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房地产 | 10月三四线销售大潮渐退,A股地产龙头如若超跌,即是买入时点

中金点睛  · 公众号  · 金融  · 2017-09-28 06:38

正文

“中金点睛”(微信号CICC_Perspective)是中金公司全新打造的深度研报微信推广平台,旨在图文并茂、深入浅出地讲解中金公司研究部发布的宏观、策略、行业重点报告。

10月基本面展望:三四线销售大潮渐退


受三四线市场销售走弱影响,我们判断9、10月全国销售增速将持续显著下滑。预计9月销售面积增速同比下降5%(8月增2%),为年内首次同比转负,10月同比降幅可能进一步扩大至8%。


三四线市场销售增速料将持续回落。受按揭额度不足影响,预计三四线城市新房销售面积9月同比增速将由8月的+7%下滑至无增长,并将于10月出现5%左右同比下跌。11、12月销售增速受低基数影响或出现小幅回升,但仍将显著弱于季节性。考虑三四线市场于全国销售占比近七成,我们判断四季度全国销售整体可能不及市场预期。

 

一二线市场有望底部回升。预计9、10月一二线城市销售面积在高基数作用下仍将呈现10%以上同比降幅,但11月起至明年有望持续反弹,主要因房价涨幅迅速收窄,政策控房价压力已大幅缓解(高频数据显示9月一线城市房价已出现近两年首次同比下跌)。


10月A股地产板块策略:龙头如若超跌,即是买入时点


9月份中西部7城楼市调控政策升级,升级方向主要以限售为主,对地产板块造成一定情绪面影响,目前板块指数自9月份高点已累计回调6%。往前看,在十九大临近期间,不排除有其他城市出台政策维稳楼市的可能,或对地产板块整体估值造成一定压制。但考虑到龙头房企布局广泛,货源充足,受政策影响的程度有限,再结合我们判断的一二线城市基本面在11、12月份回暖,利于龙头房企销售,集中度的提升将会持续,促进估值修复。因此,10月份龙头房企如若出现超跌,建议逢低吸纳。

 

►       9、10月份全国地产基本面下行或影响板块整体估值:如上文所述,受去年高基数影响,我们预计全国9、10月份地产销售面积同比分别下降5%/8%,销售增速的由正转负将对地产板块整体估值造成一定压制。但考虑到部分一二线城市目前已有预售证放松迹象,11、12月一二线城市销售同比跌幅有望收窄甚至转正,从而提振在一二线广泛布局的龙头房企股价表现。

►       政策调控成为10月份的不确定因素:继9月份7城楼市调控政策升级后,我们不排除有其他城市在十九大之前出台升级政策以稳定楼市的可能,或对地产板块情绪面造成一定影响。但从长期来看,楼市总体“因城施策、因时施策”的调控逻辑不变,短期的调控升级的边际影响在减弱,而更需要关注长效机制的重申。对于龙头房企而言,考虑到其布局广、货源足,在因城施策的背景下有更多腾挪空间,销售表现有望领跑行业,异军突起。

►       龙头估值仍较低,下行风险有限:龙头房企保利、万科、招商蛇口当前股价对应17年市盈率仅为8.4倍/11.2倍/12.1倍,估值处于底部,下行风险有限。


估值与建议

A股板块不悲观,建议逢低吸纳具备高确定性销售增长且在一二线拥有优质土储的行业龙头。当前A股地产板块交易于9.8倍2017年市盈率,NAV平均折让18%。本月A股标的推荐顺序不变:保利地产,其次华侨城、万科、招商蛇口。


风险

全国政策层面继续收紧;宏观经济超预期下滑。

文章来源

本报告摘自:2017年9月27日已经发布的《10月基本面展望:三四线销售大潮渐退》

张  宇 SAC 执业证书编号:S0080512070004 SFC CE Ref: AZB713

2017年9月27日已经发布的《10月A股地产板块策略——龙头如若超跌,即是买入时点》

张  宇 SAC 执业证书编号:S0080512070004 SFC CE Ref: AZB713

肖  月 SAC 执业证书编号:S0080516080005


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