招商蛇口发布2024年财报，净利润下滑但通过稳健的现金流管理实现资金收支平衡。经营活动现金流净额为319.6亿元，创下五年来最高水平。投资活动聚焦核心城市，优化债务结构降低融资成本。截至2024年底，招商蛇口土地储备丰富，现金流安全有保障。
招商蛇口全年实现营业收入1789.5亿元，归属上市公司股东的净利润40.4亿元，同比下降。但通过精细化的资金管理，实现了资金收支平衡，并增加了现金储备。
招商蛇口经营活动现金流净额为319.6亿元，创五年来最高水平。投资活动聚焦核心城市核心区域，减少投资性支出以确保现金流安全。优化债务结构，降低融资成本。
招商蛇口土地储备丰富，主要聚焦10个一、二线核心城市。投资策略为区域聚焦、城市深耕，新获取土地中，核心城市的投资占比高达90%。
截至2024年底，招商蛇口一年内到期债务为467亿元，货币资金余额1003.5亿元。剔除预收账款后的资产负债率为62.4%，净负债率为55.9%，现金短债比为1.59倍。
财报显示，截至2024年底，招商蛇口一年内到期债务为467亿元，货币资金余额1003.5亿元；剔除预收账款后的资产负债率为62.4%，净负债率为55.9%，现金短债比为1.59倍。
2025年3月17日晚，招商蛇口（001979.SZ）公布了2024年财报，全年实现营业收入1789.5亿元（四舍五入至小数点后一位，下同），同比增长2.3%；归属上市公司股东的净利润40.4亿元，同比下降36.1%。
在当前经济承压、房地产行业下行的背景下，尽管招商蛇口的净利润大幅下滑，但其通过稳健的现金流管理、多元化收入来源和低成本融资，实现了资金收支平衡，并进一步增加了现金储备。
在3月18日召开的业绩会上，招商蛇口财务总监兼董事会秘书余志良称，为适应房地产发展新模式，2024年招商蛇口全面打造“堡垒式资产负债表”和“棉袄式现金流量表”，通过“以销定投、以销定产”保持现金流稳定，增加现金储备。
截至2024年底，招商蛇口经营活动现金流净额为319.6亿元，货币资金余额达1003.5亿元，创五年来最高水平。同时，招商蛇口通过优化债务结构，将融资成本进一步降至2.99%。
招商蛇口2024年的资金来源中，经营活动无疑是“压舱石”。根据合并现金流量表，其全年经营活动净现金流入高达1728.1亿元，其中销售商品和提供劳务收到的现金约为1612.2亿元。
销售回款通常是房企现金流的主要来源之一。2024年，招商蛇口实现销售金额2193亿元，位居全国第五。粤港澳大湾区和长三角地区成为重要的业绩贡献区域，多个住宅项目销售均取得了较高的去化率。
招商蛇口总经理朱文凯介绍，2024年，招商蛇口在12个城市的销售金额位居当地前三，其中西安、长沙、合肥、南通、徐州五个城市排名第一；深圳和南京排名第二；上海、苏州、成都、佛山、温州五个城市排名第三。
除开发业务外，运营业务也贡献了可观的现金流。2024年，招商蛇口的运营收入达74.6亿元，同比增长12%，其中开业三年以上的稳定期持有项目回报率达到6.4%，同比提升0.2个百分点。
招商蛇口的持有物业项目主要包括商业、产业园和公寓等产品。近年来，部分物业资产通过资产证券化变现。截至2024年末，招商蛇口搭建的REITs平台资产管理规模合计137亿元。
物业服务是招商蛇口三大核心业务之一。截至2024年底，物业服务覆盖162个城市，管理项目2296个，管理面积3.65亿平方米。作为物业服务业务平台，招商积余2024年实现营收171亿元。
值得注意的是，根据财务报告，母公司层面的经营活动现金流净流出约为17.95亿元。这一差异表明，集团总部承担了内部资金调配角色，通过子公司层面的现金流实现了整体资金平衡。
招商蛇口在资金管理方面展现出精细化的一面。2024年支付给员工的现金为77.8亿元，同比下降3.4%；支付税费218.98亿元，同比下降26.8%。
扣除相关支出后，2024年招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为319.6亿元，创2019年以来最佳纪录。这一数字充分体现了招商蛇口通过核心业务生成现金的能力。
尽管房地产行业整体面临政策调控和市场下行压力，招商蛇口通过市场定位和运营管理，确保了现金回流的持续性，从而通过对经营、投资和融资相关资金的调配，最大限度保障了现金流安全。
招商蛇口的资金平衡术不仅体现在收入端，也体现在投资决策上。
2024年，招商蛇口在深入分析行业和市场形势的基础上，优化调整战略，围绕三大核心业务（开发、运营、服务）打造三大核心能力，采取“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”策略，通过“存量做优、增量优做”等方式实现双曲线目标。
招商蛇口董事长蒋铁峰表示，尽管房地产市场销售金额从高峰期的18万亿元降至9万亿元，但行业依然是一个巨大的市场。因此，招商蛇口继续将开发业务作为营收和利润的主要来源，稳住基本盘，在市场中寻找结构性机会。
