北京“认房又认贷”史上最严，“卖一买一”换房人群受阻

华夏时报记者 刘飞 北京报道

高房价频频“破限”，步步紧逼之下，终于引来了更严厉的调控政策。先是三亚，接着是青岛，这一次是北京。
    

3月17日，全国两会结束后的第二天，北京出台楼市“认房又认贷”调控升级政策：二套房首付比例提至60%，这类人群包括在本市已拥有1套住房，还包括在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的居民。
    

“北京此次出台‘认房又认贷’政策符合预期，相比上海二套购房需要五成和七成首付，北京新政更严厉，即普通住房六成比例，非普通的住房则需要八成。”多位接受《华夏时报》记者采访的地产人士称，这抑制更多的是“卖一买一”的换房人群。
    

高先生正是这部分人群，在通州已有一套住房，即将面对孩子上学问题，在西城区长椿街工作，原计划卖掉通州住房，换到西城。面对这一新政，他无奈地表示，首付从35%提高了60%，贷款利率从9折提高了1.1倍，再看下西城学区房不断刷新的报价，“离就近上学的梦想越来越远了”。
    

事实上，北京楼市面对的限制还远不止这些。《华夏时报》记者核实了解到，进入3月份，北京多家银行不仅纷纷上调最低利率折扣，还对房贷放慢了速度，“公积金贷款批下来要两个月，商贷甚至要三个月”。

3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。

具体调控内容为：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年 （不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
    

对此，一位地产中介经纪人对本报记者称，很显然，中央要求“房子不是用来炒的”不是空谈，北京新政针对的就是投机炒房的行为；另外甚至还包括需要换到稍微大一点的改善生活的刚需。
   

 “春节后，北京二手房市场呈现上扬趋势，2月份北京二手房价环比上涨4.6%。在这样的市场形势下，北京楼市新政有利于缓解市场紧张情绪，抑制房价过快上涨压力。”链家研究院院长杨现领对本报记者称。
    

杨现领分析认为，首付预算的增加可能带来客户购买力的相对减少，后期成交量将会出现大幅下滑，成交均价的涨幅也有望出现收窄。对于投资客户而言，杠杆的使用空间明显缩小，对这部分需求将形成较大影响。
    

事实上，从近期的动向来看，北京调控升级已有苗头可见。首先是房地产市场是今年全国两会热点话题，政府工作报告接受人大代表们审议后，“遏制房价过快上涨”写入了修订版。
    

3月15日，就在人大闭幕当天，江西省赣州市、山东省青岛市先后宣布实行限购，南京市宣布限购升级，限购调控风波推向高潮而受到关注。
    

至于“认房又认贷”，也早已在深圳、上海实施。2016年10月深圳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其关键调整信息为：深圳市户籍单身（含离异），非深圳市户籍要满5年社保限购1套房，无房有贷款记录首付比例不低于50%，有房二套贷款首付比例不低于70%。
    

上海也早在2016年11月29日起就执行了“认房又认贷”政策，这份上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》称，在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
   

 2016年12月，《华夏时报》记者独家报道了某国有大行最新版房贷政策，套数认定考核外地未结清贷款，有2笔及以上在途未结清住房贷款含北京、外地，直接拒贷（详见《北京房贷再紧一步 银行对套数认定考核外地未结清贷款》）。
    

值得注意的是，这一政策考虑到了高先生这类的刚需层，对于已经结清的贷款记录在京无住房人士首套房贷款利率按不低于央行档次基准利率0.85倍执行，但如有1笔在途住房贷款，利率就上浮至0.95倍执行。
    

而针对反复利用按揭贷“加杠杆”的购房人群，则贷款执行更高的利率浮动。如在京无住房人群，但名下曾有3笔以上（不含）贷款记录，则首套房贷款利率按不低于央行档次基准利率0.95倍执行，但如有1笔在途住房贷款，利率就上浮至1.05倍执行。

无论房贷新政在北上广以何种不同的方式落地，但房贷放缓，提高利率执行9折以上已成为全国房贷的大势所趋。

更高层的表态是，3月10日，央行行长周小川在十二届全国人大五次会议新闻中心就“金融改革与发展”答记者问时表示，总的来说，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。
    

针对较快的速度发展和适当放慢这一似乎矛盾之说，还需看历史数据，央行数据显示，截至2016年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为26.7 万亿元，同比增长27%，房地产贷款余额占各项贷款余额的25%；其中，个人住房贷款余额为18 万亿元，同比增长38.1%。
    

最新发布的2月份金融数据显示，2月份居民按揭贷款3804亿元，环比1月份的6293亿元下降2489亿元，但同比去年的1820亿元多了1984亿元。
    

环比在下降，同比还在增加，这或许就是“较快的速度发展和适当放慢”的节奏。接受记者采访的多位中介均表示，有的是放缓节奏拉长周期，有的是没有额度当月暂停，下月继续，以此类推还是为了放缓节奏拉长周期。总之今年贷款额度会越来越紧张。
    

“除非你能全款买房，否则贷款批不下来，卖家又急于收款或只接受全款，就不得不走走‘垫资’通道，像黄女士一样。”在北京朝阳区某中介门店，某房地产中介人士向记者介绍道，当然你要像她一样幸运才行！
    

面对记者的一脸疑惑，和工作人员聊天的黄女士开口道：“他（中介）所指的幸运儿就是卖家急用钱，全款略低于市场价，我就走了‘垫资’通道，但过了20个工作日左等右等也等不来银行授信，面对一天两千多块的‘高息’，整个春节都没过好。”
    

如同新政没有照顾到改善需要人群一样，贷款额度同样不会幸运到买房人头上。事实上，春节过后2月份以来，各地银监局已经约束各大银行的房屋信贷总额。据公开报道，某股份制银行个贷部房贷额度骤降，仅为去年的十分之一。
    

《华夏时报》记者从某国有大行广东分行获悉，该分行（不含深圳地区）的房地产个贷的贷款额度从700万额度缩减至400万。
    

此外，贷款利率上调同样是房贷收紧的重要信号。自2月份开始，北京多家银行已经陆续将首套房的最低利率折扣上调为9折。根据融360数据，农业银行、光大银行、招商银行、民生银行等绝大多数银行的首套房最低利率折扣为9折，仅平安银行、南京银行的优质客户仍然可以享受85折优惠。
    

数据显示，2月份全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有99家，比1月份减少29家，占比18.57%，其中89家银行提供8.5折优惠利率，5家银行提供8.2折优惠利率，2家银行提供8.7折优惠利率，3家银行提供8.8折优惠利率。
    

融360分析认为，目前国家房贷政策收紧趋势明显，短期来看，购房者压力有所增大。 
    

“首付门槛的大幅增加会带来满足首付的群体占比的减少，其中影响最大的则是已成交但未网签的群体（北京保守估计有1万单左右），要注意后期的违约风险。”杨现领提醒称。