微信号后台最近有好几个读者点名“前滩”，可见区域火热。承蒙大家信任，我也想分享一下自己的想法。
前滩绝不会是第二个陆家嘴
外面很多文章提起前滩都习惯性吹捧第二个陆家嘴（习惯性见于各种住宅推广文案），这固然与一级开发商陆开发有关。同时，陆开发给前滩起的英文名“New Bund”，也是让人浮想联翩。毫无疑问，前滩雄心壮志、霸气侧漏。但是，实际上，我想前滩绝不会是第二个陆家嘴。
如下是晶耀前滩的官方区位图。我们先从区位条件上解读一下，
一般这种图的比例尺都已经做过调整，大家都懂，但即便如此，陆家嘴的位置仍旧一目了然得遥远。而陆家嘴过去的交通，我们查一下：
25分钟，大家有经验的应该知道，一般是不能信的。11公里30个红绿灯……蛮刺激的吧……有意思的是，其实前滩去浦西CBD更为方便一些。
8.4公里，12个红绿灯。
综合考虑现有和规划中的隧道、地铁、高速道路，其实都可以看到，前滩去徐汇、去浦西现有CBD淮海路、静安寺的便利程度都远远要比去陆家嘴方便。实际上，目前陆家嘴的企业租赁需求外溢中，其实第一首选的无疑是竹园、龙阳路，其次去南外滩北外滩都有。考虑到这些区域未来都会有的天量供应（龙阳路100万方办公楼，南外滩北外滩各一堆大项目），从陆家嘴到前滩，跨越这11公里30个红绿灯的难度，或许着实不小。
当然，前滩幸得牛逼的陆开发，第一轮的租户品质也是非常响当当的。美敦力、捷豹路虎、UTC、Convestro……但细看会发现，这些企业固然各个来历不凡，但都是制造业巨头。本身制造业在租赁价值链上地位一直在逐渐下移。这批租户必然不属于另一个陆家嘴。甚至说，目前这样的主力租户结构，可能会在未来中长期内影响前滩的办公楼租金增长。
如果关注一下前滩附近的未来规划，脉络会更清晰一些。
比如友号楼典去年写过一篇文章：
南边住1万人，北边呢？硕大的后滩世博公园。前滩本身的住宅规划97万平方米，规划人口2.5万。再看看前滩附近目前的人口情况，晶耀前滩的官方微信推送里曾经有过详细介绍：
其实我不太清楚晶耀前滩为什么要推上面的数字呵呵，感觉并不是优势啊。（当然做生意以诚为本，这种事情瞒也瞒不掉。）想起当年湖滨道的数字是3公里160万人……（
【回顾】远方评论 | 企业天地三号楼商场部分（湖滨道）独家解读
）结合我们之前讲的，明显结论是现有人口条件不行，远景也没想象空间。
