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林孝文业绩会上回应称，“中渝置地从来未离开过中国市场，我们也有通过其他间接方法投资内地房地产市场。”
观点地产网 与富力搭伙买下伦敦九榆广场项目的中渝置地，一直都处于在线热搜的状态。
在8月28日业绩发布会现场，毫无疑问该收购事项成为了整场发布会关注的焦点。
谈及伦敦项目并购与富力的相关合作时，公司副主席及董事总经理林孝文表示，双方在很早之前就已经开始接触，并且项目的敲定和落地也没有花很长时间。
他强调：“九榆广场项目是双方从项目当地拥有者的手中收购而来，并没有透过万达。”
未来是否会引入第三方合作时，林孝文回应称，目前富力和中渝置地在九榆广场项目中各占50%的股权，以后也欢迎其他的合作伙伴来找中渝置地做投资。
值得关注的是，今年上半年中渝置地录得收入6190万港元，同比减少92%。尽管收入减少，净利润却大有增长，数据显示，期内净利润为5990万港元，同比增加84%。
由于出售了大部分的内地物业，导致上半年收入与毛利率出现大幅下降，同时借贷和融资成本也有所增加，那么海外投资的资金从何而来？
对于收购资金的质疑，林孝文回应称，中渝置地的作风一向稳健，投资会看菜吃饭，不会做超出能力范围的事，且目前公司借贷比例仍比较低，在健康范围内。
“我们为什么在伦敦买楼？”
今年上半年，中渝置地完成两项海外重大收购，即英国伦敦的One Kingdom Street及利德贺大楼。该两项资产均位于伦敦商业中心地带，总价值约为14.4亿英镑。
中渝置地表示，该两项收购被视为桂冠资产，大大提升集团于国际物业市场的地位，并将为集团带来强劲的经常性收入，成为集团整体业务的重大贡献来源。
据副主席及执行董事黄志强透露，目前新收购的两个项目出租率达到100%，租金回报率方面，利德贺大楼3.5%，One Kingdom Street为5%。
然而，最引人注目的是，今年8月中渝置地与富力地产组成合资公司，收购位于英国伦敦New Covent Garden Market一个占地10.3亩（4.2公顷）以住宅为主导的综合用途发展项目。该项目计划提供总建筑面积约230万平方呎的住宅、写字楼及零售空间。
黄志强在业绩会上透露，九榆广场项目收购成本不超过2万/平方呎，按照中渝置地的规划，整个项目将开发6-7年。“我们这个项目买入的价钱比较低，所以不急于出售，看好区域长远的发展，按照市场按部就班推售，不会一次性卖完。”
“为什么我们喜欢到伦敦买项目？”
对于上半年集中在英国投资的原因，林孝文解释称：“第一，英镑贬值对我们来说是很好的机会，第二伦敦有很多优质的物业，如果你想买十栋八栋，会有很多卖家跟你联系。三是因为我们了解伦敦的税务、法律制度，伦敦是很令人吸引的城市，所以出手容易而且快，其他城市也会考虑，当地的税务、法律制度也会列入我们的风险考虑之中。”
林孝文总结道：“集团的英国地产组合拥有多项作为资产级别的明显优势。透过其现时长达超过10年的租约，减低波动性，从而提供具吸引力及可持续的收入流。集团资产负债表稳健且资产负债比率低，可进行更多收购并丰富其投资组合。”
“我们没有离开过中国市场！”
坚决施行“一寸不留，全部卖完”的策略，中渝置地一度被外界解读为全面退出内地房地产市场。
“自2015年中开始在内地出售物业的计划已经完成，目前在内地已经没有任何土地储备。”投资者关系主管陈绮华在2016年度业绩会上曾表示。
根据中渝置地最新业绩报告，过去，中渝置地的物业业务大部分集中于中国西部市场，并于2016年下半年战略性出售中国物业开发项目，导致物业销售由上年同期的5.95亿港元大幅减少至1970万港元。
另一方面，由于将内地物业抛售，目前可售物业不多，使得中渝置地上半年收入及毛利均出现了大幅的下跌，负债率亦增加至13%。
提及中渝置地将内地物业悉数抛售是否退出中国市场一事，林孝文业绩会上回应称，“中渝置地从来未离开过中国市场，我们也有通过其他间接方法投资内地房地产市场。”
林孝文还表示，中渝置地之所以抛售中国西部二三线物业，是为了把资金转移到前景更好的一线城市，目前公司在内地有间接投资一些发展商的债券、基金、项目等，同时亦在研究内地一线城市的投资机会，有包括开发及投资物业的项目正在洽谈中。
林孝文多次强调内地也有很多发展机会，但因为价格高所以目前还没有拿到合适的项目。“如果内地一线城市有合适的项目，我们也会随时参加的。”
观点地产新媒体了解到，目前中渝置地在内地、香港、澳洲、美国、日本等地均有项目在考察和洽谈中，包括开发及投资物业。
以下为中渝置地控股有限公司2017年中期业绩发布会问答实录：
现场提问：8月下旬中渝置地联合富力接手了原本万达洽谈的伦敦九榆广场，为何选择与富力合作？双方的股权占比及合作分工是怎样的？
目前公司内地物业项目已全部出售，外界一度认为公司要退出内地市场，管理层曾回应称是因为看到了变现机会，能否解释一下这个变现机会的依据？公司在国内也有一些新的项目在洽谈，今年会有落地吗？是开发物业还是投资物业？
关于财务方面，由于出售了大部分的内地物业，上半年收入与毛利率出现大幅下降，借贷和融资成本也有所增加，那么未来继续投资新的项目会否有资金压力？中渝置地未来是如何规划的？
林孝文：伦敦的项目和富力合作是分工合作，一人一半的，我们和其他发展商都是好朋友，有机会会随时合作，也欢迎其他发展商一起合作。
虽然内地的项目都卖出去了，但是我们没有离开中国市场，我们也有通过其他间接方法投资内地房地产市场，比如通过发展商的债券、基金、城市开发项目等，特别是一线城市北上广深都有积极研究是否有投资机会。
土地储备方面，我们能买到伦敦两栋这么好的项目，投资回报率这么高的地产项目，是天时地利人和，所以国内如果有好的项目，尤其一线城市，我们随时会出手参与的。未来是怎么样，我们也想知道，我只能说我们是积极地进行房地产开发、房地产收购的使命，尽量为我们的股东去服务。
关于资金的来源，当然是看菜吃饭，我们公司一向以来的作风是稳健的，不会超过我们的能力硬去做项目，我们会看着财务报表、现金流，才会去收购、参与投资项目或者开发项目。
在任何时间内，公司的借贷的比率都是低的，去年只有13%，是非常健康的财务报表，也是我们公司的一贯作风。
现场提问：和富力合作的项目计划明年推出市场销售，是否提前就已经预计好货量和周期，与内地开发周期不同，海外项目的周期是多长？投资海外项目时，是否有要求有多少的租金回报率水平？房地产开发业务是只限内地，还是内地海外两只脚一起？以后内地是会继续做开发还是只做持有物业？
之前提到会继续投资开发商的债券，公司主席跟恒大的关系不错，恒大上半年升了六倍了，是否有兴趣投资证券方面？以后对于债券或者其他的事项，如果恒大在内地成功上市，会不会投资这方面？
林孝文：租金回报问题，当然是越高越好，我想应该要取一个平衡点。比如这个项目在伦敦是非常出名的大厦，我们买的价钱不到2万元一呎。然而，在香港我们找不到这样的项目，首先香港最好的大厦肯不肯卖是个问题，肯卖多少钱？6万一呎？7万一呎？都未必可以买到？租金回报率3%肯定不行，所以投资要看形势，要取平衡点。
为什么我们这么喜欢到伦敦去看项目？第一，英镑贬值对我们来说是很好的机会，第二伦敦有很多优质的物业，如果你想买十栋八栋，会有很多卖家跟你联系。三是因为我们了解伦敦的税务、法律制度，伦敦是很令人吸引的城市，所以出手容易而且快，其他城市也会考虑，当地的税务、法律制度也会列入我们的风险考虑之中。
至于恒大债券、股票，我们会一揽子去看，不会只看一家公司，如果回报高，有安全性的债券我们也会考虑，不会单单考虑恒大集团本身的股票或债券。
黄志强：伦敦项目总的可销售面积大约170多万平方呎，规划获批的优质住宅商品房单位数量大概有1821套，其中提供94套保障房，整个初步预算分两期推售，明年推出第一期低层单位，第二期为超高层住宅大楼估计推后三年出售，所以整个项目开发需要6-7年。我们这个项目买入的价钱比较低，所以不急于出售，我们看好区域长远的发展，按照市场按部就班推售，不会一次性卖完。
现场提问：你们是在什么时候接触到伦敦这个项目的？什么时候谈下的？你们跟富力的合资公司，听说出资是40多个亿，那你们占其中的多少成股权呢？总共花了多少钱？
林孝文：这个项目是我们和富力地产，从一个当地拥有人那里买过来的，不是从万达手上买的。我们和富力是每人一半去买这个项目，是直接从项目的业主那里买下来的，股权为50%、50%，大家分工合作，就这么简单。
我们谈了不长时间，大家都觉得这个项目很好，所以在很短的时间内，我们就作出了决定。
现场提问：你们基本上在去年就把内地的项目抛完了，当时也说是要主要做海外。今年在英国已经拿了第三块土地，我想问一下，你们为什么要向着英国？在欧洲有没有别的意向投资地点？
林孝文：我们没有抛完，是慢慢套现。
我刚刚已经解释过了，我们特别喜欢英国的市场。因为第一，英镑的贬值，对我们有很大的帮助。第二，我们对英国的有关税收的法律制度很了解。我们觉得比较安全，比较舒服。而且伦敦的成交量、流动率很大，流动性很高，有很多买家，有很多卖家，当地物业的质量也不错。
在其他国家，不是我们没有兴趣。有时候是语言的问题，有时候是税务的问题，法律的问题。很多时候这些问题我们还没有搞清，所以我们不敢贸然出手。比如说，美国，纽约，澳大利亚，日本，这些都是我们可以去的市场。
现场提问：财报显示上半年营收有一个比较大幅度的减少，主要的影响是什么？这跟内地套现有什么关系？
林孝文：这个绝对有关系，因为套现之后，项目的销售额度就降低了，投资物业的租金就减少了，这是很正常的。但我们把租金的收益转变了，你看，我们在利德贺大楼、One Kingdom Street的租金回报也不少，每年也有几千万英镑的收入。
现场提问：你觉得这种（营收）减少到什么时候才会结束？
林孝文：我相信投资物业的收入，将来会占我们收入的20%-30%。我们也可以继续做开发，比如伦敦九榆的项目，也是开发项目之一。如果找到好的项目，找到好的拍档，我们也可以继续做开发的项目。国内也可以。
现场提问：就是会回去？
林孝文：当然，我们没离开啊。千万不要说我们离开，我们从来没离开过中国。我们在国内直接、间接的投资都有，现在还有。其他国家就看情况，看天时地利人和的机会。我们很灵活的。
现场提问：你怎么看香港的市场？以后会怎样投地？会不会积极地入标？出价会不会进取一点？
林孝文：香港投地方面，你不可以说我们不进取，但我们确实没那么勇敢。风险是一定会有的。最近香港的楼价都升得很快。这类风险，我们公司是不愿意去承担的。放眼全世界，有那么多好的项目，不一定要在香港的。回到国内也是有机会的。所以是因情况而定的。
现场提问：上半年购买的两栋楼出租率是多少？
林孝文：100%。
现场提问：租金收益率是多少？
林孝文：利德贺大楼3.5%，One Kingdom Street5%。
黄志强：我们投资的物业一般都实现100%出租率了，而且租约都签的比较长。比如说利德贺大楼，我们签的最低保障租期都超过十年。也不会出现，同一时间段里，大批租客涌进大厦的情况。无论这个租期有多长，比如说10年、甚至15年，它的租金都不会一成不变的。我们一般约定每5年，按照市场的情况，租金会向上调整的。调整的幅度亦视乎市场的租金表现。
例如利德贺大楼，我们现在的平均租金是每年60多磅/平方呎。但我们有一些最后期租的租客，他的租金会去到每年100磅/平方呎。但其实每一个单位都有区别的，楼层高低，单位朝向等都是考量的因素。再例如One Kingdom Street，现在的平均租金是每年50多磅/平方呎。
但最近，英国置地在Paddington area（帕丁顿地区）有一间大厦新推出市场招租，他们也能租到每年70多磅/平方呎。所以，等到租期满时，我们所能调增租金的幅度是相当乐观的，租金向上调整的前景是十分良好的。
林孝文：其实，董事局对这两项收购是十分满意的。我们投资注重的是质量的问题，所以不是说看见什么就买什么。我们是很有耐性的，有好的项目我们就出手，就是这么简单。
现场提问：还是想问一下新买的Nine Elms Square（九榆广场）项目，引入投资者的话，有没有说针对当地的投资商还是其他地方的投资者？
林孝文：谁有钱就来，就是这么简单。能给到钱，出得了价，或者我们给出的价格有人能够接受，认为是好的，我们是“多多益善，少少无区”，无论你是从哪里来。但我认为这个项目几栋建筑的位置可以令本地、欧洲、中东甚至香港、内地发展商都很有兴趣。
现场提问：关于Nine Elms Square（九榆广场）项目，刚刚林医生也说这是一个很好的项目，那卖家有没有提到为什么会最终选择中渝和富力？
林孝文：为什么？因为他中意我们的钱咯。
现场提问：是直接用现金支付？
林孝文：任何人去都需要用现金，难度“笃鼻哥”（指着鼻子的意思，即不用承担实质钱物）就行的吗？是一定要给钱的。无论你通过什么方式，卖家最终都是收到现金的。
现场提问：公司之前也提到在二三线城市在物色项目，但这次就说未来多在一线城市找项目，那您对目前国内二三线城市怎么看呢？
林孝文：我想你之前有一点误解，我们将二三线城市项目套现，其实目的还是将资金转移到一线城市，如果一线城市有好的项目，我们都会去的；当然，如果二三线城市有“很笋很笋”的项目，我们也会考虑的。
谁做生意会说因为某些原因而永远不去哪个地方？不会的，我们会非常灵活的。
现场提问：但目前一线城市地价很贵，是不是说公司只看好一线，不看好二三线？
林孝文：一线城市的交易等等都比较健康一些，我们觉得，一线城市的回报可能会高一些。但就因为地价太贵，我们还没有找到好的项目，什么事情都需要天时地利人和。但有时候有“危”就有“机”，谁知道呢？
现场提问：拿不到地的话会以收购方式去收购别人的项目吗？
林孝文：这个绝对可能。我们拿不到就去收购、合并，都可以。
现场提问：像万达那样的交易有没有考虑过？
林孝文：我们还没有这个机会。
现场提问：在寻找新项目方面，今年有没有可能有新项目落地？
林孝文：这个真的不知道，这得看机会的，既不能保证说没有，也不能保证说有。
现场提问：物色的项目是开发物业还是投资物业？是收购还是合作方式？
林孝文：开发物业和投资物业都有，因为现在有很多公司有不同的项目拿出来，大家合作的。有可能合作也有可能并购，什么方式都有。
现场提问：近期目标是获取多少的项目？
林孝文：看需要吧，短期是两三个。
现场提问：公司未来在境内外的投资比例是如何的？
林孝文：没有预设的比例，主要是看项目合不合适，所以是刚好看到伦敦的项目合适就买了，并不会说我只投某个地方而不投其他地方。当然，如果所有投资都在伦敦，那就需要分散一下，风险也可以分散一下。
很巧的是，近半年来，伦敦的项目很吸引我们。所以如果澳洲、美国等有合适的项目，我们也会投资。
现场提问：是不是说除了伦敦之外，公司还有其他的海外项目在谈？
林孝文：有，澳洲、美国、日本都有在看。但由于现在很多方面存在风险，所以找项目的时候需要评估，也要很小心，像国家风险、政治风险、法律风险、财务风险、税务风险……所以并不是那么简单。所以（发展）不是一定要跑步的，要稳稳当当。
现场提问：拿新项目的话需要进行融资吗？
林孝文：截止6月底，公司还有80多亿现金在手，我们的负债只有13%。只要息率够便宜，我们才会融资，一直靠借钱是不行的。
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