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一本书看懂中国经济，掌握财富保值秘诀
■ 文 | 孙浩
孙浩，硕士研究生，主要从事资产价格领域房地产价格研究，在国内各大报纸发表近50篇文章，其中多篇文章被腾讯新闻收编并有2篇在腾讯房产站置顶，美房网特约分析师，美房网上海站主编，功夫财经铁杆粉丝。
写这个题目，确实有些标题党的嫌疑，但是面对刚刚降温的楼市，我不得不发表一些正确的投资见解。毕竟今年冒出太多专家，充斥着太多言论，甚至以前和楼市八竿子打不着的人也要来评论一把。
要清楚现在房子是否还合适投资，必须明白几个宏观数据：第一，中国现在到底有多少房子；第二，城镇人均居住面积到底是多少；第三，中国经济到底处于什么样的情况；第四，我国现在处于何种货币周期；第五，一些重点城市的供需关系；第六，这些城市的目前房价如何。明白这几个问题，你就明白今年房地产暴涨的主因是什么、房地产投资不出圈的意思是什么，以及国庆期间紧急调控和最近高层四次抑制房地产泡沫的用意是什么。
第一、中国经济现在怎么样。负责任地讲，不太好。两个指标，一是民间固定资产投资增速，一是房地产市场。民间固定资产投资增速屡创新低，而熟悉中国经济的人都知道，固定资产投资增速是全国经济的风向标，经济是否好要看房地产的脸色。
我们再看另一个数据，房地产市场。有人说股市是中国经济的晴雨表，但我从来不认可，房地产才是中国经济的晴雨表，房地产安好，中国经济便是晴天。从前三季度房地产的表现看，中国经济还是没有问题的，可以说是稳增长。前两个季度中，1-6月份商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。这些数据如果对比2014年数据就会发现，房地产又生龙活虎了，开发商虽然利润更低，但更有信心了。
还有些数据毫不客气地讲，没有人知道，连统计局自己都不清楚，比如说中国目前有多少房子，没有人知道。统计口径、统计方式的不同会导致巨大的统计结果差异，目前统计局数据表明，城镇化人口人均居住面积35平方左右，如果加上一些小产权房，没有统计的房屋，人均居住面积预测是42平方左右。我想如果每个城市的这个数据非常透明，人口结构透明，该不该买房投资就容易判断了。
第三，中国经济到底怎么样。相信大伙儿都知道，三个字，不太好。今年GDP增速预估在6.7%上下，除了GDP增速，还有美联储进入加息通道对国内经济影响也不小，会使得人民币被动加息，现在还有资本外逃，要知道比特币在中国交易占到总交易量的95%以上，为何？主要原因是换美元。还有制造业多困难，相信大家比我更清楚，我就不做解释了。
第四，我国现在处于一个怎样的货币周期。货币政策和供需关系是房地产市场的第一逻辑，货币周期是观察房产周期的重要指标。众所周知，房地产火爆程度和我国货币政策关系极大，2015年5次降准降息是导致今年房产大火的主因之一。当然今年还有想不到的资产荒，房子成为紧急避险首选。而现在，我国是稳健的货币政策，怎么理解我们用数据说话。
数据显示，货币宽松、房价上涨，货币收紧、房价不涨甚至下跌。2008年提高利率和存款准备金率，房价下跌（当然还有其它原因）；2009年多次降准降息，房价上涨，而且是价量齐涨；2015年多次降准降息，2016年房价疯涨。根据长期观察，全球房地产市场都有类似规律，在货币宽松、甚至负利率的情况下，大城市没有房价下跌的先例。当然我没有说现在中国大城市的房价还会上涨，千万不要误解我的观点，因为我们说的是周期，不是某一个时间点。
第五，你所在城市的供需关系。如果你在的是中国普通三四线、库存占主导的城市，我劝你如果买房也不用看前面的几点，因为这几年来一直都没怎么涨过。要说投资，我的建议是投资已经成熟的新常态地产（刚需房、地铁房、学区房以及本地特色房）然后出租，不过持币、不投资也是不错的选择。有些城市供需比较紧张，比如深圳，但现在深圳房价也开始松动了，为什么呢？我们还得看最后一点，就是目前深圳的房价如何。
最后，目前城市房子的房价如何。其实也是一个供需关系，学过经济学的人都知道，第一章讲的就是需求弹性和供给弹性，如果房价太高，需求就会减弱，所以深圳房价松动，是因为房子太贵了，需求减弱。其实房价如何，说到底也是一个供需的问题。
如果你这几个问题都清楚了，说明你已经在房地产领域投资入门了，我们总结一下，今年房价上涨，除了货币政策、去库存政策以及地王推高房价心理预期外，还有一个就是资产荒导致的资金避险需求，紧接着资金避险需求导致普通居民的恐慌性购买。有了居民的恐慌性购买，有了投资投投需求，理解调控的意义也就相对容易了，政策希望今年涨幅过高的资产价格用时间去换取，因为继续上扬导致金融风险已经不可忽视，因此政策的目的是让一二线城市的房价企稳，找到能够能够有效控制房价的长效机制，当然大幅下跌也是决不允许发生的，至于市场如何反应，我们还得看货币政策和供需关系。
我预计明年上半年至少第一季度一二线城市房价基本企稳，下半年就是考验政策水平的时候，就是看长效机制是否能出来，因此明年我认为是房地产市场最不确定的一年，也是最考验政策的一年。2018年后会出现今年高价地集中上市的情况，就算首期割肉，后市情况依旧不好讲（如果政策企稳大概率首期割肉）。至于现在能否投资房产，还得看资金实力、风控能力、投资角度、投资周期、投资用途以及投资城市等。
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