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桔子水晶｜开业一年，西南首家2.0旗舰店经营状况如何？

次方点评 · 公众号 · · 2025-02-12 06:30

正文

资深投资人安志伟，在酒店行业从业已近20年，初期从事的是酒店的筹建和运营管理，2010年开始下场投资酒店，迄今已有12年的投龄，陆续投资了近10家酒店，包含了中端酒店和民宿。

在2023年初一次偶然的机会，他与几个投资人朋友一起找到了成都高新区的一处素质优良的物业，加盟了桔子水晶品牌，并于2024年春节前夕开业。

目前开业已达一年，从业绩上来看，在区域内处于第一梯队。安志伟表示，这家酒店称得上是一次成功的投资，入住率稳定在80-85%，RevPAR在350元，预计4-5年能够收回投资成本。

投资人说 | 第153期

投资人 | 安志伟

酒店项目 | 桔子水晶酒店（成都高新西区电子科大店）

品牌所属集团 | 华住酒店集团

以下内容来自投资人自述：

2023年初，正值疫情放开，一切都在好转，于是我和一个朋友一起去西南地区考察民宿，结束以后，投资人朋友罗总问我要不要去成都考察物业，毕竟“春暖花开”，我们预判沉寂已久的酒店行业未来或会有新的投资机会，我就一口答应了下来。

翌日，我和罗总一同前往成都，罗总买了一张成都市区地图，边考察物业边在地图上查看物业的位置信息。在陆续看了数个物业，耗费了一整天时间后，也没有一个中意的物业，当时还剩最后一个物业，位于成都郫都区。在地图上找了许久，都没发现这个物业的身影，后来查手机地图才发现，郫都区在2016年前为郫县，2016年时才撤县设区，在成都绕城外，所以并未在地图中。

看到郫都区位置如此偏远，原先我们都兴致乏乏，准备不去了，但这个物业是朋友介绍的，他说物业本身展示面很好，有发展前景，因此我们还是过去考察了。

从外部条件看，物业位于成都高新区的一个产业园区内，周边有多个科技、制造业、药业大厂，隔壁为龙湖天街，对面是电子科技大学；从物业本身看，是一幢临街的展示面较佳的新楼，周边酒店的营运数据也很漂亮，于是我们一拍即合，准备和几个投资人朋友一起开一家酒店。

关于 桔子水晶酒店，安志伟表示其优势如下：

1、品牌影响力强，市场认可度高

我最早认识桔子水晶这个品牌，是在它推出2.0版本第一家直营店的时候。他们的2.0产品为了满足商务出差人士的需求，在客房中增添了很多独具匠心的设计，比如：

卫浴空间采用了竞合的组合，空间感更大、更舒适；新增增强用户体验的手冲咖啡；夜间侍寝香套装，增加睡眠体验等等，这一切的体验升级，都能使住客在客房中获得良好的休息。

我觉得像我们这样的80后一代消费者，也会喜欢这个产品。当顾客喜欢你的产品，你的生意自然而然就会越来越好。

2、产品设计与成都的住客匹配度高

成都作为新一线城市的代表，非常年轻化、有包容性，并因此吸引了大量年轻人才聚集，他们追求个性、崇尚自由，对生活品质有着更高的要求。

而桔子水晶酒店其独特的设计风格融合了时尚元素和艺术气息，给人一种年轻、活力的感觉，其充满设计感的大堂、24小时开放的健身房等，为年轻人提供了放松身心、交流分享的平台。这种年轻、活力的品牌调性与成都的城市气质高度契合。

桔子水晶酒店（成都高新西区电子科大店）大堂

投测满意度：5分

酒店总投资额 I 2300万元

单房投资额 I 17+万元

投资回报周期 I 经营预估4-5年

（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括酒店内部结构微改、装修、消防、物资、店招等费用）

物业是2023年1月初次考察的，实际上，2023年5月才成功与房东签约。虽然物业租金在预算范围内，但是手续比较复杂，因此中间也过了一个季度左右，才正式租赁下来。

物业本身，是一幢刚建好不久的独栋大楼，周边分布有富士康、英特尔、华为、普惠艾特等知名企业，且差旅标准较高，周边客户与华住集团旗下定位中高端的商务酒店桔子水晶适配度较高。

我们共租赁了该物业的其中10000㎡，大堂400+㎡，打造了128间客房，酒店的真实投入和预算差不多，总投资额为2300万，平均造价17万+（不含租金和加盟费、设计费），平均每间客房面积大概在35-50㎡，比桔子水晶标准要求的27㎡要大一些。

桔子水晶酒店（成都高新西区电子科大店）客房

做这样的面积，主要基于物业的基础结构，物业原先的构造是一层20间房，我们也有想过要做25间，但这样需要敲完墙再砌墙，光土建一项就要花一百多万，不值得；另外，在当前的市场环境下，以更好的产品降维拿下市场，我们觉得会更有效率。

在投测期，我们的预期的酒店回本周期为4年多。目前，酒店已经营了一年，按照目前平均350元的RevPAR来看，算上爬坡期，大概在4-5年之间能够收回投资成本。

筹开满意度：4.5分

筹建周期 I 5个半月

施工团队 I 品牌方推荐

2023 年 5 月份物业合同正式签订，办理完一系列手续加上酒店设计后，已经来到了 7 月中旬，酒店正式进场施工。

我们装修期差不多五个半月，通过对于筹建环节的复盘，我觉得时间上还是可以再压缩，缩短到5个月。

因为这是桔子水晶的旗舰店，所以整个过程，我们都是比较关注的。从整体时间上来说，我们控制得比较成功，施工工期控制在5个月多一点。在细节的衔接上，我认为甲乙双方或者第三方供应链和我们供应商之间的配合非常好，如果一定要说可以优化的部分，那就是酒店家具，因为这是桔子水晶2.0的西南地区首店，因此家具的发货和安装略微久了一些，如果能够整体计划控制再好一些，还能再节约下10天左右的时间。

桔子水晶酒店（成都高新西区电子科大店）亲子客房

经营满意度：4.5分

单房运营成本 I 160元（不含房租）

RevPAR I 350元（2024年月均）

店长满意度 I 满意

我们这家店是2024年2月8日，即除夕前一天开业的，因为酒店处于成都新兴商务区，目标客群以商务客人为主，开业期间正值春节假期，商务消费市场处于平淡期，因此入住率不太可观。

目前来看，酒店的房价在400元到600元之间，出租率能够稳定在80-85%，RevPAR在350元，但在此之前，我们也花了一定的时间来完成业绩爬坡。

因为酒店周边有不少有科技产业园和电子科技大学等知名大学，因此有不少商务客源和研学类客源。同时，成都作为一个重要的中转城市，有前往川西或进藏的旅行者。因此，酒店的销售把很大的精力放在周边大型公司的协议客户上，酒店定位为中高端，我们在销售的时候，通过筛选周边公司的差旅标准，陆续签约了不少企业客户，为酒店有稳定的入住率打下了坚实的基础。

从酒店的预订量上来看，工作日基本上提前一周就能预定的差不多了，提前三四天经常能满房。