中期业绩点评 | 雅居乐：状态全面回归，押宝大湾区万亩地盘

17年8月雅居乐半年报公布，业绩亮眼，公司经营步入正轨，销售均价来看，企业在2015年跌到谷底，16年开始稳步回升，经过漫长的调整期，雅居乐的业绩终于加速增长，今年上半年完成销售403.9亿元，较去年同比大涨143%，增速为TOP20房企上半年的平均增速的两倍之多。

而企业1-8月已完成销售501.9亿元，逼近去年全年的销售额。在上半年的业绩发布会上，雅居乐也将销售目标提升至650亿元，1-8月企业已完成销售目标的77%，全年完成目标毫无压力，因此不论是目标设立还是提升，雅居乐都显得较为保守。

从企业的销售结构来看，雅居乐旅游地产板块上半年表现出色，仅海南清水湾上半年即销售110亿，占到总额的27%，达到五年来最高水平，随着海南市场的逐渐回暖，该区域对雅居乐业绩推动明显。目前海南省的“双暂停”政策仍在持续，包括“对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批”。而雅居乐在海南仍拥有600多万方土储，因此这类政策对于雅居乐限制较少，且利于保护当地市场，使雅居乐海南的业绩贡献更加稳定。随着下半年国庆黄金周等假日临近，将进一步推动雅居乐旅游地产业绩。

拿地扩张保守，重点布局大湾区

今年上半年雅居乐新增土地建面342万方，新增土地总价101亿元，拿地销售比为0.25，较同规模房企来看已经相当保守。细究原因，企业在13年即新增土储1000万方，但恰好遇到市场调整，销售节奏被打乱，资金链一度紧绷，经过三四年之久才逐步恢复元气，但无奈当今销售排行榜中已换了天地，雅居乐一度跌至20名开外，代价沉重。因此雅居乐拿地方式近几年一直趋向保守，同时考虑到企业自身土储较为丰厚，截止上半年拥有3163万方土储，足够企业3-5年开发之用，在土地市场高热的今天，企业也并不急于拿地。

从企业的新增拿地情况来看，雅居乐继续扩大其在珠三角优势，在海南和中山所得地块建面占到总量的68%，并在上半年回购了海南清水湾项目30%股权。其次是长三角区域，常州、扬州、镇江三地新增土储占到总量的16%，中西部重点布局西安和重庆，与长三角占比相同。

值得一提的是，上半年雅居乐在中山新增土储占到新增土储总量近一半，企业对该地市场的重视程度可见一斑，考虑到中山正位于最近与雄安新区“争”热点的粤港澳大湾区上（2017年3月，在全国两会上，“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告），这样的积极投资也显得合情合理。

截至上半年，雅居在乐大湾区已拥有1000多万方土储，其中主要土储来自于惠州和中山，充分享受概念红利。湾区的特点就是区域小但经济体量大，粤港澳大湾区范围占全国土地面积不足1%，人口数量不足全国总人口的5%，2016年其11城GDP总和便达到了9.35万亿元，占全国（含港澳）的12%。随着粤港澳大湾区建设与发展，未来将成为出比肩世界三大湾区的第四大湾区，这都将对湾区城市房价形成有力支撑。而据雅居乐在发布会上透露，在湾区中山和惠州800万土储的拿地成本仅为预售价格的5%，未来发展潜力巨大。

盈利提升明显，净负债率保持低位

今年上半年，雅居乐的盈利得到大幅改善。截至17年6月份，雅居乐毛利率为37%，相较去年全年提升11个百分点，净利率为10%，较去年全年提升了3个百分点，利润率跻身行业中上水平。可以看到的是，企业的盈利指标自15年以来一直在不断改善，净利率从5%到10%，企业的盈利问题终于得到解决。此外在实现规模大幅增长的同时，雅居乐的三费费率逆势下降，体现出企业的管理已在逐步改观，成本控制方面做的越来越好。

负债方面，雅居乐钱袋紧的日子已经过去，现金存款292.61亿，较2016年底提升了31%，创历史高位，净负债率为51%，已低于多数房企。现金短债比为1.53，能够完全覆盖短期负债，风险可控。从负债结构来看，企业的长短期债务比为1.73，也比较健康。

与负债紧密相关的是融资，上半年雅居乐并无新的融资动作，但企业使用内部资金赎回了人民币20亿和7亿美元优先债，同时计划在9月14日提前赎回5亿美元优先票据，致力于优化企业的负债结构。值得一提的是在今年8月份，雅居乐成功发行2亿美元5.13%优先票据，获得12倍超额认购，也反映出资本市场对于雅居乐近一两年经营表现的认可。   

地产+业务齐头并进，物业上市可期

多元化方面，较为明显的标志是2017年5月，雅居乐在广州大剧院举行了品牌发布会，对其品牌理念和品牌标志做了重新更换，这也是企业继去年5月由雅居乐地产更名为雅居乐集团的又一次形象重塑，也代表着雅居乐的业务逐渐走向多元。从当前的雅居乐的多元化版图来看，主要分为物管、环保、教育和建筑四个部分，并在近两年加快了动作：

多元业务中规模最大的为雅居乐的物业板块，在今年8月引入绿地作为战略股东，换取了绿地5417万方的物管面积，同时为后续引入绿地各类资源铺平了道路。16年雅居乐物管面积为5756万平方米，17年上半年已达到7054万方，增长了22%左右，增速可观。

而目前雅居乐物业板块分拆上市已步入最后的准备阶段，届时将成为其多元业务的第一个上市平台，为其后期增长添力。其他业务如环保、教育、建筑目前仍在培育期，企业未公布其盈利情况，但可以预见的是环保、教育、代建行业前景明朗，企业在这之中也大有可为。

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