最高法执行局：执行中如何对不动产租赁权进行保护 | 人民法院办理执行案件规范系列③

不动产租赁权的保护

承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

（法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第31条）

> > > > 相关法律

1. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）

第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）

第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

> > > > 相关案例

1.没有实际占有、使用房屋的租赁权不能对抗后设立的抵押权 ——杭州古今进出口贸易有限公司对借款合同纠纷执行异议案

【案例要旨】 在执行程序中，案外人主张其在被执行房屋设定抵押之前与被执行人签订了租赁合同的，须已依照租赁合同在被执行房屋设定抵押之前占有该房屋，否则其租赁权不得对抗抵押权人。对抵押权等优先受偿权的实现有影响的租赁权，执行法院可依法将其除去后进行拍卖。

【法院评论】

执行程序中涉及租赁权的主要是在对房屋的执行中，通常表现为租赁权和抵押权、租赁权和法院查封并存两种情况。本案（杭州古今进出口贸易有限公司对借款合同纠纷执行异议案）即是租赁权和抵押权的竞合，案外人古今公司以其在案涉房屋被抵押之前已经与被执行人签订了租赁合同为由主张拍卖不破租赁。

物权法第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第66条亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据上述规定， 租赁权要对抗抵押权，需要租赁权设定在先。 而根据之前所述，租赁权的成立以占有为要件，所以租赁权要对抗抵押权须占有发生在抵押权设立之前。虽然古今公司与道道公司签订租赁合同的时间在道道公司将案涉房屋抵押给西湖支行和朝晖支行之前，但根据评估公司在房屋抵押时所做的评估报告，案涉房屋是道道公司自用，而且道道公司在法院执行调查中明确实际是向古今公司借款，古今公司对案涉房屋没有实际占有、使用，古今公司在执行听证中也承认对案涉房屋没有实际占有、使用，仅在案涉房屋处挂有古今公司的牌子。因此，古今公司的租赁权并不能对抗西湖支行和朝晖支行的抵押权。

案号：（2014）浙杭执异字第12号

审理法院：浙江省杭州市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》 2015年第10期

2.承租人与被执行人为规避执行，恶意串通制造虚假租赁合同，承租人据此提出执行异议的，法院不予支持 ——蔡月怀对案涉房屋的查封执行异议案

【案例要旨】 承租人与被执行人恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务履行，对法院处分被执行人财产设置障碍，已经构成规避执行，法院对其提出的执行异议请求不予支持。

案号：（2013）苏中执异字第0020号

审理法院：江苏省苏州市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》 2016年第14期

3.案外人主张不动产租赁权异议的应提供书面租赁合同，不能提供的法院不予支持 ——珠海市嘉运新能源科技有限公司与深圳鸿华实业股份有限公司借款合同纠纷案

【案例要旨】 案外人主张不动产租赁权异议的，应提供在法院查封之前签订的书面租赁合同并占有使用该不动产。若案外提出没有书面租赁合同的，其异议主张不能得到法院的支持。

案号：（2016）粤执复79号

审理法院：广东省高级人民法院

来源：中国裁判文书网 2016-12-31

> > > > 权威观点

执行中对不动产租赁权的保护

关于不动产租赁权的保护。“买卖不破租赁”是一项我国法律原则，在合同法、担保法、物权法和相关司法解释中均有相应的规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该规定说明，人民法院在执行程序中同样要保护承租人的租赁权，但存在以下问题：

（1）租赁权成立的标准不明。 担保法司法解释第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”物权法第一百九十条亦作了类似规定。从法律和司法解释的文义看，租赁合同成立的同时租赁权即成立，人民法院就应保护。

但是，在执行程序中， 如果案外人持有租赁合同就保护其租赁权，存在两点难以解决的问题：

第一，由于租赁合同没有登记或者其他公示制度， 执行程序中难以识别租赁权的真实性 ，容易产生被执行人与案外人通谋倒签时间伪造租赁合同以干扰执行的问题。

第二， 在“一物多租”的情况下，多个案外人均持有租赁合同，难以确定保护哪一个承租人的租赁权 。相比之下，我国台湾地区立法例则为我们解决此类问题提供了可资借鉴的思路。台湾地区“民法典”第四百二五条规定：“出租人于租赁物交付后，终将其所有权让与第三人，其租赁契约对于受让人，仍继续存在。”其将承租人占有租赁物作为租赁权保护的要件，兼顾了承租人的保护和交易安全的需要。

（2）租赁权除去的标准难以操作。 《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款的规定事实上修改了担保法司法解释的规定，执行法院在处分不动产时，不动产之上的租赁权不分设定的时间先后一律由买受人承受，但如果租赁权设定于担保物权等优先权之后且对在先优先权的实现有影响的，人民法院可将其除去后再行拍卖。该规定虽然是从社会资源流转的角度尽量满足不同利益主体的需求，但是，也带来了在后设定的租赁权及用益物权是否对在先优先性权利实现存在影响难以认定、涤除在后租赁权及用益物权的程序不明等一系列的问题。

《规定》第31条在借鉴域外立法例以及总结地方法院保护租赁权的有益经验的基础上，对执行程序如何保护不动产承租人的租赁权明确了三个方面的内容： 第一，在租赁权成立的标准上，区分了租赁关系中的债权行为与物权（学界也称为物权化的债权）行为 。租赁合同成立，承租人仅享有租赁物的交付请求权，如欲享有物权的对世效力，按照物权的公示原则，应以占有的方式对外公示。

第二，在保护的时间标准上，和物权法以及担保法司法解释规定相一致，租赁合同必须签订于查封之前 ，查封之后受查封效力所及，一律不能对抗申请执行人。

第三，防止案外人与被执行人恶意串通，对于以不合理的低价承租不动产或者虚假支付租金的，人民法院经查实案外人存在此种行为的，应当驳回其异议。

（摘自刘贵祥、范向阳《的理解与适用》，载《人民司法·应用》2015年第11期）

本文“执行规范”内容摘自 《人民法院办理执行案件规范》 第三编“执行审查案件办理规范”。 第三编涉及的执行实施案件办理规范详细条目如下：