9号线，以及还在图纸上的天府新区环线-暂定26号线
是的就是到2035成都地铁线路高达数十条，上千公里，但是环线只有3条。
从密集的地铁网线上，你可以发现一个规则。
只要你是环线地铁附近，那么最多只需要换乘一次，就能到达成都绝大部分可以到达的区域。
仔细观察下7 9 26号线密密麻麻的换乘站点。
当地铁密度越高，环线地铁所带来的优势就越大，这会随着成都地铁的密度加大，优势越来越大。
这个系列简单解析了新老环线的发展和房产板块
有需要的人可以根据自身需求定位用来参考。
至于天府新区环线则太过于未来，变数太大，暂不讨论。
全文完
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