作者 | Junjie Wang
编辑 | Yiling Pan
2018 年 3 月 16 日的下午 4 点，时年 90 岁高龄的李嘉诚现身记者发布会，身穿黑色西装、头梳油头的他低头宣告自己将退休。李嘉诚旗下的 “长和系” 是香港最有影响的地产财团之一，李家由此进入到二代掌门的时代，三代也开始登上历史舞台。六年后，2024 年的 9 月，香港 “四大家族” 之一的郑家则在权力交接的进程中出现巨大分歧，新世界发展创始人郑裕彤的长孙郑志刚宣布辞去新世界发展总裁一职，全盘退出权力中心。
新世界发展创始人郑裕彤的长孙郑志刚宣布辞去新世界发展总裁一职。 图片来源：wempfoundation
香港地产巨头们的家族 “继承之战” 继续硝烟四起。
房地产作为香港经济的支柱之一，几大地产财团贡献了香港经济的重要份额，其触角也占据了香港房地产市场的半壁江山。如今香港经济处在历史上的低位，这些财团的命运也因此迎来转折的关键节点，是继续由二代掌门人维持稳固的基本操盘，还是将权力过渡给三代，在挑战中转型，抑或是向外界物色职业经理人来掌舵巨大的家业？香港地产家族到了必须做选择的时候。
香港地产界一直盛行 “四大家族” 的名号，即长江实业的李嘉诚家族、新世界发展的郑裕彤家族、新鸿基地产的郭得胜家族和恒基兆业的李兆基家族，这四大家族是香港的老牌财团，在地产界拥有大量资产。四大家族之外，包玉刚家族和郭鹤年家族也是香港比较有势力的地产财团，包玉刚家族旗下拥有九龙仓、会德丰、连卡佛等零售和商业资产，郭鹤年家族虽然是马来西亚华人身份，但其业务主要集中在香港，旗下拥有嘉里集团。和这些大财团相比，由顺德人陈曾熙白手起家创办的恒隆集团，近年来在零售地产领域的势力也不容小觑。
李嘉诚作为香港首富，其家族接班的一举一动都被外界注视。李家目前重要的权力岗位由二代接班人李泽钜掌握，李泽钜是李嘉诚的长子，现年 60 岁，膝下有三女一男。李泽钜目前担任长江实业集团主席兼董事总经理以及长江和记实业董事会主席兼董事总经理，其个人净资产在 2012 年左右家族分家时便已经高达 2900 亿港元。目前来看，李家还将继续由二代李泽钜掌舵，但李泽钜的女儿李思德近年来也开始慢慢涉足家族事业，但她能否真的登上权力舞台还未有定夺。
新世界发展创始人郑裕彤的长孙郑志刚宣布辞去新世界发展总裁一职。 图片来源：wempfoundation
原本在大家看来会是较早完成权力交接，让三代正式上位的新世界发展，则在今年九月发布了让人意外的新闻，那就是创始人郑裕彤的长孙郑志刚卸下新世界发展总裁一职。郑志刚最初在 2007 年出任新世界发展执行董事，再到之后先后出任新世界发展联席总经理、执行副主席及总经理等职位，尤其是在新世界创始人郑裕彤于 2016 年病逝后，郑氏二代掌门人郑家纯也逐渐淡出，这些信号都让外界认为新世界发展三代接班人选和接班日程早已定夺。2020 年 5 月，郑志刚正式出任新世界发展执行副主席兼行政总裁，集团主席职位则仍由郑家纯担任。随着郑志刚的出局，郑家的 “继承之战” 进入新的战况。
郭得胜家族的接班过程相对比较混乱，郭氏家族二代在接班时三兄弟曾发生内斗，三兄弟的命运也各不相同，大儿子郭炳湘最初被两个弟弟算计出走新世界自立门户，又身患疾病最终离世，二儿子郭炳江因身陷贪污案曾入狱五年不能出任公司董事，最终权力的宝座就落在了三儿子郭炳联手上。郭炳联目前担任新鸿基地产主席兼任董事总经理，郭家三代接班人则落在郭基煇、郭基俊、郭基泓和郭颢澧四位当中，其中郭基泓、郭颢澧则为郭炳联儿子，郭基辉为郭炳江儿子，郭基俊则是郭炳湘长子。
李兆基家族算是接班计划盘算的比较晚的财团，李兆基也是退位最晚的富豪之一，他直到 2019 年才正式退位，旗下资产分给了两个儿子李家杰和李家诚，李家杰和李家诚联席出任恒基兆业的董事局主席兼董事总经理职位。因此李家三代接班计划还比较遥远。郭鹤年家族的嘉里集团目前由二代郭孔华掌握主要权力，郭孔华在嘉里建设、嘉里控股均担任主席兼行政总裁职位，此外郭鹤年的女儿郭惠光则掌握香格里拉酒店的实权，担任香格里拉酒店集团主席。值得一提的是郭惠光和郭孔华同属郭鹤年二房何宝莲的儿女。
在这几大地产集团中，包玉刚家族和陈曾熙家族基本已经将权力交给了第三代，吴宗权是包玉刚二女儿包陪容的儿子，包苏文则是包玉刚大女儿包陪庆的儿子。陈文博是陈曾熙长子陈启宗的儿子。
几大地产集团在零售板块均有布局，尤其是郑裕彤家族、郭得胜家族和包玉刚家族，旗下都有旗舰级的零售地产项目，比如像新世界发展的 K11 商场品牌、新鸿基地产的 IFC 和国贸商场品牌，以及会德丰、九龙仓旗下的 IFS 和时代广场品牌。
图片来源：K11、有方、inhabit group
从各个家族的视角出发，李嘉诚的长江实业主要以住宅和商业写字楼为主，零售地产则拥有香港尖沙咀的 1881 Heritage、红磡的黄埔天地等，在内地的零售版图则包括上海大都会、梅龙镇广场（已经停业）和深圳世纪汇，多为大众消费类型的商场。
郑裕彤家族凭借珠宝起家，旗下拥有新世界发展、周大福珠宝等公司，新世界发展在零售方面主要靠旗下的 K11 品牌来布局。K11 在香港本土拥有 K11 Musea、K11 Art Mall 两座商业中心，在内地则进驻了 7 个城市，分别于上海、广州、天津、沈阳、武汉、宁波和深圳开设了 K11 商场项目，包括 K11 Art Mall 和 K11 Select。还在建设中的深圳蛇口 11 Ecoast 也将是 K11 在内地的首个旗舰项目。
郭得胜家族最初靠卖拉链起家，如今旗下主要以新鸿基地产这家公司开展业务。新鸿基地产在住宅项目上一直深受好评，其商场零售项目尽管并非都以高端奢侈为定位，但在香港布局广泛，其影响力也很有份量。比如新城市广场、国际金融中心 IFC、旺角 MOKO、观塘 apm 等都是香港本土客流比较多的商场品牌，这些商场基本分布在各个区域的中心。新鸿基地产在内地的零售物业则主要以国金中心 IFC 、环贸广场 apm 这两个品牌为主，包括上海国金中心、上海 ITC、南京国金中心，以及上海环贸 iapm、北京环贸 apm，同时还拥有广州天环广场等重要的区域性商业中心。
李兆基家族则从一开始就靠地产起家，家族拥有的恒基兆业旗下最新的地标建筑就是香港中环的 The Henderson， 这座新地标有著名建筑事务所 Zaha Hadid 工作室操刀。恒基兆业基本以住宅项目为主，在零售项目主要有新都城、沙田广场等大众定位的社区型商业综合体。在内地的零售物业比较少，只有像恒基名人购物中心、北京环球金融中心等少数商业综合体。
包玉刚家族和郭鹤年家族的零售版图则要显然强过李兆基家族。包玉刚最初靠航运起家，因此也被戏称为 “船王”。“船王” 包玉刚在 1980 年代分别买下九龙仓和会德丰，由此进军房地产。目前包玉刚家族的零售版图也主要依靠九龙仓这家公司来实现扩张。九龙仓旗下拥有香港两个地标性的奢侈品商场，分别是位于尖沙咀的海港城和位于铜锣湾的时代广场。九龙仓在内地则拥有旗舰商业项目国际金融中心 IFS，目前 IFS 已经在长沙、成都和重庆布局，并扩张至苏州等地。除此之外，九龙仓还持有精品买手店连卡佛的股份。
郭鹤年家族算是在香港发展的马来西亚华商代表，早年在新加坡做商务，经营白糖业起家，因此也有 “亚洲糖王” 之称，目前集团业务中心主要在香港，其二代也都以香港为活动基地。郭鹤年旗下主营嘉里集团，郭氏以嘉里为中心打造出了一个横跨食品、地产、酒店和航运的多元商业帝国，其代表性的零售品牌则当属嘉里中心和嘉里城。
陈曾熙家族最初靠建筑工程发家，并在 1960 年左右创建了恒隆集团，从此进军房地产。恒隆集团在零售板块上以恒隆广场这个招牌迅速杀出一条血路，恒隆广场目前是中国最有影响力的奢侈品零售商场之一，在上海、沈阳、济南、无锡、天津、昆明、大连、武汉和杭州均有布局。
新世界发展的郑志刚在三代接班赛上，最早入局也最早出局。郑志刚此番不仅离任新世界发展 CEO，还退出了周大福、新创建董事会，基本意味着全盘退出了这场 “继承之战”。新世界发展执行总裁的岗位交给了 “职业经理人” 马绍祥，郑氏家族三代接班人另一位人选，也就是郑裕彤的孙女郑志雯则继续负责周大福珠宝的业务，担任周大福执行董事和副主席，另一位孙子郑志明则在去年提拔为新创建的联席 CEO，还有孙子郑志亮则在今年 9 月被任命为周大福企业做联席 CEO （周大福珠宝和周大福企业为两家不同公司）。
郑志刚在 9 月的业绩发布会上表示，离职后将会投身社会事业。郑氏家族的接班计划目前看起来依然罩着一团雾，郑家纯现年 77 岁，膝下有 4 子女，他在去年接受香港媒体采访问道接班计划时，他首次透露 “接班人仍在观察”，并暗示有可能寻求向外公开招聘。
李嘉诚长孙女李思德前期比较低调，但据香港媒体《星岛日报》报道，李嘉诚基本上 “手把手” 辅助她来完成接班，并称赞她 “乖巧懂事”。李思德现年约 28 岁，曾在英国伦敦国王学院就读，2017 年毕业后回港。李嘉诚在退休后曾表示之后会将精力放在家族基金会，目前基金会任命李思德为董事，并出任长江实业旗下 Express Motor 董事，开始涉足家族事业，帮助大力欧洲业务。近年来，李嘉诚家族的 “长和系” 多关注欧洲市场，其欧洲市场的收益甚至占到了总额的一半。李氏家族更在英国购下大量物业。李嘉诚让李思德尽早 “染指” 欧洲板块，也表露出让她尽快接触核心业务的决心，但李思德的弟弟李长禧也是接班的可能人选。
郭得胜家族目前仍由二代掌权，三代中，现任掌门人郭炳联的两个儿子郭基泓、郭颢澧均在公司中担任执行董事职位，郭炳江的儿子郭基辉同样也担任执行董事，只有郭炳湘的长子郭基俊出任非执行董事职位，这意味着郭氏家族三代接班人基本上已经走入公司权力中心，在董事会谋有一席，但相比之下，鉴于郭炳联仍在掌权，且他有两个儿子担任执行董事，未来的三代掌门人极有可能出自这两兄弟中。
目前真正将权力过渡到第三代分别是包玉刚家族和陈曾熙家族，他们分别拥有嘉里集团和恒隆集团两大地产集团。而郭鹤年家族则还未见有三代成员进入家族企业中。
包玉刚因为 “有女无儿”，三代继承均为外孙，其次女包陪容的儿子吴宗权继承家族地产事业，出任会德丰集团主席职位，长女包陪庆的儿子包苏文则负责家族航运业务。包家因为很早开始计划分化财产且有清晰的分家计划和对后辈良好的教导，包家的权力交接十分平稳，并通过家族基金会实现财产继承。至于恒隆集团的陈曾熙家族，目前权力宝座由陈曾熙的长孙陈文博从父亲陈启宗手中接任，陈启宗在今年一月正式宣布退休并辞去集团董事长等职位，陈文博随后则被任命为恒隆集团及恒隆地产董事长。
尽管香港几大地产集团大多数还由二代掌舵，但三代们上台是早晚之事。不过三代们要面对的问题也要更加复杂和艰巨，香港房地产市场目前处于痛苦加剧的低迷之际，像新世界发展 2024 年直接亏损 200 亿港元，恒隆集团今年中期的净利润也同比大跌约 47%。相比一代们纷纷具有闯荡和拼搏的精神，二代们在上一辈密切的指导和监察下尚可稳住资产，但三代们基本已经脱离各家族创始人的势力范围，且三代们生活在更为优渥的环境，危机意识并不强。
香港地产集团们大多是家族企业，家族企业往往依托创始人的光环和人脉还有眼界打开市场局面。香港中文大学商学院范博宏教授曾研究家族企业的发展轨迹，发现家族企业往往会因为代际交接而导致家族企业的价值损失，这个损失的价值比例高达 60%。他指出，亚洲公司的价值大部分由谁是大老板、大老板的价值观来决定，这些因素造成投资者在意识到掌门人要下台后便开始退出。而这种由家族企业性质派生而来的影响因素也将持续制衡权力的过渡，地产三代们的 “上位史” 将始终不简单。
