专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

地市泡沫大于房市，你知道吗？

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-08-15 00:00

正文

前段时间，易居院发布了一份关于： 2016年中国楼市泡沫与 1990年日本楼市泡沫比较的报告。点看： 首次定性：中国都市圈房地产泡沫，达1990年日本泡沫期的七成！

其中，多次提到1990年前后日本泡沫之大，其重要指标之一，就是地价。在日本官方与民间的诸多房地产指标中，非常重视地价，远比房价重要。

但我国，各界总是盯着房价，不太关注地价。其实，只有两个群体，深切的体会到地价的变化：抢高价地的开发商、卖高房价地的地方政府。

依老杨的理解：本轮部分城市的房价有泡沫，但更大的泡沫来自于地价。

不妨看最新的三个指标吧。

一、今年1-7月份，全国商品房成交均价7928元/平方米，同比增长4.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。今年以来，商品房均价增幅基本保持在4%多点，明显低于去年增幅。

主要原因有三： 1、今年部分热点城市，房价上涨放慢，或者止涨。2、在新一轮调控之下，热点城市新房定价受限。3、今年三四线城市成交比重上升，这些地区房价水平较低，所以拉低了全国商品房均价与增幅。

二、今年1-7月份，全国房地产开发企业土地购置均价4374元/平方米，同比增长26.9%。

这一地价增幅，远高于房价涨幅，远高于GDP增幅，远高于M2增幅！如此高的涨幅，说实在，挺吓人的。如果这都不叫泡沫，老杨真的想撞墙！

三、地价占房价的比重，1-7月高达55%，再次刷新历史纪录，估计8月就会创历史新高！

这一比重，简直逆天了！其背后：地方政府狂收土地出让金，部分开发商违规融资、高杠杆买高价地（去年各类金融机构疯狂参与开发商拿地环节的前端融资）。

然而，去年在部分城市拿高价地的开发商，近几月苦逼了：或者房市降温，被套站岗；或者被地方政府严重压低新盘定价，无利可图！

老杨认为，对于当前我国部分城市：地价泡沫远大于房价泡沫的严峻现实，部分开发商预估不足，而部分地方政府过于贪婪。

【公众号：1、杨红旭楼市研究 2、购房研练社】

【去“分答”或新浪微博问答，听读老杨更多干货】

［1］今年楼市“金九银十”铁定泡汤了！廊坊接近崩盘

［11］ 老杨干货：买房，如何找到超强升值潜力板块？