【TOP5热榜必看】合成生物学：紧跟下游重磅品种突破，兼顾上游技术进步；房地产：四问去库存，再Call地产股底部已现

合成生物学：异军突起的交叉学科，有目标的改造、设计合成生命体。 合成生物学（Synthetic Biology）是设计和建造新的生物部件、设备和系统，以及重新设计现有的自然生物系统，以达到特定实用目的的学科。这门新兴学科天然具备工程学科特点，所以有时候称之为工程生物学。这个强科技属性的行业每次都是伴随着理论创新和新技术的产生而取得重大突破。合成生物学的各个核心技术环节也与生命科学前沿研究存在密切联系，技术快速迭代。

合成生物学在医药、化工、能源等领域存在巨大的应用价值， 可为手性药物以及天然产物提高高效、低成本的生产路径；可用于解决石油资源日益耗竭以及石油加工中带来的环境污染等问题；可用于合成生物能源缓解石油依赖压力；同时合成生物农业推广有望加速粮食增产和助力稀缺营养物质合成生产。

政策端：海外各国政府积极推进合成生物学发展，国内政策红利助力产业发展。 各国政府积极响应生物技术发展，相关政策频出。国内早在2011年国家科技部在《“十二五”生物技术发展规划》中提及，生物技术是国际科技发展的主要推动力，并将合成生物学技术列为重点需要突破的核心关键技术之一。《2024年国务院政府工作报告》中再次提及，要加快发展新质生产力，加快前沿新兴氢能新材料、创新药等产业发展，积极打造生物制造、商业航天低空经济等新增长引擎。

合成生物学的核心技术是底盘细胞的构建和生产规模的放大。 现在合成生物学的起点通常利用基因工程技术对特定的细胞进行改造，使其具有合成某种特定物质的能力，随后将细胞进行扩大培养，之后发酵等工艺进行大规模的生产。原有的发酵技术基础上，通过加入系统生物学技术、合成生物学技术、信息与人工智能技术、先进材料技术等，实现新一代发酵工程技术的智能、节约和高效。尤其是AI技术的发展加速了新一代发酵技术的落地。

上游使能技术平台： 关注“DNA合成”及“高通量测试”环节： 合成生物学的上游使能技术开发涉及设计、构建、测试和学习四个环节。 具备底层技术优势的公司在服务研发过程中积累了大量的 DNA 合成与生物元件设计方面的经验，构建的研发信息数据库能够为中游及下游企业提供更简便、准确的服务。

中游： 技术领先是立身之本，同时关注有向下游延伸潜力的公司。

下游产业化应用： 关注大单品选品的成长性及产业化前景。

我们积极看好合成生物学未来的发展前景以及在医药、化工、能源等领域应用带来的商业价值，建议关注上游技术的开发和进步，以及下游拥有高成长性的合成生物学品种以及产业化能力的标的。具体到产业投资方面，下游已经取得工业化、商业化生产突破的品种尤其值得重点关注。 重点标的：川宁生物、华恒生物、华东医药、凯赛生物、华熙生物等。

风险提示： 产业化进度不及预期风险、原材料成本波动的风险、行业监管政策变化的风险、市场竞争加剧的风险。

一问：去库存模式与路径如何？现有代售、旧房换购、回购收储、发放补贴以及旧转保共五种模式。 ①代售模式是目前落地最多，在各地房协及中介协会牵头下，开发商及中介机构自发组织此类活动，最易推行，但效用较低。②旧房换购模式是指地方政府收购居民端存量房作为保障房/人才房等，而售房款用于购买指定新房项目。③回购收储模式即地方政府回购开发商已竣工未售的商品房，收购后主要投向保障性租赁住房、公租房、人才公寓等。④发放补贴模式属于配套支持，降低成本，居民出售旧房后在一定期限内购买新房，即可获取相应的财政补贴。⑤旧转保模式类似“政府统租”，政府一次性支付5-10年的租金给业主，获得旧房使用权并将用于保障性住房，房屋产权仍然归业主所有。从现有模式看，新房端的去化主要以央国企和城投项目为主，更加利好此类房企。

二问：去库存落地资金何处来？地方政府加杠杆能力有限，中央的政策和资金支持是关键。 ①地方政府发债空间有限，仅部分发达地区能继续加杠杆。2023年仅北京、上海两市债务余额/债务限额比例在90%以下，而重庆、黑龙江、山东、青海和河南五省市债务余额/债务限额比例超过 99%。②中央政府杠杆率较地方政府更低。截至2024年3月，地方政府杠杆率32.8%，较中央政府的23.9%杠杆率高出8.9pct。③在去库存的五种模式中，旧房换购模式（政府收储居民住房以旧换新）和回购收储模式（政府收储开发商现房项目）能为市场带来有效的流动性，同样也需要较大规模的资金，预计PSL、专项债、特别国债等将是本轮去库存的资金来源。

三问：去库存需要哪些配套政策？需求端因城施策应放尽放，房贷利率有望持续下调。 在房地产去库存，推进房地产新发展模式背景下，商品房限制性措施预计将逐步退出历史舞台，目前全国范围内仅北上广深四大一线城市、天津市内六区120平以下住宅、珠海横琴粤澳深度合作区及海南省全域仍在执行限购。一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限限购等方面落地。当前全国（除北京主城六区）首套房贷利率进入3+%时代，而对标2014-16年周期，从基准利率下调幅度、房贷利率打折水平看，房贷利率均还有下降空间。

四问：去库存是否标志地产股底部出现？去库存促进市场预期转向，地产股价和估值底部已现。 ①地产股价反应预期变化，转向早于基本面变化。对标美国地产，2008年底和2009年初美国落地系列金融救市措施落地，给市场带来向好预期，房地产企业基本面虽未企稳，但股价先行。美国新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿（Horton）等美国头部房企的股价底则出现在2009年1月，而后波动上行。②股价和估值反映预期，基本面修复或滞后。对标中国航空业，其基本面业绩在2020-2022年连续三年亏损，而由于市场对未来的修复有预期，估值底在2020年一季度末即出现，此后PB估值呈持续波动上行态势。③430政治局会议提出房地产去库存，能促使市场预期的转向——从“房地产基本面持续下行”转向“能预见基本面的筑底”，标志着地产股价和估值的底部出现。

房地产去库存预计将通过“以旧换新”为抓手推进，需要中央层面给予如PSL的政策和资金支持； 对标美国地产和中国航空业，股价和估值反映预期，基本面修复或滞后，预计去库存将促进市场预期转向，地产股价和估值底部已现。首推具备持续拿地能力、布局核心城市核心地块、主打改善产品的房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等；稳健选择头部央国企，如招商蛇口等，未来业绩恢复增长引导估值提升。以旧换新盘活存量，一二手房市场活跃度提升，推荐受益于存量房流动性增加的中介平台贝壳。

风险提示： 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。