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这两个省会，被楼市反噬了！

起点财经 · 公众号 · 财经 · 2025-01-08 14:30

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作者：余飞

来源：城市财经

文章已获授权

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贵阳向上，南宁、昆明水逆

南宁、昆明，可谓同一区域的一对难兄难弟。

从大区域来看，昆明属于西南，南宁属于华南，但云南与广西临近，同时贵州也临近，所以南宁、昆明、贵阳三座省会与首府城市经常被放在一起对比。

相比于贵阳，南宁、昆明这两个中心城市，这几年的发展堪称水逆。比如在经济、人口上。

第一，在经济上，贵阳的GDP增速要比南宁、昆明显眼得多。

昆明2023年的GDP增速只有3.3%，位列主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）倒数第三，跑输了全国大盘1.9个百分点。

南宁2023年的GDP增速只有4%，位列主要城市倒数第五，跑输全国大盘1.2个百分点。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

2024年前三季度，南宁GDP增速只有2.5%，在主要城市中位居倒数第三，只比太原、广州略好一些。

昆明也好不到哪儿去，2024年前三季度GDP增速只有3.1%，跑输了大盘1.7个百分点，在主要城市中位居倒数第六。

反观贵阳，增速为6%，跑赢了大盘1.2个百分点。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

第二，人口增量方面，贵阳的人口增量比昆明+南宁还要多。

2023年贵阳的常住人口增量高达18.25万人，增量位居全国第二，仅次于合肥。

同期的昆明增加了8万人，南宁增加了4.91万人，两者合计12.91万人。

贵阳的常住人口增量比昆明与南宁之和还要多。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

相比之下，贵阳堪称经济、人口双丰收。

南宁、昆明，被楼市反噬

贵阳的亮点不仅于此。

2010年至2020年，贵阳GDP十年增幅达到了284.3%，位居主要城市首位。

仍以十年为跨度，2013年至2023年，贵阳的增速在主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）依旧位列前茅。

昆明和南宁则显得普通得多。

制图：城市财经；数据：各城市统计局；其中南昌未公布2023年数据，故留白

问题出在了哪里？

答案在于，三座曾经都非常依赖房地产经济的城市，南宁与昆明被严重反噬，而贵阳则走出了反噬。

从宏观数据来看，昆明的工业、出口在2024年稳住了。

2024年前三季度，规模以上工业增加值增长了6.4%，出口增长了15.3%，导致其经济增速放缓的直接原因是房地产投资，下降了43.5%。

来源：昆明统计局

房地产开发投资下滑如此严重背后，是土地根本卖不出去。

2019年是昆明土地市场的巅峰时刻，当年卖地收入915.7亿元，之后一路下滑。2020年卖地收入下跌了25.7%，至680.3亿元。2021年相较于2020年又下跌了38.5%，只有418.1亿元。

2022年昆明的卖地收入只有123.6亿元，相较于2021年下跌了70.4%，相较于2019年的高点，下跌了86.5%。

2023年直接跳水至46.28亿元。

制图：城市财经；数据：昆明市财政局、媒体公开

而土地出让惨淡背后，是商品房销量的膝盖斩。

昆明统计局披露，2023年昆明市商品房销量749.4万平方米，相比于2019年1916.23万平方米的高点，下跌了60.9%。

制图：城市财经；数据：昆明市统计局

2024上半年，昆明商品房销售面积同比又下跌了36.9%。

南宁方面，工业增速稳住了，但出口和房地产依旧是拖累。

2024年前三季度，南宁规模以上工业增加值7.7%，但出口下降了18.8%，房地产投资下降了8.2%。

来源：广西统计局

房地产是南宁支柱产业。南宁给很多人留下的记忆，或者说偏见吧，更多的是传销之都、全靠房地产等。

2020年，南宁房地产投资额高达1378.2亿，占GDP比重为29.16%，在广西区内排名第1，在全国省会城市中也能排进前5名。2021年，南宁市的土地财政依赖度超过110%，位居全国第八位。

但是，这个支柱产业，由于之前房价猛涨过头，而南宁本身的产业、经济、人口和需求根本托不住高昂的价格，导致这座城市成为南方城市中最早转向的一批城市之一。

这两年，随着全国楼市全面调整，南宁的楼市陷入了深度调整当中。如今的南宁，正遭遇着房价、销量、卖地收入、房地产投资四杀，正在被房地产反噬。

房价方面：

国家统计局披露的2023年12月份大中城市房价数据显示：南宁新房价格同比下跌了1.3%，二手房价格同比下跌5.7%。

销量方面：

根据广西官方数据显示：

2020年南宁商品房1837.59万平方米，销售额1581.21亿元。2021年分别下滑至1494.08万平方米、1240.28亿元。到2023年下滑至952.6万平方米、724.1亿元。

2023年的销售面积与销售额相比于2020年的高点，双双腰斩。

制图：城市财经；数据：广西统计局

卖地方面：

2023年南宁的卖地收入相比于高点时期，已经只剩下零头了。

制图：城市财经

房地产投资方面：

南宁GDP对房地产投资非常依赖，之前其经济对房地产投资依赖度超过了。

2019年，南宁房地产投资增速高达32.1%，当年房地产依赖度32.4%。

2020年开始转向，南宁的房地产投资增速下跌了5.7%。

2021年下跌了1.3%。2022年下跌了45.3%。2023年下跌了32.6%。

制图：城市财经；数据：南宁统计局

随着房地产的落幕，南宁这座过度依赖房地产的城市，经济遭受到了严重反噬。在还没有其他产业成长起来的情况下，南宁的经济短期内很难走出水逆周期。

贵阳做对了什么

相比而言，贵阳并没有好到哪儿去。

同样依赖房地产经济的贵阳，2023年房地产开发投资也下降了25.6%，商品房销售面积下降了2.5%。

出口数据，贵阳市统计局未公布，不过根据媒体披露，2023年贵阳海关进出口总额为388608.83万美元，相比2022年同期减少了66735.23万美元，同比下降4.9%

来源：贵阳市统计局

房地产同样下滑，出口同样下滑，贵阳何以GDP能够跑赢大盘，人口增量还这么显著？

原因在于产业差别。

论工业实力，贵阳并不强，甚至很弱很弱。比昆明还弱，比南宁略强一些。

2022年，深圳、上海、苏州位列全国工业三强，这三座城市的工业增加值都在1万亿以上，且三座城市的工业总产值都在四万亿以上。

排名第二十的青岛，工业增加值接近4000亿元。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

对比之下，昆明算是三座城市中工业实力最强的，2022年的工业增加值也只有1652.2亿元，贵阳其次，为1041.4亿元，而南宁只有640.8亿元。

我在写南宁的文章中说过，作为省会或首府城市，工业实力不该是这个样子，这样的实力，比很多普通三四线城市乃至东部一些县级市都要弱。

三座工业城市中，论千亿产值数量，仅昆明有1个，贵阳与南宁都挂零。

南宁目前制造业产业中，无论是从产值角度还是营业角度，没有一个过千亿的产业，只有7个营收过百亿的产业。

制图：城市财经；数据：南宁市统计局

其中计算机、通信和其他电子设备制造业位居第一，2021年营业收入686.2亿元，算是南宁最能打的产业。

这两个省会，被楼市反噬了！

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