【建投观察】计价现实：地产端商品需求仍需验证

作者 | 中信建投期货研究发展部 魏鑫

研究助理 吴越

本报告完成时间  | 2024年10月17日

17日上午住建部联合财政部、自然资源部、央行及金监局等相关部门举行发布会，主要强调政策组合中“四个取消、四个降低、两个增加”。随后商品市场中与地产相关的黑色系、纯碱、玻璃、PVC等价格迅速回调，股市中地产板块也同步下行。政策预期落地后，商品仍需看向现实，下游需求的数据成为关键指引：一方面政策的落地时滞难以确认，而高频数据的边际变化或成为趋势性转变的关键拐点；另一方面，此前政策推升的商品价格需要需求端数据的验证，以观察“现货成交+库存+价格”良性变动的循环是否成立。

1.地产政策与实际需求

住建部发布介绍的政策具体措施中，“四个取消”包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通和非普通住宅标准；“四个降低”包括降低公积金贷款利率、降低首付比例、降低存量贷款利率、降低卖旧换新税费；“两个增加”包括货币化安置房的方式新增100万套城中村改造及危旧房改造，并在年底前将“白名单”信贷规模增加到4万亿以上。此外，央行表示允许银行向企业发放贷款收购存量土地；财政部表示专项债可用于收购存量房等等。

从政策表态来看，四个取消意在降低买卖限制，增加房源可流通性；四个降低意在降低买房成本，两项均属于刺激潜在买房需求的政策。以商品房成交数量简单观察，在9月下旬政策陆续出台后，整体商品房成交确实出现略超季节性的回升，但该现象建立在今年前三季度房屋销量绝对水平较低的情况下。而若区分不同城市，则会发现短期购房脉冲式上升主要由一线城市带动，主要城市的限购政策放开刺激了短期需求；二线城市的成交仍不及往近年同期水平。

两个增加，金监局表示截至到10月16日， “白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，意味着年内剩余的两个半月中，白名单信贷规模的增长将继续扩张1.8万亿以上。但是，此政策更侧重于维护房企平稳运营，对商品新增需求更为重要的是新增城中村改造及旧房改造项目。以年内进度来看，今年前8个月的改造小区数量不及过去三年；而政策提及再新增100万套进行改造，可以参考的是2015至2018年棚户区改造的年计划数量在580万至600万套，相比之下当前政策提供的增量有限。

2.关注产业数据边际改善的持续性

9月中下旬以来，地产相关品种厂库均出现不同程度的季节性去化，而政策的持续发布更带动了部分投机需求，产业数据体现为销量与价格同步上升，库存下降，边际改善明显。

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与地产基建相关的水泥产能利用率、价格均超季节性抬升，考虑到当前商品房销售仍处于绝对较低水平，基建加速的拉动更为明显。

与之相应的是，上半年发行偏慢的地方专项债，在三季度加速发行，10月初已赶上过去两年同期进度，地方基建项目形成的实物工作量或对水泥、建材等形成支撑。后续可以用挖掘机销量、挖掘机开工小时数等进行验证。地产相关品种的价格“脆弱性”在于，炼厂产能短期难以出清，而需求的边际好转容易带来供给恢复，从而迅速弥合供需的短期缺口。因此，产业的高频数据的改善需要持续跟踪，连续转弱可能带动价格重新回到偏弱震荡的格局。

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盘面价格呈现政策发布前预期推升，而政策宣布后大幅波动的状态。以建材为例，在钢厂利润修复后，长流程出现复产，一旦社库累积，容易出现向原料端的负向反馈。显示低库存、政策预期下盘面的高度投机，使得这种反馈非常迅速。而在交易完政策之后，对价格较为不利的组合是，原料库存可用天数超季节性累积，且社会库存由降转增。