核心提要：
1、如何定价？
2、算法多样化
附1：9.26杭州主城区地块挂牌情况
附2：杭州市人民政府办公厅关于印发《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》的通知
文/好地研究院 谢晓峰
9月24日下午，业界传言甚盛的杭州首宗纯租赁地块挂牌。出台的地块似乎也是经过精心安排，位于最近最火爆的彭埠板块（属于城东新城板块）。
本次推出的这宗好地，距离杭州市政府出台的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，仅仅27天，离国务院把杭州列入租赁试点的消息发布仅仅过去了29天。
如何定价？
据好地研究院得到的消息，地块起拍价仅仅5059元/㎡，而且是人才专项租赁住房用地，这是为了响应8月30日杭州市政府发布的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》中规定的：在2017年9月底前，推出人才专项租赁住房用地进行试点。
本次推出的地块与6天前刚刚被金茂拍下的地块距离仅仅200米左右，当时金茂地块的起拍价为21337元/㎡，按照这个定价差距计算，租赁地块的起价是售+自持的金茂地块起价的24%，是金茂地块成交价的13.9%。
地块位置
这就是业界普遍关注的问题：首宗租赁地块如何定价？
由于对于报名企业将进行资格审核，如果这宗地底价成交，收益率测算如下：每平米至少11000元/㎡（精装修800元/㎡）的成本，90平方的一套新房，成本为99万元，能租多少？
如果按照新中宇维萨5500元/㎡的价格，为6.67%左右的税前租金回报率。
彭埠板块部分项目租金回报率统计
这个回报率，与很多房企要求住宅项目的年回报率在8%以上相比，是低了一些，但是，与目前动辄成交价创新高的宅地比，风险小，收益稳定，未来租金还有走高的可能，对于资金充足且符合竞买条件的房企来说，不失为一个稳定收益的项目。
作为纯租赁宅地试验地的上海，今年至今上海已经公开招拍挂的纯住宅用地为6宗，均为底价成交 ，且每宗地均是一家开发商报名。
由于上海房价高，很多住宅的租金回报率只有1%多一点，这六宗底价拿到的租赁项目，均价仅6755/㎡，从而使资金回报率得到了大幅提高。
上海6宗租赁用地成交情况
算法多样化
首宗租赁地块的出现，我们会发现，其实，由于最近出现的地块性质的多样化：从自持，现房销售到纯租赁地块。关于项目利润的算账多样化也随之而来：
以自持为例：
今年以来，现房销售与自持的政策出台，使拿地的算账方式面临挑战。
最近，好地研究院对今年杭州已经出让的有自持比例的34宗住宅项目做了调查，收集了大概有6种解决方案。在6宗方案之外，有相当部分开发商向好地研究院坦承，其实拿地时还是原先补仓，增加土地储备的思维，究竟如何做，思考的并不成熟。
不过，在自持时代，无论如何，还有一个传统算法在延续：
通过销售的部分收回大部分投资，所产生的利润摊薄自持的成本，进而增加收益率。
如今，在纯租赁项目，没有了销售回款收回投资成本的前提下，会不会也像上海一样，以底价成交呢？
而对于广大房企来说，杭州市政府制定的目标将对楼市的格局产生深远的影响：
“未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。加大公租房供应力度，未来5年公租房保有总量不少于8万套”。
这实际上是一种双线发展的政策思路：存量（销售）严厉调控，增量（租赁）积极发展。
如何适应这个变化了的市场，将决定房企未来的存亡。
附1：9.26杭州主城区地块挂牌情况
昨天，杭州主城区挂牌2宗地块，1宗租赁住房用地、1宗商地，总出让面积81.1亩，总建筑面积12.9万方。预计10月27日在杭州市江干区备塘路333号（原88号）三号楼2楼拍卖大厅现场出让。
此次公告中，一些关键性的内容，还需等待挂牌文件公布。
出让地块指标
宅地位于彭埠单元，用地性质为租赁住房，出让面积39086㎡，容积率2.3，建筑面积89897.8㎡，起价45479.3万元，起始楼面价5059元/㎡；
地块位置
商地为七堡车辆段B1/B2-12地块，出让面积15002㎡，容积率2.6，建筑面积39005.2㎡。
地块位置
附2：《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》
点击文末“阅读原文”查看通知
