大虹桥跌落神坛，房价泡沫逐渐消失。
但在大家一致的共识里：
新房单价6-7万级板块中，
大虹桥
还是最值得的那一个。
抉择在于，徐泾和华漕，究竟该怎么选？
近一年来，徐泾、华漕二手房成交均价你来我往，纠缠的难舍难分，直至9月后徐泾才略压华漕一头。
大虹桥的凉意，也更多体现在
新房认购
上。与徐泾新盘遭遇的“滑铁卢”不同，华漕新盘表现稍好一点，后续网签成绩也更佳。
盘了下近年来的供应数据，
华漕的新房供应节奏，也要比一股脑的徐泾，
更加健康
。
在经过实地走访后，我真心觉得：
华漕，超越徐泾的路并不漫长。
徐泾当下或许还能与之并驾齐驱，但未来就不一定了。
01
大虹桥的东风，为什么先刮到徐泾
摊开地图，你会发现，一条嘉闵高架隔开徐泾与华漕。
而且上海虹桥站位于华漕，虹桥国际机场也跨了华漕与长宁西郊两个板块。华漕的绝大多数区域，都位于
虹桥主城区的主要范围
。
徐泾，只有东部被划进了主城区。
但从楼市角度看，
徐泾却是大虹桥概念最大的受益者
。近些年，说起大虹桥其实多数都代指的是徐泾。
为什么大虹桥的风，率先刮到了徐泾？
虹桥机场、火车站的存在早有时日，而大虹桥真正的开始是在
2021年
。
2021年2月，国务院正式批复
《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》
，大虹桥规划为引领长三角一体化发展的引擎。
如同神来之笔，将几个片区归拢发展，冠以“大虹桥”的名号。
整个虹桥主城区，能建住宅的只有三部分：
徐泾东部、华漕前湾、江桥南部
。
徐泾最先抓住这一波机遇，2020年入市便有3750组认购的
蟠龙天地
，2021年、2022年分别再度入市，平均认购率高达385%；随后
蟠龙府
再接棒，一期、二期共6次开盘，无一不是开盘当天日光。
几个红盘一炮打响，彻底奠定了徐泾的顶流地位。
彼时徐泾的火，与
2号线、17号线、国家会展中心
也脱离不了关系。既有产业的加持，又有轨交可以承接人口的外溢。
相比“从0开始”的华漕前湾，
彼时的徐泾直接“躺赢”
。
但徐泾在2022年之后，天量的供应加上市场下行，彻底压垮了自身。有多天量？拉了一下数据，算下来
近4年徐泾的新房供应已是华漕的4.6倍
。
如此大的供应量，怎能不带给楼市冲击呢？恰逢市场下行，徐泾必然走下神坛。
而后即便是华润、绿城纷纷入市，也遭遇了“滑铁卢”。只能说，
一个时代已经过去了，生不逢时罢了。
再看华漕，2021年甚至还没有新房入市。
2021年3月，闵行正式发布了
《虹桥主城前湾规划方案》
，总面积约30平方公里的前湾，定位为虹桥国际开放枢杻的主要核心功能承载区。
曾经的纪王化身“国际范”的前湾，
2021年才只是刚刚开始
。
与徐泾的天量供应不同，华漕的新房还在把控着节奏。
2022年至今，华漕仅仅只入市了3000多套房子，奠定着板块的住宅底色。
首创·禧瑞荟实拍图
中国铁建·花语前湾实拍图
相比金丰国际社区、虹桥CBD的成熟，前湾几乎一切都是全新的。
二手分布更可感知全貌，前湾住宅分布仅寥寥几子。
同样有，大量的规划住宅用地；同样对入市节奏，有把控。
唐镇金城，规划有7000+套的海量住宅供应；
前湾的住宅规划，主要集中在1402、1403、1404三个单元，加起来也还有
超过1.3万套住宅
未入市。
但唐镇至今的入市节奏也把控的比较好，并没有像徐泾一样跌落神坛；只要华漕不像徐泾一样爆发式供应，
华漕也不会成为第二个徐泾
。
同样有，国际学校、低密墅区。
都说徐泾的国际学校多，其实
华漕的国际学校更多
，美国学校、韩国学校及其他外国子女学校一只手数不过来；
还有人居环境称得上大虹桥最优的
金丰国际社区
，基本都是独栋、联排、叠拼、大平层等，豪宅氛围感超强。
虹桥CBD内虽然分布着
爱博1-7村
庞大的动迁房，但与宝山“丑丑”的动迁房不同，爱博X村观感更佳；
爱博一村实拍图
标杆次新房
万科时一区（1-4期）
，作为万科在上海的第一个国际社区，建成于2014年之后。
万科时一区实拍图
如今看起来还是非常新，绿化也很养眼，自带的商业街也可以满足日常所需。
万科时一区实拍图
一句话简单总结，华漕的南面已经发展成熟，唯有
北面的前湾“方兴未艾”
。
徐泾的时代或许已经结束了，10万+的泡沫，回归到6-7万倒也刚刚好。
而大虹桥的未来，还将由华漕前湾接手。
02
前湾的任督二脉，还未打开
当下去华漕，最大的问题就是
交通
。
从地铁2号线2号航站楼出站，可乘坐闵行18路公交到达万科时一区附近。
而到前湾，更是只能依赖公交。
踩盘当天，我还去了前湾新出的宅地，由南到北，一路公交颠簸。
更别说，从华漕前湾新地块
（上海城投华漕项目）
到蟠龙天地，需要转战两趟公交，耗时一个小时左右，主要原因在于公交班次少、等车时间漫长。
当下看，华漕的任督二脉还未打通。
而这个时间也不远了，
13号线西延伸预计2025年底通车运营
，届时13号线全线可串联
国家会展中心、南京西路、中共一大会址、张江高科技园区
等重要城市功能板块。
到2028年底还有，可通达青浦华为以及长三角地区的
上海示范区线
。
除此之外，倘若规划中的
25号线
落地，将直接化身为三轨交汇的区域，
或可直达徐汇滨江
。
在前湾走了一转，虽然不爱建设中的尘土飞扬，但对于前湾的落地能力却越发笃定。
肉眼可见，前湾的发展点更为集聚，资源也更加顶级。
比如说教育，除了
国际学校之外
，
前湾还有
华师大教育集团的入驻
，规划打造7所学校。
今年5月，
华东师范大学闵行前湾实验小学
和
华东师范大学闵行前湾实验幼儿园（西园）
陆续破土动工
。
华东师范大学闵行前湾实验小学效果图
而今走在联友路上，也能感受到丰富的配套资源正在华漕集聚，西侧有
上海新虹桥国际医学中心、新加坡国际学校、台商子女学校
等，东侧则有
开市客、在建中的前湾印象城
。
印象城实拍图
开市客实拍图
开市客东侧，与花语前湾之间的高楼，则是万科印力联合富士康打造的商办
鸿桥新商汇项目
。
鸿桥新商汇实拍图
